上诉人董**与被上诉人郑州恒**有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人董**与被上诉人郑州恒**有限公司房屋买卖合同纠纷一案，董**于2014年11月6日向郑州**民法院提起诉讼，请求判令被告向原告支付从2014年4月1日至2014年9月27日逾期交付房屋的违约金9897.3元。郑州**民法院于2015年4月27日作出（2014）中民二初字第2056号民事判决。董**不服向本院提起上诉。本院于2015年9月15日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月20日对本案公开开庭进行了审理。上诉人董**，被上诉人郑州恒**有限公司的委托代理人杨*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，2012年9月6日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定：原告购买被告开发的位于中原区天山路东、牛庄路南3幢2单元22层2202号房屋一套，户型为二室二厅，用途为成套住宅，房屋建筑面积87.12平方米（套内建筑面积68.42平方米，公共部位和公用房屋分摊面积18.7平方米）；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6311.41元，总金额为549850元，其中169850元以现金方式于2012年9月6日支付，380000元以商业贷款方式于2012年12月6日支付。合同第八条约定：被告应当在2014年3月30日前，将具备下列第5种条件并符合本合同约定的商品房交付原告使用，即“该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实”。合同第九条约定：除特殊情况外，被告未按规定期限将该商品房交付原告使用的，按逾期时间，分别处理：逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之1的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。由于原告原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：被告不承担逾期交房责任。自被告书面通知送达之日起15日内，原告未按规定办理房屋交接的，视同被告与原告按期办理房屋交接，该房屋风险责任随之转移给原告，原告应承担交接日起相应的物业管理等各项费用。合同第十四条“关于基础设施、公共配套设施正常运行的承诺”中约定：被告承诺与商品房正常使用直接关系的基础设施、公共配套建筑包括供水设施、雨污水设施，供配电设施于2014年3月30日达到使用条件；电话、有线电视、网络线路等弱电设施，于2014年3月30日达到申请使用条件；燃气供应设施在2014年3月30日达到户内燃气管道到位，交付后6个月取得验收合格证明文件；供暖设施于2014年3月30日达到户内暖气管道到位，散热器安装到位；门禁系统于2014年3月30日达到正常使用标准，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意由被告提供替代设施，由原告承担费用，收费标准按正常市政标准。签订商品房买卖合同时，原告填写的地址为河南省登封市君召乡范*51号。该商品房买卖合同附件四合同补充协议第一条第2项约定：双方所填写的名称、地址、联系方式均保证准确有效。发生变更以书面通知为准，因联系方法变更而无法有效送达的，由变更方承担违约责任。本合同所述的书面通知是指用传真、挂号邮寄、特快专递、专人手递等方式送达。

商品房买卖合同签订当日，原告与保利物**郑州分公司签订了前期物业服务协议。原告于2012年9月6日向被告支付购房款169850元，于2012年11月28日向被告支付购房款380000元。

2014年5月13日，被告向郑州**委员会递交了郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表，表上载明的工程名称为保利百合小区3号楼，同日，郑州**委员会在备案意见栏中写明“本工程的竣工验收备案文件于2014年5月13日收讫，经验收文件齐全”并加盖竣工验收备案专用章，在备案管理部门处理意见栏载明“保利百合小区3#楼经审查同意备案”并加盖竣工验收备案专用章。

2014年6月，被告向原告发出入伙通知书，告知其购买的保利百合3栋2单元2202号房，现已施工完毕，具备使用条件，交楼时间为2014年6月3日。

2014年6月12日，保利百合小区640户业主联合向被告发出拒收房屋告知函，原告在该函所附业主联名拒收房登记表上予以签名，函中提出小区存在天山路与牛庄路主干出行道路未修建、学校等教育配套设施不完善、小区绿化未达标、经营欺诈、房屋质量等问题，其中房屋质量问题中罗列了百叶窗下外墙砖不合格，外墙漆粗糙程度及色泽颜色不一致、达不到要求等19项问题。

2014年9月9日，保利百合小区业主冉**、田**等52人因保利百合项目交付使用问题向郑州市**业协会提出调解申请，理由是开发商未按合同约定出示供电、供配电等多项验收合格证明，不具备交房条件却强制交房。2014年9月12日，郑州市**业协会组织交付使用调解会议，被告方工程部负责人王**代表被告，冉**、徐**、于**作为购房人代表参与调解。2014年9月12日，郑州市**业协会出具编号为2014003号的郑州市房地产开发项目交付使用调解具结书一份，具结书载明：“在协会主持调解下，协商达成如下共识：1、保利百合项目目前未达到《郑州市房地产开发项目交付使用管理办法》规定的交付使用标准；2、郑州恒**有限公司应当在保利百合项目达到交付标准后向购房人交房；3、郑州**限公司按照合同约定向购房人赔偿延期交房违约金，时间由合同约定交房日期计算到实际交付使用日期。上述共识内容已经本调解机构确认，本次调解完成。本调解具结书经调解机构盖章后生效，对双方当事人具有约束力”。该调解具结书上加盖有郑州市房地产开发项目交付使用调解专用章，并有侯*、岳*、周*三人签名。

2014年11月6日，原告向本院提起诉讼，要求被告支付自2014年4月1日至2014年9月27日的逾期交房违约金9897.3元。2014年11月8日，原告接收了所购房屋。

一审法院认为

原审法院认为，原、被告所签商品房买卖合同系双方真实的意思表示，合同内容不违反国家法律、法规的禁止性规定，属于有效合同，应受法律保护。合同约定的房屋交付时间为2014年3月30日前，被告通知的交房时间为2014年6月3日，被告未按规定时间履行交房义务，属于违约行为，应承担违约责任，故被告按合同约定应向原告支付2014年4月1日至通知交房日期即2014年6月3日期间的交房违约金3519元。虽然原告实际接收房屋的时间是2014年11月8日，但被告已通知原告于2014年6月3日交房。交房需要双方的配合，原告应按通知时间对其所购房屋进行检查、交接。虽然原告与其他业主联合向被告发出了拒收房屋告知函，但其在庭审中未能提出证据证明其房屋存在拒收房屋告知函上列举的任何一项质量问题。原告庭审中承认是因为公共设施建设方面的共性问题而拒收房屋，但原、被告双方在商品房买卖合同中约定的交房条件中并不包括市政道路、学校等教育配套设施的建设问题，这不属于双方约定的合同义务，同时市政道路、学校等公共设施的建设也不属于被告应承担的法定义务，原告以此为由拒绝对房屋进行检查、交接，没有正当理由，对造成房屋延迟交接负有责任，原告应自行承担2014年6月4日以后未收房的法律后果。原告在庭审中提交了郑州市**业协会出具的调解具结书一份，以此证明被告交接的房屋不符合交付使用标准，其要求支付2014年6月3日以后的违约金有法律依据。判断一份文书是否具有法律效力，要从其是否有合法的授权、是否遵守了正当程序、认定事实是否清楚、适用法律是否正确、实体处理结果是否适当、是否给予当事人救济渠道等方面综合予以判断。该调解具结书虽载明经协商达成了共识，但从被告向本院提供的相关证据中，没有任何书面记录显示双方为此进行了协商并达成了共识、签署了调解记录，因此该调解具结书显然不能作为证明被告逾期交房的有效证据。原告董**要求被告恒天兴**司支付自2014年6月4日至2014年9月27日期间逾期交房违约金的诉讼请求，于法无据，于*不合，本院不予支持。被告恒天兴**司所称不应支付2014年6月4日以后违约金的答辩理由依法成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑州恒**有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告董**2014年4月1日至2014年6月3日期间逾期交房违约金3519元；二、驳回原告董**其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告董**负担32元，被告郑州恒**有限公司负担18元。

上诉人诉称

宣判后，董**不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人交房时未完成合同第八条约定内容，不符合交房条件，一审判决推定被上诉人交付房屋合格系认定事实错误。被上诉人庭上出示的竣工验收备案表上的日期系后期统一填写的，竣工备案日期为空白，虽盖有档案查询专用章，但未能出具原件。被上诉人出示的证据自证其在2014年6月3日前不符合交房条件。二、被上诉人2014年9月27日取得房地产开发项目交付使用备案证明文件，证明符合交付使用条件时间是2014年9月27日，不是2014年6月3日。根据冉**、田**等52位业主达成的调解具结书证明，被上诉人截止2014年9月12日仍不具备交付标准。该调解书虽然对上诉人不具约束力，但能够证明2014年6月3日被上诉人通知交房时不具备交付条件的事实。三、被上诉人在国有土地使用权证中载明该小区位于天山路东、牛庄路南，在上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同中也明确约定小区位于天山路东、牛庄路南，但被上诉人在接收政府土地时并未要求政府依照土地出让协议的约定修建天山路与牛庄路，作为合同相对人被上诉人怠于向政府主张修建道路的合同权利，构成对上诉人的违约。配套教育设施系被上诉人在购房时向上诉人承诺的，该承诺对上诉人购房决策有重大影响，应视为要约。被上诉人交房时天山路和牛庄路未修建、配套教育设施不完善等情形严重违约，应承担违约责任。四、被上诉人向上诉人支付了2014年3月30日至6月3日的违约金，6月4日至9月27日却拒绝支付。上诉人接收房屋是因生活所迫，不能认定被上诉人交房符合条件。综上，请求依法改判被上诉人支付2014年6月至9月27日间逾期交房的违约金6323.3元，以维护合法权益。

被上诉人辩称

被上诉人答辩称：董**的上诉请求不能成立，应予驳回。恒**公司通知董**交房时已经达到交房条件，竣工备案表真实合法，房地产拒绝书不具备法律效力，双方没有达成共识，董**本人没有参加调解，天山路和牛庄路配套不是恒**公司的合同义务，让恒**公司承担道路及配套不是我方义务。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明的相同。

本院认为

本院认为：当事人对自己提出的主张，应提供相应的证据支持。董**称郑州恒**有限公司出示的竣工验收备案表上的日期系后期统一填写，交房时不符合交房条件，因无证据证明日期系后期填写，不能推翻该备案表的证据效力，故对其主张不能予以采信。关于调解具结书，董**并不是调解具结书的主体，且根据《中华人民共和国民事诉讼法解释》第一百零七条“在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解协议作出妥协而认可的事实，不得在后续的诉讼中作为对其不利的根据，但法律另有规定或者当事人均同意的除外”的规定，该调解具结书对其并无约束力，亦不能据此认定郑州恒**有限公司交房不符合条件。关于天山路和牛庄路的修建、配套教育设施的完善等，因这些是政府城市规划、城市建设方面的项目，要求郑州恒**有限公司承担相应义务显属不妥。董**称因生活所迫才接收房屋，无相应证据支持，缺乏说服力，本院不予采信。郑州恒**有限公司逾期交房应当承担相应的违约责任，董**无合法根据拒收房屋也应承担相应的不利后果。原审裁判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由董**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月四日