吕**与魏**、谭**、孙**物权保护纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告吕*菊诉被告魏**、谭**、孙**物权保护纠纷一案，于2014年3月19日诉至本院，本院于同日作出受理决定并依法组成合议庭，于2014年6月17日公开开庭进行了审理。原告吕*菊的委托代理人龚**、被告魏**、谭**的委托代理人魏*、被告孙**的委托代理人孙**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：1998年原告夫妻购买了位于南阳**电家属院8号楼2单元一楼东户的房屋一套，1999年8月份南阳**理局为原告办理了《房屋产权证》。该房屋购买后，由于原告家有多套房屋，因此该房屋一直被闲置没有使用，后因为被告魏**与原告丈夫孙**朋友关系，称其没有房屋居住，就借用了原告家的上述房屋居住，期间由于原告夫妻不和，一直分居至今，如今原告让孙**要回房屋，被告魏**夫妻却迟迟不予返还，后原告无奈起诉至宛城区人民法院要求被告魏**停止侵害返还房屋，贵院于2014年1月21日开庭审理了该案，在庭审举证过程中，被告魏**向法庭提交了1998年9月22日及2004年9月13日他与被告孙**签订的两份《买卖房屋协议书》，声称该房屋孙**已经卖给了魏**，对于其二人的买卖行为，原告从未听说，更没有参与，故该买卖行为不能代表原告的意思表示，因此原告为了维护自身的合法权益，请求人民法院：1、依法确认二被告于1998年9月22日及2014年9月13日签订的《买卖房屋协议书》无效，责令被告魏**、谭**停止侵害，返还原告位于南阳**电家属院8号楼2单元一楼东户房屋。2、判令被告魏**自2013年11月份按月租金1500元向原告支付房租到其交回原告房屋之日止。本案诉讼费由被告承担。为此，原告向本院提交的证据有：

第一组：

1、（2013）宛民初字第2578号民事裁定书。

2、2014年1月21日开庭笔录一份。

该组证明两份协议书的来源及原告知道被告之间买卖行为存在的时间。

第二组：

1、买卖所有权证存根。

2、宛市房共字第0402923-1号房产证和共有权证各一份。

该组证明涉案房屋系原告与孙建军的共有财产。

第三组：

1、1998年9月22日买卖房产协议书一份。

2、2004年9月13日买卖协议书一份。

该组证明这两份协议书中没有原告吕**的签字，吕**也从未参与过和听说过房屋的买卖，请求该两份协议书为无效协议。

被告辩称

被告魏**、谭**辨称：1、双方签订的买卖协议合法有效；2、原告诉求无事实和法律依据，应当依法驳回。为此，被告向本院提交的证据有：

第一组：

1、1998年9月22日买卖房产协议书一份。

2、2004年9月13日买卖协议书一份。

该组的证明方向同质证意见。补充一点：1998年9月22日买卖房产协议第三条的约定，说明了双方履行了各自的义务。

第二组：孙建军和吕**的房产证原件。

该组证明房屋买卖签订后，孙建军将该房屋的产权手续交付给了被告魏**夫妇。

第三组：从魏**从接收该房屋起所交纳的部分有线电视费、电话费、水电费、沼气费等费用票据。

该组证明1998年双方签订买卖协议之时，该房屋是毛坯房，魏自亮购买后进行装修，具体居住条件，一直占有、使用至今长达16年之久。

第四组：2004年双方到房管局办理过户的手续，包括房屋所有权登记申请表、双方的身份信息及孙**2004年出具的保证书一份。

该组证明：1、魏**夫妇和孙**夫妇均承认房屋买卖事实的存在。2、双方均到房管局办理了房屋产权过户前的一切准备和手续。3、没有办成房产过户的原因是，孙**在这份保证书上写的非常清楚，因为当时没有土地证，房管局通知办理过户需要办理土地证，而孙**的土地证没有办理出来，所以没有办成。

被告孙建军辨称：1、原、被告之间的房屋买卖是由借贷关系演变来的，卖房并非被告孙建军的本意和初衷；2、借贷的资金全部用于被告孙建军个人不愿意让社会公知的个人行为而支出，没有用于其他任何方面；3、鉴于不愿让社会公告，更不能让家人知道的原因，借贷与卖房均未告知家人及亲属，完全是自己一人的行为。为此，被告向本院提交的证据有：

一份电话录音资料（附电话录音整理资料）。证明吕**与孙**夫妻不合，2003年吕**跟着闺女到广西去了，2013年从广西回来后，孙**不得已才将房子卖了的事实告诉她。

证人李**出庭为孙**作证，证明孙**因作生意向魏*亮借钱，后来改成买卖了，孙**将房子卖给魏*亮，这事一直瞒着家里，他家里确定不知道这事。

对原告提交的证据，被告魏**、谭**的质证意见为：对第一组证据真实性无异议，证明方向有异议，该证据无法证实原告是2014年知道房屋买卖这一事实，该证据充分说明自1998年购买房屋的事实存在到2014年，在长达16年的时间，原告诉称对这一事实不清楚不知道是违背事实真象的；对第二组证据真实性无异议，证明方向有异议，该证据房产证和共有权证原件在魏**夫妇手中，2004年房产过户时原告夫妇亲自把原件交给魏**夫妇，并且签定了房产过户协议和申请；对第三组证据真实性无异议，证明方向有异议，原、被告双方于1998年9月22日签订了房屋买卖协议后，被告孙**支付了对等的价款6万元，2004年房屋过户的时间双方签订了协议，为了到房管局办理过户手续，然后在房管局的要求下办理了2004年的协议，这两份协议能够充分说明作为原告的房产在1998年依法处分以后长达16年的时间，原告一直就没有主张权利，因此原告所诉到现在才知道与事实不符、与法律不符，远远超出的诉讼时效，且该份证据与原告的诉讼相结合，充分说明了原告违法了民法的诚实守信原则。被告孙**的质证意见为：对第一组、第二组证据无异议；对第三组证据两份买卖协议形式要件没有异议，但对1998年的买卖房产协议，因不愿意让社会公知的个人行为，分两次借了魏**6万元，在1998年9月份，魏**提出说，你这房子也不住，将房子卖给我算了，因为孙**有不愿让社会公告的行为，在这种情况下，孙**同意将房子卖给魏**，当初双方并未签协议，因为借款无能力偿还，1999年的3月份协议才签订；对2004年的买卖协议，是为了办理房产证时的必要手续，在为了办理房产证时签订的，办证时原告没去，房产证也没有办成。对被告魏**、谭**提供的证据，原告的质证意见为：对第一组证据有异议，不知道是否是真实的，从来没见过，且两份协议也没有原告吕**的签名，这两份协议对原告没有约束力，属无效协议；对第二组证据真实性无异议，证明方向有异议，房产证是怎么到魏**夫妇手中不知道，吕**从来没见过魏**夫妇，也没去过房管局办证；对第三组证据票据的真实性无异议，证明方向有异议，虽然有线电视费、电话费是魏**的户名，但水电费是孙**的名字，不能证明房产所有权发生转移，原告的证明方向不能成立；对第四组证据真实性无异议，原告的身份证一直在吕**处保存，没有拿到别处办理房产证，对保证书真实性不清楚，土地证不是办理房产证有必要手续，至于没有办成房产证，不是没有土地证，而是因为吕**没有到场，吕**也根本就不知道被告之间的房屋买卖关系。被告孙**的质证意见为：对第一组证据真实性无异议，对证据方向有异议，原告不知道是正常的；对第二组证据真实性无异议，对证据方向有异议，对产权证的持有是怎么到魏**夫妇手中不真实，魏**说房产证是在98年签订买卖协议后就交付的不真实，当时根本就没有房产证，实际上房产证是在04年办理房产证明落在魏**手中的；对第三组证据真实性无异议，房子交付后确实是毛坯房，魏**确实简单装修了，但后来因为他们知道有争议就没有再修理了。第四组真实性无异议，但办证时原告没有去，去办证是基于孙**错误的思想，保证书是没有法律意义的手续，为了房管局完备手续。争议房屋是集资建房，没有土地证，也领到了房产证。办证不一定要土地证。对被告孙**提供的证据，原告的质证意见为：吕**不知道这个事，但对录音资料真实性没有异议。被告魏**、谭**的质证意见为：对录音资料真实性有异议，时间、地点、人物均不确定，对内容也有异议，该内容并不能证明被告的主张。证人李**陈述的内容，魏**以证人与孙**有利害关系不认可。

本院查明

上述证据经庭审质证，对原、被告提供的7组证据，除两份诉争的买卖房屋协议书外5组证据的真实性对方无异议，证据的真实性本院予以确认；被告孙**提供的证据魏**有异议，属视频资料，该证据及两份诉争协议本院将结合判决综合予以评定。证人李**出庭作证，魏**虽不认可，但证人陈述的方式符合证据规则要求，证明的效力本院将结合判决综合评定。

根据上述有效证据及双方当事人庭审中陈述、诉辨，本院认定事实如下：

被告孙**系鸭电职工，1996年在南阳市天山路集资一套单位单元房。1998年被告魏**与孙**就上述房屋达成买卖协议，孙**以60000元房价将房屋卖给魏**，1999年3月孙**收到房款60000元，并在该协议上注明。1999年7月南阳**理局为孙**颁发了所有权人为孙**，共有人为吕兰菊的宛市房权证字第0402923号房屋所有权证，2004年为房产过户，完备手续，双方又补签了新的买卖协议，新协议当事人在原来的基础上又增加了购买人谭**，后由于多种原因，过户手续未办成。2013年原告向本院提起民事诉讼，要求魏**腾房，在被告魏**出示买卖房屋协议书后原告撤诉。撤诉后原告以自已不知情为由要求确认房屋买卖无效并返还房屋，重新提起诉讼。

另查，争议房屋1998年11月已交付魏**使用，至今仍有魏**占有。诉争的两份房屋买卖协议上均没有房屋共有人吕**的签名。

本院认为

本院认为：一、关于诉讼时效，庭审中原告向本院提供了2013年民事案件的相关证据，能证明原告是2013年在其他民事诉讼中才得知买卖协议。被告魏*亮辨称，房屋实际交付已达16年，作为孙**妻子的吕**应该知道房屋已卖给了魏*亮，且2004年房产过户时吕**当时在场，知道房屋买卖事宜，本案已过诉讼时效，但未提供相关证据对自己的主张加以证明，根据谁主张，谁举证的原则，被告魏*亮举证不能，应对承担举证不能的不利后果。被告魏*亮的辨称本院不予认可。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条之规定，本案不超诉讼时效。二、1998年9月被告孙**与魏*亮就争议房屋达成房屋买卖协议，同年11月房屋交付魏*亮使用，1999年3月完成房款交付。1999年7月南**管局颁发房产证。2004年为办理过户手续，双方续签了新的《买卖协议》。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的；之规定”1998年9月原被告达成的买卖房屋协议中的上述房屋是属法律禁止转让房屋。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，上述房屋买卖合同属法定无效合同，该合同1999年已实际履行完毕。2004年签订的新协议，是为完善过户手续而签订的法律文书，不是法律意义上的房屋买卖协议，在前者被确认无效的前题下，后者亦属无效。三、根据《中华人民共和国合同法》五十八条：“合同无效或者被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还；”之规定，被告孙**因无效合同得到的收益60000元，应当返还，考虑货币贬值因素，孙**应自1999年3月起支付60000元至今的利息，利息按中**银行同期贷期利率支付利息，至实际还款之日止；四、原告要求被告返还房屋，属侵权之诉。因侵权之诉与本案的原告的确认之诉不属同一法律关系，本案不合并处理，当事人可另行起诉。同时原告要求被告魏*亮支付自2013年11月起每月1500元房租的请求，也与本案不属于同一法律关系，亦不合并处理，当事人可另行起诉。综上。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项、中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：

裁判结果

一、确认被告孙**1998年、2014年分别与魏**、谭**签订的《买卖房产协议书》及《买卖协议》无效。

二、限本判决生效后十日内被告孙**返还被告魏**购房款60000元及利息（从1999年3月起按中**银行同期贷款利率计算利息至款付清止）。

三、驳回原告吕**的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，由被告孙**、魏**各承担一半。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一四年九月十二日