万红领诉朱*租赁合同纠纷一案一审民事判决书.doc

审理经过

原告万红领与被告朱*租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告万红领的委托代理人孙**、被告朱*及其委托代理人张*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告万*领诉称：2011年7月20日我与被告朱*签订房屋租赁合同一份，按合同约定，被告将原房主陈**的门面房一层两间转租给我使用，租期自2011年4月1日至2016年5月1日止。每年租金10万元，一年交一次提前10天交清。并约定了违约责任的承担。在我租赁使用期间，于2014年3月份，被告因与原房主闹矛盾，陈**将我租赁的门面房封着，不让我使用经营造成合同无法继续履行。在合同不到期的情况下，被告违返合同约定侵犯了我的合法经营权，给我造成重大损失，为保护我的合法权益，特诉至贵院，请求依法判令：1、解除租赁合同。2、返还转让金10万元。3、赔偿违约金10万元，并承担诉讼费用。

被告辩称

被告朱*辩称，就原告万*领诉我租赁合同纠纷一案，依据本案事实及相关法律规定答辩如下：一、原告万*领所诉与事实不符。首先原告万*领与被告朱*签订的租赁合同合法有效，应受到法律保护。其次合同明确约定每年的5月1日前提前十天缴纳房租，原告至今也未向被告缴纳租金。依据法律规定，原告万*领构成违约，根据《合同法》第227条的规定，作为出租人的我可以解除该租赁合同。导致该合同无法继续履行的原因是原告在约定期限内未缴纳租金，我没有任何责任。我在该缴纳租金期间多次向原告催要租金，并谈到房租涨价问题，原告均已以种种理由拒绝缴纳租金，且说房租涨价太高，自己无法承受不愿再继续承租该房屋了。二、我不应承担返还转让金10万元，违约金10万元及诉讼费用。转让金是双方自愿且包含我对房屋原来的装修费，并且法律也没有强制险规定对该类租金予以返还。违约金更是于法无据，因为在本案中存在违约责任的是原告万*领，而不是我，怎能让我承担赔偿呢。诉讼费是由过错方承担的，而我不是过错方，没有理由承担诉讼费用。综上请求法庭在查清事实的基础上，依法驳回原告万*领的诉讼请求。

本院查明

经审理查明：2011年7月20日原告万**与被告朱*签订房屋租赁合同一份，按合同约定，被告朱*将原房主陈**的门面房一层两间转租给原告万**使用，合同规定：租赁期限自2011年4月1日至2016年5月1日止；交款方式是2011年8月1日至2014年5月1日每年租金10万元，每年租金提前十天交付，2014年5日1日至2016年5月1日，每年房价租金双方协商而定；房屋承租交接后房屋内外装饰和水电费由乙方负责，因房屋租赁期间引起的纠纷由被告朱*负责；此协议双方共同遵守不得违约，否则按法律规定赔偿对方违约金。房屋交付使用后，双方都按合同约定执行，被告朱*于2011年8月1日收原告万**门面房转让费10万元。

另查明，被告朱*租赁给原告万红领的门面房原房主是陈**，该房屋未办理建设工程规划许可证。陈**于2009年11月13日将其两层四间的门面房租赁给被告朱*，租期6年。原房主陈**因与被告朱*发生纠纷，于2014年5月6日将原告万红领所转租的房屋予以封、锁。截止2014年5月6日，原房主陈**封门前，原告万红领没有向被告朱*缴纳房屋租赁费。

本院认为

本院认为，原房主陈**的房屋未办理建设工程规划许可证，原告万*领和被告朱*之间签订的转租合同，是无效合同，原告万*领请求被告朱*赔偿违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告朱*收取原告万*领门面房转让费10万元，将门面房租赁给原告万*领四年半，原告万*领实际使用该房屋两年半，因导致原告万*领和被告朱*之间的合同无法履行的事由不可归责于原、被告双方，因此剩余租赁期间内的装饰装修残值损失（即转让费），应当由原告万*领和被告朱*按公平原则分担，被告朱*应当返还给原告万*领转让费22222.2（100000元÷4.5年×2年×1／2）元，原告万*领请求返还其门面房转让费的诉讼请求，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告朱*于本判决生效后五日内返还原告万红领转让费22222.2元。

二、驳回原告万红领的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4300元，由原告万红领负担3000元，被告朱*负担1300元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一四年八月三日