上诉人李**与被上诉人郑州恒**有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人李**与被上诉人郑州恒**有限公司（以下简称恒**司）房屋买卖合同纠纷一案，李**于2015年1月12日向河南省郑州市中原区人民法院提起诉讼，请求：判令恒**司向李**支付逾期交付房屋违约金11200元（从2014年4月1日至2014年9月27日），诉讼费用由恒**司承担。河南省郑州市中原区人民法院于2015年7月9日作出（2015）中民二初字第185号民事判决。李**不服向本院提起上诉。本院于2015年8月13日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月17日对本案公开开庭进行了审理。上诉人李**，被上诉人恒**司的委托代理人杨*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2012年9月22日，李**与恒**司签订商品房买卖合同一份，约定：李**购买恒**司开发的位于中原区天山路东、牛庄路南4幢2单元24层2401号房屋一套，户型为三室二厅，用途为成套住宅，房屋建筑面积91.21平方米（套内建筑面积67.4平方米，公共部位和公用房屋分摊面积23.81平方米）；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6824.21元，总金额为622436元，其中192436元以现金方式于2012年9月22日支付，430000元以商业贷款方式于2012年12月22日支付。合同第八条约定：恒**司应当在2014年3月30日前，将具备下列第5种条件并符合本合同约定的商品房交付原告使用，即“该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实”。合同第九条约定：除特殊情况外，恒**司未按规定期限将该商品房交付原告使用的，按逾期时间，分别处理：逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，恒**司按日向李**支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，李**有权解除合同，李**要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，恒**司按日支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，恒**司应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，恒**司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，恒**司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。不出示证明文件或出示证明文件不全，李**有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由恒**司承担。由于李**原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：恒**司不承担逾期交房责任。自恒**司书面通知送达之日起15日内，李**未按规定办理房屋交接的，视同双方按期办理房屋交接，该房屋风险责任随之转移给李**，李**应承担交接日起相应的物业管理等各项费用。合同第十四条“关于基础设施、公共配套设施正常运行的承诺”中约定：恒**司承诺与商品房正常使用直接关系的基础设施、公共配套建筑包括供水设施、雨污水设施，供配电设施于2014年3月30日达到使用条件；电话、有线电视、网络线路等弱电设施，于2014年3月30日达到申请使用条件；燃气供应设施在2014年3月30日达到户内燃气管道到位，交付后6个月取得验收合格证明文件；供暖设施于2014年3月30日达到户内暖气管道到位，散热器安装到位。签订商品房买卖合同时，李**填写的地址为河南省通许县玉皇庙镇羊耳岗村095（1）号。该商品房买卖合同附件四合同补充协议第一条第2项约定：双方所填写的名称、地址、联系方式均保证准确有效。发生变更以书面通知为准，因联系方法变更而无法有效送达的，由变更方承担违约责任。本合同所述的书面通知是指用传真、挂号邮寄、特快专递、专人手递等方式送达。

2012年9月20日，李**与保利物**郑州分公司签订了前期物业服务协议。李**于2012年9月22日向恒**司支付购房款192436元，于2012年12月4日向支付购房款430000元。

2014年5月12日，恒**司向郑州**委员会递交了郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表，表上载明的工程名称为保利百合小区4号楼，2014年5月13日，郑州**委员会在备案意见栏中写明“本工程的竣工验收备案文件于2014年5月13日收讫，经验收文件齐全”并加盖竣工验收备案专用章，在备案管理部门处理意见栏载明“保利百合小区4#楼经审查同意备案”并加盖竣工验收备案专用章。

2014年，恒**司向李**发出入伙通知书，告知其购买的保利百合房屋交楼时间为2014年6月3日。

2014年9月9日，保利百合小区业主冉**、田**等52人因保利百合项目交付使用问题向郑州市**业协会提出调解申请，理由是开发商未按合同约定出示供电、供配电等多项验收合格证明，不具备交房条件却强制交房。2014年9月12日，郑州市**业协会组织交付使用调解会议，恒**司方工程部负责人王**代表被告，冉**、徐**、于**作为购房人代表参与调解。2014年9月12日，郑州市**业协会出具编号为2014003号的郑州市房地产开发项目交付使用调解具结书一份，具结书载明：“在协会主持调解下，协商达成如下共识：1、保利百合项目目前未达到《郑州市房地产开发项目交付使用管理办法》规定的交付使用标准；2、郑州恒**有限公司应当在保利百合项目达到交付标准后向购房人交房；3、郑州**限公司按照合同约定向购房人赔偿延期交房违约金，时间由合同约定交房日期计算到实际交付使用日期。上述共识内容已经本调解机构确认，本次调解完成。本调解具结书经调解机构盖章后生效，对双方当事人具有约束力”。该调解具结书上加盖有郑州市房地产开发项目交付使用调解专用章，并有侯*、岳*、周*三人签名。

2015年1月12日，李**向该院提起诉讼，要求恒**司支付自2014年4月1日至2014年9月27日的逾期交房违约金11200元。2014年11月26日，李**接收了所购房屋。

一审法院认为

原审法院认为：李**与恒**司所签商品房买卖合同系双方真实的意思表示，合同内容不违反国家法律、法规的禁止性规定，属于有效合同，应受法律保护。合同约定的房屋交付时间为2014年3月30日前，恒**司通知的交房时间为2014年6月3日，恒**司未按规定时间履行交房义务，属于违约行为，应承担违约责任，故恒**司按合同约定应向李**支付2014年4月1日至通知交房日期即2014年6月3日期间的交房违约金3984元。虽然李**实际接收房屋的时间是2014年11月26日，但恒**司已按商品房买卖合同约定的地址通知李**于2014年6月3日交房，李**未收到通知的责任不在恒**司，李**对造成房屋延迟交接负有责任，应自行承担2014年6月4日以后未收房的法律后果。李**在庭审中提交了郑州市**业协会出具的调解具结书一份，以此证明恒**司交接的房屋不符合交付使用标准，其要求支付2014年6月3日以后的违约金有法律依据。判断一份文书是否具有法律效力，要从其是否有合法的授权、是否遵守了正当程序、认定事实是否清楚、适用法律是否正确、实体处理结果是否适当、是否给予当事人救济渠道等方面综合予以判断。该调解具结书虽载明经协商达成了共识，但从恒**司向该院提供的相关证据中，没有任何书面记录显示双方为此进行了协商并达成了共识、签署了调解记录，因此该调解具结书显然不能作为证明恒**司逾期交房的有效证据。李**要求恒**司支付自2014年6月4日至2014年9月27日期间逾期交房违约金的诉讼请求，于法无据，于*不合，该院不予支持。恒**司所称不应支付2014年6月4日以后违约金的答辩理由依法成立，该院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决如下：一、郑州恒**有限公司于本判决生效之日起五日内支付李**2014年4月1日至2014年6月3日期间逾期交房违约金3984元；二、驳回李**其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由李**负担50元，郑州恒**有限公司负担30元。

上诉人诉称

宣判后，李**不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、原审恒**司提交的多项证据显示，其所述的2014年6月3日通知我交付房屋时并未完成合同的约定内容，不符合房屋交付的条件，原审推定恒天承担违约交房责任，系认定事实错误。双方签订的商品房买卖合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，恒**司应书面通知我办理交接手续，验收交接时，恒**司应当出示合同第八条的证据文件，并签署房屋交接单。签订商品房买卖合同时，我填写的地址为河南省通许县玉皇庙镇样耳岗村095（1）号，合同附件补充协议第一条第二项约定双方所填写的名称、地址、联系方式保证准确有效，书面通知是指用传真、挂号邮寄、特快专递、专人手递等方式送达。恒**司提供的书面通知用以证明给我发了入伙通知书。我之所以迟迟没有收房，原因不是因为没有收到入伙通知书，而是从2014年4月份开始多次到小区收房恒**司均无法提供合同约定的证明文件，直到交接房屋当天还是不能提供。作为普通市民，对于基础设施公共配套是否正常运行无法把握，但合同约定这些设施需在规定时间内取得验收合格证明文件。恒**司未出示或全部出示验收合格证明文件，这是我拒绝收房的重要原因之一。2014年8月28日，在多家媒体记者见证下，我前往小区收房，在摄像机前恒**司未出示供配电、供暖证明文件，证实房屋不符合交房条件。恒**司在法庭出示的多项验收文件显示时间在2014年6月3日后，自证明其在此前不符合交付条件。在2014年11月26日收房时当面要求恒**司出具商品房买卖合同约定的证明文件，其还是出具不了。恒**司法庭上出示的竣工验收备案表日期系后期统一填写的，关键的竣工备案日期为空白，虽盖有档案查询专门用章，但未出示原件。二、恒**司以双重标准对待调解具结书，原审未认定调解具结书，有违公正、公平。房屋具不具备交房条件，不是双方说了算，而是由法律、合同说了算。调解具结书是依据郑州市房地产开发项目交付使用管理办法做出的，约束双方房屋交付。

被上诉人辩称

被上诉人恒**司答辩称：一、恒**司通知李**交房时已经达到合同约定的全部交房条件，竣工备案表真实合法，该备案表的原件在房管局存档，恒**司提供的证据加盖了房管局档案查询专用章。二、郑州**协会出具的调解具结书不具备法律效力，参与调解的双方没有达成共识，也没有签字盖章，李**在上诉状中也确认调解具结书对其无约束力。李**的上诉请求不能成立，应依法予以驳回。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明的相同。

本院认为

本院认为：李**与恒**司所签订的房屋买卖合同，双方意思表示真实，内容并不违反现行法律规定，合法有效。恒**司未按合同约定于2014年3月30日向李**交付房屋，系违约，应承担逾期交房违约责任。双方商品房买卖合同明确约定商品房达到交付使用条件后，恒**司应当书面通知李**办理交付手续。如因李**原因未能按期交付房屋，恒**司不承担逾期交房责任。房屋买卖合同附件约定双方所填写的地址、联系方式均应保证准确有效，发生变更以书面通知为准。讼争房屋符合交付条件后，恒**司依约按李**在房屋买卖合同中所预留的地址向其邮寄了收房通知，已履行通知义务，李**未收到该通知的责任不在恒**司，故对李**未收到收房通知后的逾期收房违约金，恒**司不应承担违约责任。

关于郑州市**业协会出具的调解具结书的效力问题。首先，李**并不是调解具结书的主体；其次，参照《中华人民共和国民事诉讼法解释》第107条：除法律另有规定或者当事人均同意外，当事人达成调解协议或者和解协议作出妥协而认可的事实，不得在后续的诉讼中作为对其不利的根据，该调解具结书不能证明恒**司交付房屋时不具备交付条件这一法律事实，原审法院未认可该份调解具结书的效力，并无不当，本院予以支持。

综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本案受理费50元，由李**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十月三十日