上诉人马**与被上诉人梁*租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人马**与被上诉人梁*租赁合同纠纷一案，梁*于2014年2月24日向济**民法院提起诉讼，请求解除其与马**签订的租赁合同，并要求马**退还其租金98000元，支付其利息及赔偿损失10万元。济**民法院于2014年12月24日作出（2014）济*一初字第305号民事判决，马**不服判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人马**的委托代理人李**、被上诉人梁*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：2013年12月1日，梁*与马**签订文化城经营用房租赁合同一份，约定：马**将文化城院内一层房屋面积500平方米出租给梁*，租赁期限为2013年12月1日至2014年12月1日，租金为98000元。同日梁*向马**交租金98000元。马**出具了收据。随后梁*对房屋进行装修。期间，马**通知梁*停止装修，济源市机关事务局也通知梁*停止装修。梁*随即停止装修。梁*称，马**和济源市机关事务局通知停止装修的原因不同。机关事务局告知其，所租赁的房屋即将被市政府收回，并在2013年12月1日前下发过通知；马**告知其是暂时不能使用，具体能使用的日期不明确。马**则称，由于文化城装修用房要经过济源市机关事务局同意，梁*没有经过其和济源市机关事务局的同意。审理中，梁*申请对其装修工程造价进行评估，原审法院委托河南德普**有限责任公司对梁*装修工程进行鉴定，鉴定意见为：梁*关于文化城经营用房装修工程已完工程竣工结算造价鉴定结果为98473.92元。梁*支出鉴定费5000元。

一审法院认为

原审法院认为：梁*、马**签订的租赁合同，双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。双方均应按合同约定履行各自的义务，梁*将租金交付马**，马**应交付梁*房屋正常使用，由于马**通知梁*停止装修，导致梁*该房不能正常使用，马**行为违约，梁*租赁房屋的合同目的不能实现，梁*要求解除合同，予以准许，梁*要求马**返还租金98000元并赔偿损失98473.92元，理由正当，予以支持。关于梁*主张的利息，无法律依据，不予支持。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项，第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：

一、解除梁*与马**于2013年12月1日签订的《文化城经营用房租赁合同》；二、马**于该判决生效后十日内返还梁*98000元；三、马**于该判决生效后十日内赔偿梁*损失98473.92元。四、驳回梁*要求马**支付利息的诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4750元，由梁*负担50元，由马**负担4700元；鉴定费5000元，由马**负担。

上诉人诉称

马**上诉称：一、其不存在任何违约行为，梁*未能实现房屋租赁合同目的是由其自身原因造成的，一审法院认定事实错误。首先，梁*自身存在违约行为，其与梁*签订的租赁合同中明确约定：梁*对房屋进行装修改造需经马**同意，并预交1000元装修押金。梁*在装修之前并未按照合同约定履行告知义务，也未经其同意，应由梁*对违约造成的一切后果承担责任。其次，梁*无充分证据证明马**妨碍梁*行使租赁权。梁*先行违约，一审证人证言只能证明网吧来人说噪音太大，该证据不能证明马**的行为足以影响梁*实现合同目的。二、马**承租的房屋和机关事务局没有直接关系。其承租房屋的出租方是济源世纪**限公司，梁*在签订租赁合同之前曾到传媒公司咨询房屋相关情况，确信在有效承租期内，且有权对外承租的情况下，才与马**签订租赁合同。2013年12月1日前，机关事务局并未对其发出通知，在此期间，马**承租房屋仍在合法有效租赁期间，机关事务局通知事项内容与诉争房屋无关。三、一审法院适用程序违法。一审中河南德**所有限公司对装修工程作出的鉴定结论严重失实，与梁*实际施工造价天地之差。其申请鉴定，但一审法院未予准许。四、一审法院适用法律不当。其与梁*签订的合同合法有效，根据合同法第九十四条第四款，合同一方迟延履行或有其他违约行为致使不能实现合同目的的，法定解除合同。本案中其不存在违约行为，也未阻止梁*使用房屋，一审法院据此判决解除合同，明显不当。另补充：1、本案一审马**的主体不适格，因梁*租用了济源市蓝天网吧的房屋，马**系该网吧工作人员，该网吧系经工商登记的个人独资企业，故本案在一审中，梁*以马**个人作为被告提起诉讼不当；2、本案一审原告主体资格有所不当，梁*系济源市**术培训中心的负责人，该单位也应当系法人机构，虽然梁*是以个人名义签订的合同，但其租用房屋的目的是为了给培训中心做培训使用，故梁*的行为也应当是一种职务行为，因此，梁*以个人名义提起诉讼不当，且对该事实一审法院也未查明；3、本案一审采信的鉴定意见不当，因本案中涉案的工程系一般民间小型装修工程，参与装修的工人并非建筑企业，而鉴定机构在鉴定时，是按照针对建筑企业2008建设工程工程量清单综合单价的标准作出的鉴定结论，没有参考本案实际的资费情况，也没有参考济源当地的相关物资价格，因此，该鉴定结论不足以采信；4、梁*请求解除合同，实际并无相应的法律依据，退一步讲，即使一审法院认为本案合同应当解除，梁*或培训中心也应当承担实际占用房屋期间的相应租金。综上，请求撤销原判，改判驳回梁*的起诉。

被上诉人辩称

梁*辩称：一、房屋租赁合同中载明第五条第1项明确载明：“合同签订后，乙方需要向甲方缴纳0元作为押金”，因合同未约定缴纳押金数额，故其不需要向马**缴纳押金；合同第四条内容是为了强调保证文化城整体的风格和外立面，不得随意改变建筑的外观和主体结构，其在进行房屋装修时，并没有改变建筑的外观和主体结构及外立面，所以不需要缴纳1000元的装修押金。二、关于原、被告主体问题，签订租赁合同时，其是以个人身份签订的，马**是以蓝天网吧负责人的身份和其协商洽谈签订房屋租赁合同，在签订合同前，马**已经明确了解了租房用途，在此情况下才与梁*签订的合同，租赁合同上有马**签字并按手印，所以其起诉将马**作为被告。*、关于鉴定意见适用标准问题，其提交了各种费用的收据和明细，但马**认为真实性不强，所以，在一审法院随机摇号抽取该鉴定机构对其装修部分进行客观的评估，作为法院审判的依据，马**仅是提出评估的结论不合理，但并没有举证证明鉴定机构评估的哪些项目有不合理之处，也未缴纳重新评估的相关费用，马**的该项上诉理由不能成立。从签订合同到装修以及最后被迫停止装修，都是机关事务管理局的相关人员告知其，文化城一楼用房早在2013年5月份已经被通知政府要收回房屋，且让一楼所有的租户提前做好搬迁的准备，法院已经调查核实，证实了该情况，所以，其认为蓝天网吧以及马**并不是文化城一楼该房屋的所有权人，并不具备房屋转租、租赁的权利。综上，请求维持原审判决。

马**二审期间提供证据如下：1、济源市蓝天网吧营业执照一份；2、济源市蓝天网吧安全审核意见书一份；3、蓝天网吧消防合格证一份；4、蓝天网吧负责人翟**出具的证明一份；5、翟**的身份证复印件一份；上述证据共同证明济源市蓝天网吧的负责人不是马**，马**仅是蓝天网吧的工作人员，马**代表济源市蓝天网吧与梁*开办的培训中心签订了租赁合同，故马**在本案中的被告主体不适格。

梁*对马**提供证据的质证意见如下：对上述证据的真实性无异议。签订租赁合同时，蓝天网吧并未出示网吧印章，是其和马**个人签名，马**给其开具的收条上也未出现蓝天网吧的印章，所以，其认为马**的诉讼主体身份明确。

梁*二审期间提供证据如下：济源市**术培训中心民办非企业单位登记证书和民办学校办学许可证各一份，证明济源市**术培训中心的登记信息。

马**对梁*提供证据的质证意见如下：对证据的真实性无异议，梁*是艺术培训中心的法定代表人，应以培训中心的名义提起诉讼。

本院对上述证据认证意见：各方对对方提供证据的真实性均无异议，但马**提供的翟兆军的证明属于证人证言，证人未到庭，不符合证据形式要件，本院不予采信。其他证据系蓝天网吧、济源市**术培训中心的登记信息，本院予以认定。

本院查明

本院经审理查明：济源市蓝天网吧系个人独资企业，翟*军系该网吧的投资人。济源市**术培训中心系民办非企业单位，梁**该培训中心的法定代表人。二审查明的其他案件事实与原审查明的事实一致。

本院认为

本院认为：一、关于本案原、被告诉讼主体资格问题。2013年12月1日文化城经营用房租赁合同的双方当事人系梁*与马**，马**上诉称其是代表济源市蓝天网吧出租房屋，但该租赁合同上并未有济源市蓝天网吧加盖印章确认，并且同日的房屋租金收据也是由马**本人出具，因此，根据合同性相对性原则，马**作为本案被告，符合法律规定；同时，梁*本人是该租赁合同的一方当事人，济源市**培训中心并非合同的签订方，即便梁*租房的目的是用于艺术培训中心办学，并不影响梁*个人签订租赁合同并作为合同一方当事人提起诉讼，因此，马**的该项上诉理由不能成立。二、梁*与马**签订合同并支付租金后开始装修，关于是否交纳装修押金的问题，租赁合同第五条第一项明确约定无押金；第五条第四项“为保证文化城整体的风格和外立面，乙方不得随意改变建筑的主观和主体结构。确需改造的装修方案须经甲方同意后并预交1000元装修押金”；马**并未提供证据证明梁*的装修改变外观和主体结构，马**认为梁*未预交装修押金，存在违约行为的上诉理由亦不能成立。在梁*装修过程中，马**曾通知梁*停止装修，而济源**管理局也通知梁*停止装修，导致梁*不能实现合同目的，因此，梁*要求解除合同的理由符合法律规定，应予准许。三、《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因梁*未正常使用该房屋，所以马**应当退还梁*已支付的房屋租金98000元；梁*要求马**赔偿其装修损失，原审法院依据梁*申请，依法委托河南德普**有限责任公司对已完成的装修进行鉴定，鉴定程序合法，原审据此确定梁*的损失并无不当。综上，原审认定事实清楚，适用法律和处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4230元，由上诉人马**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年四月二日