上诉人郑州鸿**划有限公司与被上诉人解静及原审第三人赵**合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人郑州鸿**划有限公司（以下简称鸿**司）因与被上诉人解静及原审第三人赵**合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2014）管*二初字第760号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人鸿**司的委托代理人陈*，被上诉人解静及原审第三人赵**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2010年12月21日，鸿**司与解*签订《出租房屋委托合同》，约定解*将座落于郑州**兰桂A栋417室房屋提供给鸿**司代为出租。鸿**司支付解*押金750元，并按约支付租金。2012年11月25日，双方续订合同，约定每月租金750元，租赁期限为自2013年2月1日至2016年2月1日。鸿**司将该房屋出租给该案第三人赵**。在合同履行期间，解*与鸿**司产生纠纷，解*私下接触第三人赵**，并将房屋直接出租给第三人赵**。对于该违约事实，解*予以认可。第三人赵**来院接受调查时亦认可该事实。鸿**司提交2014年3月29日鸿**司与案外人李**签订的租房合同一份，用以证明鸿**司原本打算将涉案房屋在2014年3月29日至2016年1月28日期间内租给李**，月租金1200元，后因解*违约，导致鸿**司产生租金损失9900元。故鸿**司诉至法院，请求依法判令：1、解除鸿**司与解*签订的出租房屋委托合同；2、要求解*返还押金750元，支付违约金1500元，赔偿损失9900元；3、由解*承担诉讼费。解*认为鸿**司2013年10月份已经知道解*违约，却还和李**签协议，故对于该损失解*不予认可。同时，解*提起反诉，请求法院判令：1、鸿**司向解*支付收取但未按时缴纳的物业费220元，多次堵锁造成损失820元，误工损失2840元，交通费1613.5元，违约堵锁房子无法出租损失10350元，共计15623.5元；2、更换同等档次防盗门；3、鸿**司承担诉讼费。

一审法院认为

原审法院认为：鸿**司与解*签订的出租房屋委托合同系双方的真实意思表示，双方均应按合同约定履行自己的义务。解*对于违约的事实予以认可并同意解除该合同、返还鸿**司押金750元、违约金1500元，该院予以确认。对于鸿**司诉请的9900元损失，并未实际产生，而系鸿**司将涉案房屋出租给他人后预期可能得到的利益，且根据第三人赵**的陈述，鸿**司在2014年1月就已经与解*因房屋租赁问题产生纠纷，却仍在2014年3月29日与案外人签订长达近两年的租赁合同，故鸿**司的该项诉请该院不予支持。关于解*要求鸿**司支付物业费220元的反诉请求，因物业费系由业主向物业管理部门缴纳的费用，解*要求鸿**司向其支付物业费，缺乏事实和法律依据；解*要求鸿**司赔偿因堵锁造成的损失820元，但未提供相应的证据证明；解*诉请的误工费、交通费，缺乏相关的法律依据；解*诉请的因房屋被堵锁无法出租造成的损失，缺乏事实依据和法律依据，且解*已将房屋实际租给了第三人赵**，故对于解*的上述反诉请求，证据理由不足，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院判决：一、解除郑州鸿**划有限公司与解*签订的出租房屋委托合同；二、判决生效后十日内解*向郑州鸿**划有限公司支付押金750元、违约金1500元；三、驳回郑州鸿**划有限公司的其它诉讼请求；四、驳回解*的反诉请求。案件受理费148元（含反诉案件受理费96元），由郑州鸿**划有限公司负担42元，由解*负担106元。

上诉人诉称

一审判决宣判后，鸿**司不服，向本院上诉称：一、鸿**司在与案外人签订租赁合同时，与解静之间的《出租房屋委托合同》尚在履行中，该合同是合法有效的。双方在合同中明确约定一方违约的，应赔偿另一方的全部损失。解静在一审庭审中也认可自己违约，其私下将涉案房屋出租给第三人的行为给鸿**司造成了预期利益的损失，对该部分损失，法院应当支持；二、案外人第三人赵**在一审庭审中未出庭，其陈述亦未在法庭上接受双方的质证，原审法院据此作为证据是违反法律规定的，侵犯了鸿**司的诉讼权利。综上，请求二审法院：一、撤销河南省郑州市管城回族区人民法院（2014）管*二初字第760号民事判决第三项，改判解静赔偿鸿**司损失9900元；二、上诉费等全部费用由解静承担。

被上诉人辩称

被上诉人解*答辩称：一、解*愿意赔偿违约金。二、解*多次提出解约并同意按合同约定支付违约金，但鸿**司拒绝协商，2014年1月，鸿**司在认定解*违约后，仍多次撬门堵锁给解*造成了损失，当时有警察到场。三、鸿**司并没有损失反而获利了，有收条为证。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。

原审第三人赵**陈述意见称：同意解静的答辩意见。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相同。

本院认为

本院认为：鸿**司与解静签订的出租房屋委托合同系双方的真实意思表示，双方均应按合同约定履行自己的义务。在合同履行期间，解静与鸿**司产生纠纷，并私下接触第三人赵**，并将房屋直接出租给赵**，其行为已经违反了合同约定，故原审法院对鸿**司解除合同、支付押金750元和违约金1500元的诉讼请求予以支持，并无不当。鸿**司上诉称其关于解静应赔偿其损失9900元的诉讼请求也应予以支持，本院认为，鸿**司在2014年1月与解静发生纠纷后，即已经知晓解静与第三人赵**违约另立租赁合同的事实，但仍于2014年3月29日就涉案房屋与案外人签订租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取措施防止损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，因此，鸿**司关于要求解静赔偿因涉案房屋不能出租导致的9900元预期利益损失的上诉请求，缺乏事实根据及法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费148元，由上诉人郑州鸿**划有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年八月二十七日