程**与贠静房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

程**与贠静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月16日立案受理，于2014年7月7日作出（2013）山民二初字第00351号判决书。判决后，被告贠静不服，提出上诉，2014年12月18日，焦作**民法院作出（2014）焦民二终字第00430号裁定书，将案件发回本院重审。发回后，本院依法另行组成合议庭，于2015年4月28日公开开庭进行了审理，原告程**及委托代理人原银玲、被告贠静及其委托代理人郭**均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，2011年8月15日，原被告协商一致，被告将座落在山阳区解放中路1541号远大南北苑（北苑）10号楼1单元9号的房产卖给原告，原告支付定金30万元。双方于2011年10月14日订立房地产买卖契约，原告按约完全履行了付款义务，但被告却拒不履行合同中房产的相关变更手续，已构成违约。原告催促未果，现起诉要求：1、被告履行购房协议中房产的相关变更（更名与过户）手续；2、诉讼费由被告承担。发回后，原告将诉讼请求变更为：1、依法判令被告继续履行房屋买卖协议，向原告交付房屋并办理房产更名与过户手续；2、本案诉讼费由被告承担

被告辩称

被告辩称，1、原被告之间不存在房屋买卖关系；2、原被告之间是一种以房产抵押形式而产生的民间借贷关系，且该民间借贷关系双方约定的利率高于国家法定的标准，超出的部分不应该予以支持；3、原被告之间的民间借贷，原告在初借之时已经扣除48200元的利息，该利息根据最高院关于民间借贷若干问题的解释，双方的借贷应该按实际的借款数额计算；被告承认借原告的钱，愿意协商在一定期限内偿还，因此原告的诉请不能成立，应该依法驳回。

根据原、被告的诉辩意见，本院确定本案的争议焦点为：1、原被告之间是否存在房屋买卖合同关系；2、原告各项诉讼请求的依据。

围绕争议焦点，原告程**提交如下证据：

第一组：1、商品房买卖合同，证明被告和房屋开发商签订合同；2、预告登记证明，证明本案争议房屋属被告所有；3、收到条，证明被告收到原告购买房屋定金30万元；4、房地产买卖契约，证明原被告买卖房产所约定的具体权利和事实；5、中**行客户回执两份3页，证明原告以被告的名义偿还银行贷款本息共计412943.28元；6、借据2份，其中借款人为被告的借据证明2011年8月15日被告收原告购房款的同时，又借原告30万元，被告向原告转款109680元是该笔借款利息，借款人为原告的借据证明原告买被告的房向张**借款；7、证明一份，证明被告欠缴物业管理费和滞纳金，其应承担此项费用而未支出。

第二组：1、中站公证处在解放区远大财富大厦做的公证材料，其中2011年8月15日公证告知书一份、公证处谈话笔录两份共四页（分别对程**和贠静所做）、借款合同一份三页、借据一份一页，证明原告与被告签订买卖合同的同时还存在借款关系，借款金额30万元；2、办理委托书告知书一份、委托书一份，证明被告自愿委托原告为她的代理人处分现在诉争的房产的事实，但是因为原告不知道自己不能作为卖房人的代理人办理过户手续给自己，所以导致没有形成正式的公证文书，买卖合同签订的时间向后延迟，导致借款期限到期，又续签借款合同。

第三组：1、借款公证材料三份（包括具有强制执行效力的公证书一份、执行证书一份两页、借款合同一份三页）、借据一份，证明原借款到期后，又进行了续期，然后公证的事实；2、公证书一份三页，证明被告自愿委托程*为其房屋代理人的事实。

第四组：原告程**提交的情况说明一份，证明借款是借款，买卖是买卖，是两个不同的法律关系。

被告贠静质证意见如下：第一组证据，对其中的证据1、2无异议；对证据3的真实性无异议，收到条其实就是借款30万元的收到条，不是购房定金，其实是借款合同抵押手续的一部分，为了保证借款合同的履行，就打了一个房产的收据；对证据4的真实性无异议，对其证据指向有异议，也是为了约束双方的借贷关系，保证原告的30万元债权得以实现；对证据5被告不知情；证据6，对第一份借据无异议，对第二份借据原告借张**的钱有异议，与本案无关，无法显示被告借了原告的钱；对证据7无异议，但是与本案无关。对第二组证据的真实性无异议，指向性有异议，所有的公证都是为了保证30万元借款能够得以收回，同时约束被告的行为。对第三组证据的质证意见同第二组。对第四组证据有异议，原告自己本人所作的解释，是单方意志，不能证明原被告借款的情况，也无法反应原告交付了被告30万元高额定金。

围绕争议焦点，被告贠静提交如下证据：⒈商行银行卡对账单，证明2011年被告向原告借款30万元，原告通过银行转账到被告卡上共计251800元；⒉中**行客户回单，证明2012年4月20日被告母亲向原告支付借款部分利息109680元。3、2014年12月20日张*出具的证明，证明2011年8月15日被告的母亲张**通过张*介绍在远大财富大厦用被告所有的房子（北苑的房产）抵押向原告借款30万元整，同时证明由于该房子是分期贷款无法办理抵押，为了保证原告的利益，在签订借款合同的同时又做了房屋买卖合同，实际上是一种抵押借款的行为。4、2014年11月4日在焦**中院法官贾**向公证处公证人员王**做的笔录，证明在2011年8月15日当天双方签订有借据，并且被告打有收条，这样的形式是为了约束被告能够正常还款，如果被告不还借款，原告才有权利处分房产，同时王**证明了该公证无法形成是因为被告的房产是按揭贷款，而不是原告主张的自己做自己的代理人这一说辞。综上，上述证据证明原告在2011年8月15日只向被告借款30万元，同时也说明原被告之间不存在房屋买卖关系。

原告的质证意见如下：对证据1有异议，和本案不属同一法律关系，显示的是被告借原告30万元的事。证据2有异议，和本案无关，是被告借原告钱还的借款利息，并不是本案的房款利息。证据3不属实，日期不是2011年8月15日，其次原告不认识张*，当时只是被告张**和一个男的去找原告，只是聊借款的事情，没有签订任何东西，说是张**有个农机公司，需要做大，继续用钱，在北苑有套按揭房产，后来张**又单独去找原告；并且证人没有出庭作证，与张**有利害关系，所以该证据不能依法认定。证据4，原告之前原来就是做房屋中介的，所以知道按揭房没有办法贷款，没有办法抵押，所以王**说用办理房产买卖来保证借款的安全是不成立的；王**所说的没有出具公证手续的原因是不成立的，因为当时被告已经20多岁，有完全行为能力，所以不属实；同时王**说“借款30万元是在我面前的打的条，购房款30万元的条并不清楚”，这句话证明了借款30万元的事实，不能证明原告未交付购房款30万元，也证明了借款和购房不是同一个法律关系的事实。

本院对证据认定如下：

本院查明

原告提交的第一组证据中的证据1、2，被告无异议，能够证明本案相关事实，本院予以认定；证据3收到条、证据4房地产买卖契约，被告对真实性无异议，本院对真实性予以认定，但对证据指向本院应结合其它证据综合认定；证据5，结合被告当庭陈述，本院对该证据予以认定；证据6，被告给原告出具的借据，被告无异议，本院予以认定，证据6中的另一张借条反映的是原告与案外人的借款关系，因案外人未出庭，本院不作认定；证据7真实有效，予以确认。原告提交的第二组、第三组证据，被告对真实性无异议，能够证明本案相关事实，本院予以认定。原告提交的第四组证据，系原告单方陈述，该部分内容应结合被告陈述等其它证据综合认定。

被告提交的证据1、2，与原告的陈述相吻合，本院对该证据予以认定；证据3，证人无正当理由未出庭作证，且原告不予认可，故本院不予认定；证据4，应结合原被告陈述等其它证据综合认定。

根据原、被告的陈述、举证、质证及有效证据，本院依法对本案事实确认如下：

2009年7月份之前，被告贠静与南通**限公司签订商品房买卖合同，被告以646816元的价格自该公司处购买山阳区解放中路远大·南北苑（北苑）10号商住楼1单元5层9号的商品房，合同约定的付款方式为于签订本合同时首付款70300元，剩余首付房款126516元于2009年5月15日前付清，余款450000元采用银行按揭贷款方式支付，并于签订本合同之日起一个月内将相关贷款手续办理完毕。约定的房屋交付期限为2010年5月1日前。约定的建筑面积为172.32平方米。被告2009年7月2日办理了预告登记手续。该合同签订后，被告支付首付房款196816元，向银行贷款450000元，每月还房贷3000余元至2012年年底，余款未偿还。

2011年8月15日，被告向原告程**借款30万元，并向原告出具了借据，载明：贠静今借程**人民币30万元整，用于资金周转，月利率2%，借款期限自2011年8月15日起至2011年10月14日止，（有保证金时不收取利息和综合费用）。借据下方被告还注明收到原告30万元及收款行和账户。但实际原告以预先扣除保证金、利息等为由先扣除48200元，于当日通过银行转账方式交给被告251800元。同日，被告还给原告出具收到条一份，内容为：“今收到程**购买贠静焦作市山阳区解放中路远大南北苑10号楼房款叁拾万元整”。同日，被告还给原告出具一份委托书，内容反映原告欲出售其购买的远大南北苑的房屋，委托人贠静自愿委托程**为其委托代理人，委托书上还载明了委托的权限。当日，双方欲对借款等事宜办理公证，但最后并未办成。

2011年10月13日，因被告不能归还原告上述借款，双方又签订了一份借款合同，对前面所借的款重新进行约定，约定的借款期限为2011年10月13日至2012年1月10日，约定的借款利率仍为月息2%，从出借人实际交付借款之日起计算至本息结清之日止，双方还对双方的权利与义务、违约责任等进行了约定。同日被告给原告出具了一份借条，载明：贠静今借到程**人民币30万元整，用于资金周转，月利率2%，借款期限自2011年10月13日起至2012年1月10日止，（有保证金时不收取利息和综合费用，基数为30天）。同日，原被告双方通过焦作**证处对借款合同办理了公证。同日，被告还给程*出具一份委托书，内容反映原告欲出售其购买的远大南北苑（北苑）10号商住楼1单元5层9号的房屋，委托人贠静自愿委托程*为其委托代理人，委托书上还载明了委托的权限。同日，被告通过焦作**证处对该委托书也办理了公证。被告借款后于2012年4月20日通过银行转账方式支付原告109680元，此后未再归还原告其他款项。2012年12月17日，基于对借款合同的公证，焦作**证处给原告出具了（2012）焦众执字第30号执行证书。原告关于该执行证书已向焦作**法院申请执行。

2011年10月14日，原被告签订一份房地产买卖契约，内容为：甲方（卖方）贠静，乙方（买方）程俊霞。甲方已收到乙方预付的购房定金30万元，双方就房地产买卖事项订立本契约。一、甲方自愿将座落在山阳区解放中路远大南北苑（北苑）10号楼1单元9号的房地产出售给乙方。乙方愿意购买该房地产。二、双方议定的成交价格为73万元。乙方2013年5月14日前二次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。付款方式现金。三、双方同意于2011年10月14日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。……十一、双方约定的其它事项：⒈该房产的水、电、物业等费用2011年10月前由甲方承担，之后由乙方交纳；⒉甲方必须配合乙方办理该房产变更手续，或由委托人程*代理变更；⒊乙方有权利变更该房产产权人，甲方无干涉权，并积极配合，如因甲方不配合对乙方造成损失，则甲方全额承担；⒋购房定金于2011年8月15日交付于甲方，银行余额由乙方代还。

2013年3月29日，原告在被告的250702486504账户中存入6500元；2013年4月1日，原告向被告该账号转账6000元；2013年4月2日，原告为被告248100047418贷款账号还本息398706.81元、提前还款补偿金1736.47元，结清了该账号的贷款。原告共计代被告还银行412943.28元。

焦作市**有限公司远大南北苑服务中心证明：被告在该小区楼号10-1-9房屋在2010年4月至2013年12月间欠费7754元、滞纳金4187元。

本院认为

本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方应当按照合同约定全面履行。原、被告于2011年10月14日签订的房屋买卖契约，真实、合法、有效，双方应严格履行。原告提交的被告出具的2011年8月15日收30万元的收到条，根据收到条的内容，结合双方在借款方面的交易习惯，本院对原告2011年8月15日已付购房款30万元的事实不予认定。被告在房地产买卖契约中对购房定金的认可，被告称实际是被告向原告所借的30万元的事实，本院予以确认。鉴于原被告的借款合同经过公证，原告已经持有经过公证的具有执行效力的债权文书，故不宜在本案中扣减，原告可以在执行中用该债权冲抵原告应付被告的剩余购房款。合同约定的成交价格73万元，原告按合同约定应支付给被告73万元。原告代被告还银行412943.28元，还应支付被告317056.72元。原告现要求被告履行购房协议中房产的更名与过户手续并交付房屋理由正当，应予支持，但原告应当同时履行支付剩余购房款的义务。被告辩称不存在房屋买卖合同关系，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告程**于本判决生效之日起十日内给付被告贠*剩余购房款317056.72元；

二、被告贠静于本判决生效之日起十日内配合原告程**办理焦作市山**·南北苑（北苑）10号商住楼1单元5层9号房产的更名与过户手续并将该房屋交付给原告。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费100元，由被告承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年八月十二日