孟津县城关镇孟庄社区第二村民小组与朱**租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人孟津县城关镇孟庄社区居委会第二村民小组（以下简称孟庄二组）因与被上诉人朱**租赁合同纠纷一案，不服河南省孟津县人民法院（2015）孟**初字第17号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孟庄二组代表人朱**、被上诉人朱**及其委托代理人陆**、武**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明：2009年3月1日，朱**通过孟庄二组的公开招标活动，以每年租金12万元的价格，投标竞得孟庄二组位于桂花东路与联盟路交叉口东北角的二层商业用房租赁使用权，双方也签署了一份“房屋租赁协议”，约定租期为2009年3月1日起至2014年2月28日止。2010年4月5日，经该组委会代表对原合同在原有基础上进行了五年的顺延期，孟庄二组（甲方）代表人组长朱**、朱**（乙方）签字。同时，有当时孟庄二组代表李**、朱**、朱**、朱**、朱**五人以证明人的身份签名并按手印，还有朱**、朱**和朱**三人共计9人组成孟庄二组村民代表会。2014年3月1日后，孟庄二组不认可补充协议，认为租赁期已过，要求朱**交还房屋，并承担2014年3月1日后到主动腾出房屋之日的房租损失。2014年4月9日，朱**再次担任组长职务后，主持召开群众代表会议，有代表朱*、朱**、朱**、朱**参加，提出因为物价上涨的原因，现房租太低，实际上二层分别由第三者经营销售电动车和青云大酒店，并指出第二层有人愿意出房租10万元／年，一层愿意15万元／年的租金租赁。如两商家同意的话优先租赁，如不同意，就腾出房屋，来参加的代表有朱**、朱**、朱**（即被告），朱**。期间，朱**按原租赁合同价款交纳房租给该组会计被拒收。在查明事实的基础上，主持调解，难以达成共识。

一审法院认为

原审法院认为：本案争议的焦点是附加协议的效力如何认定的问题。2010年4月5日，双方签订的《附加协议》只有两名代表没有参加，除朱**为当事人一方外，同时有时任组长朱**和李**等五名代表参加了协议的签订和确认。明显超过多半数村民小组代表的人数，不违背有关法律法规强制性规定，应该依法认定其合法有效，对双方当事人均具有约束力，同时《附加协议》载明经多次协商达成一致意见，合同有效期在原有基础上往后顺延五年。孟庄二组主张朱**按25万元的租赁费缴纳，证据不足，不能支持。依照《民事诉讼法》第六十四条、《中华人名共和国合同法》第七十六条、七十七条、二百二十七条的规定，判决：一、朱**支付孟津县城关镇孟庄社区第二村民小组房屋租赁费（按照120000元标准执行，自欠款之日至2015年以来应缴纳的租赁费用）。限本判决生效之日起10日内履行完毕；二、驳回孟津县城关镇孟庄社区第二村民小组的其它诉讼请求。本案受理费4420元，由孟津县城关镇孟庄社区第二村民小组、朱**各半承担。孟津县城关镇孟庄社区第二村民小组已垫付部分，待执行时一并支付孟津县城关镇孟庄社区第二村民小组。

上诉人诉称

宣判后，孟庄二组不服原审判决向本院提起上诉称：2014年12月上诉人在孟津县人民法院立案，2015年6月法院开庭审理，2015年12月10日领到判决，一审法院刻意规避一审庭审质证时孟庄二组所提交的书面辩论意见，历时一年，作出错误判决。敬请二审法院充分发挥审判监督职能，查明事实，撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求，以维护孟庄二组的合法权益。

被上诉人辩称

被上诉人朱**答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。1、答辩人与孟庄二组签订的“附加协议”系双方真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，合法有效。（1）《附加协议》的甲方（出租方）为孟庄二组，时任组长朱**有权代表小组签订延期协议。朱**作为孟庄二组时任组长，负责管理村民小组事务、发展小组经济。其有权代表孟庄二组与承租人在房屋租赁合同的基础上，签订房屋租赁的《附加协议》。（2）朱**之所以签订《附加协议》，并非擅自用权，是因为之前已经村小组组委会反复讨论，组委8人一致同意的。《附加协议》的签订时间为2010年4月5日，当时孟庄二组小组委员会一共9人，朱**担任组长，小组代表有8人，分别为李**、朱**、朱**、朱**、朱**、朱**、朱**、朱**。小组村民代表（组委）除答辩人是承租人外，其余8人一致同意延长租赁期间。附加协议上当时有5名小组代表签字证明，其余2人，朱**在外务工，朱**有事没有出席，但该2人对延长租赁期间都是事前认可的。（3）延长合同期间是否需要再通过招标程序以及是否经过村委会加盖公章备案不是法律规定的合同生效要件，不能据此否定《附加协议》的效力。（4）《附加协议》中对租期的顺延不违背法律法规的强制规定，也没有损害孟庄二组集体利益。朱**（现任组长）认为该协议是答辩人与他人恶意串通订立的，但没有证据加以证明，应承担举证不能的不利后果。答辩人认为，一审中朱**提交的书面《辩论意见》中的意见不能成立，不能否定《附加协议》的效力，一审法院不采纳其意见不属于程序错误。2、孟庄二组2012年4月28日换届产生的小组代表（组委会）是知道并且认可《附加协议》的。2012年4月28日，朱**当选组长，小组代表为：朱**、朱**、朱**、朱*、朱**、朱**、朱**、朱**。朱**作为新的组长必然全面接手孟庄二组的工作，之前的财务账册、会议记录、合同协议等资料必然应当接手保管并主持日后组里工作的开展。本案所涉商业用房作为孟庄二组的一项重要资产，属于交接工作中的重点，朱**作为组长不会对此置之不理的，必然会过问租赁事宜、查看相关资料，对该项财产及收益全面掌握。况且，在新的小组代表中朱**、朱**继续连任组委，他们对涉案房产存在《附加协议》的事情都是清楚的，并且答辩人也同时连任小组代表，从未向朱**及新当选的其他小组代表隐瞒过《附加协议》的事情。新的组委会是知道租赁期限延长的事实，掌握认可《附加协议》的，当时并无异议。朱**之所以在2014年4月份才对租赁期间提异议，完全是因为答辩人与朱**在人事上产生了矛盾，借故发难导致本案争议。3、孟庄二组提交的《会议记录》不具备真实性，不能被采信。一审庭审中，孟庄二组提交的《会议记录》试图证明其主张每年25万元租金的由来。答辩人认为，该记录不具备真实性。正常情况下，如果出租方认为租赁合同到期，应该在到期前就是否续租或者租金变动等问题与承租方进行协商，即便协商不成也应该给承租方必要的准备撤场时间。本案中，2009年3月1日签订的《房屋租赁协议》约定的租期为2009年3月1日至2014年2月28日，如果朱**及新的小组代表不知道《附加协议》的存在，应该是在2014年2月28日之前就该租赁房屋的出租情况召开会议并通知答辩人，绝不会是在2014年4月9日（上诉人单方认为5年的租赁期间己届满并超期之后）才召开小组代表会议研究此事。该《会议记录》显然违反基本生活常识，是为了本案诉讼制造的证据，不应采信。综上，答辩人请求人民法院查明事实，依法判决驳回孟庄二组的上诉请求，维持原判。

本院查明

本院二审查明事实与一审查明事实一致。

本院认为

本院认为，关于本案争议的核心问题即《附加协议》是否有效的问题，原审在判决书中已作出了比较详细论述和评判。上诉人虽对该协议内容不予认可，但其未能提供该协议无效或可撤销相应证据，故其上诉理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序亦无不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2008元，由上诉人孟津县城关镇孟庄社区第二村民小组承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月十六日