原告程**与被告李和平、田**房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告程**与被告李**、田**房屋买卖合同纠纷一案，原告程**于2013年6月6日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法向二被告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等法律文书，后依法组成合议庭，于2013年8月16日在本院新城法庭公开开庭进行了审理。原告程**的委托代理人陈**、路**，被告李**及二被告共同的委托代理人施**、刘*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：原、被告经协商被告自愿以350000元的价格将位于商丘市睢阳区长江路南酒厂路东安居工程东侧北数第2家的独院房产一套出售给原告，原告按照口头约定向被告支付了全部购房款，被告向原告交付了房屋，后原告亲属一直在该处居住至今。房屋交付后，被告推拖不予办理房屋过户手续。现诉求法院依法判令二被告配合原告办理房屋产权证变更过户手续。

被告辩称

二被告辩称：原、被告之间从未以任何形式约定过涉案房屋买卖事宜，被告为该房屋的合法产权人，房屋所有权证登记为被告。原、被告双方未签订书面房屋买卖合同，亦未达成口头协议。同时，二被告也未曾收取过涉案房屋的购房款。综上所述，原告与二被告之间不存在房屋买卖关系。

依据原告的起诉观点及二被告答辩意见，本院归纳本案争议的焦点为：原、被告之间是否存在房屋买卖关系？原告主张被告履行房屋过户手续有无事实及法律依据？双方当事人对所归纳焦点均无异议。

原告为支持自己的主张向本院递交的证据材料有：第一组证据为：1、授权委托书一份，2、执行和解协议一份，3、协议书一份；证明被告已将涉案房屋卖给原告，且因房屋相邻权的纠纷，原告做为实际房屋的所有权人及案件被执行人进行了赔付，赔付金为176000元；证据2为证人刘**、李**、薛**、赵**、蔡**、陈**人的证言；证明原告已向二被告支付购房款。原、被告双方已实际交付房屋，且有原告侄女在此房屋内居住。证据3收据4张；证明原告为涉案房屋的所有权人，用程*名字借款，并用房屋进行抵押，且按约定支付利息。被告李**作为涉案房屋所有权证上的登记人配合借款义务，其借款是直接汇至程*帐户，利息是程*进行支付。被告为达毁约目的，私自归还借款，取得房屋所有权证。证据4为商丘市房权证（2002）字第0004939号房产证；证明被告主体的适格性，以及被告未履行合同义务，也未配合原告办理房屋过户手续的义务。二被告对原告所提交的证据第1－1真实性无异议，对证明目的有异议，达不到证明目的，该证据是委托书形成授权委托关系，非房屋购买房屋的证据。委托内容是因该房屋与赵**产生民事纠纷，因李**个人无法解决，委托程**处理此事。委托书未能显示是否已实际形成买卖关系及是否已实际收取购房款。对证据1－2真实无异议，但内容显示执行人是李**，非程**。对证据1－3有异议，该内容是在执行终结后，程**为无权代理，对李**不产生法律效力。该协议不能证明涉案房屋已在程**与李**之间形成买卖关系。对证据薛**等6位出庭证人证言均有异议。证人无法证明程**是谁，所证非证人真实意思，证人证言相互矛盾。对证人蔡**的证言为传来证据，本人未见购买的房屋全过程，且与证人陈**的证词相互矛盾。证人陈**为出租车司机所出证言不符合常规，对购买数额及购房的事实所证为传来证据。对证人赵**的证言因与李**存在利害关系，该证人证明为程*夫妻在此居住多年，推定存在购买事实成立的证言不能采信。对证据3真实性有异议，不能证明原、被告之间存在房屋买卖的事实。对证据4有异议，非房屋所有权证原件进行复印的，不具有证据效力。涉及的借款为李**的借款而将房屋进行的抵押。

二被告均未向本院提交证据材料。

本院查明

经庭质证，本院对原告所提交的第一组3份证据，本院认为该证据真实、有效，能够作为本案的依据，予以确认。证据2为刘**、李**、薛**、赵**、蔡**、陈**位出庭证人证言，法律规定证人应当出庭进行作证，本案6位证人均以出庭方式出庭，符合证据规则。虽所出示证言为格式证言，但在庭审中6位证人当庭所证明内容能够相互予以佐证，且证人赵**的证言与证据第一组3份证据相互进行印证，可形成完整证据链条，本院予以采信。对证据3收据4张与本案具有关联性，本院予以确认。对证据4系登记在被告李**名下的房屋所有权证复印件，被告虽对原告所提交的房屋所有权证提出质疑，但被告李**作为房屋登记人未向本院提交其争议房屋所有权原件，因该证据与本案具有关联性，本院予以确认。

依据原、被告陈述意见及上述有效证据，本院确认以下案件事实：被告李**与田**系夫妻关系。2002年9月28日，二被告取得位于商丘市睢阳区长江路南酒厂路东安居工程东侧北数第2家的独院房产一套房屋所有权证（商市房权证（2002）字第C004939号），该房屋登记在被告李**名下。后原告程**称其以350000元价格购买该房，此房屋已实际交付并占有，但原、被告双方无书面购房合同。经查明，后邻赵**、贾**（系赵**之妻）因争议房屋后墙地基存在侵权纠纷，二人于2002年将房屋所有权登记人李**诉至法院。被告李**于2009年10月27日向法院出示委托书，示明本案争议房屋已卖给原告程**。2009年11月6日，赵**、贾**与原告程**达成执行和解协议，协议约定：一、被执行人方同意补偿给贾**经济损失26000元。二、申请人贾**放弃该执行案件所主张的所有权利，并保证今后无纠葛。三、申请人同意被执行人整修其房屋后墙，尽可能提供便利条件。四、本案执行费、诉讼费由被执行人负担。2010年8月20日，原告程**与后邻赵**签订书面协议书，约定原告程**支付给赵**150000元，此款作为原前邻居李**建房时侵占后邻的土地使用款。2012年3月1日，被告李**将争议房屋所有权证进行抵押，在河南伟**有限公司借款600000元。当庭被告李**认可600000元的借款非自己所实际使用，自2012年3月1日至2013年2月28日，借款利息由程*（系原告程**亲属）进行支付，共计86400元。本案涉案房屋自2005年11月由原告亲属程*夫妻为实际居住人。现原告程**诉求法院要求二被告办理房屋过户手续。在庭审进行中，证人蔡**当庭向合议庭陈述被告田**在庭前委托他人给付自已1000元现金进行贿赂，阻止其出庭作证，并说明该款被中间人收取300元。证人蔡**当庭将700元现金上交法庭，对该款本院予以收缴。

另查明：自2005年11月份，程*（系原告程**亲属）、姜**夫妻为涉案房屋实际居住人，并在争议房屋内经营超市。

本院认为

本院认为，法律规定当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。《合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本院认为原、被告双方虽未签订书面房屋买卖合同，但双方可依法使用口头或其它方式进行房屋交易。本案证人赵**出庭证明因相邻纠纷将争议房屋所有权登记人李和平诉至法院，在此期间，被告李和平称其已将争议房屋卖给原告程**所有，书面委托处理争议房屋纠纷，房屋诉讼事宜由原告进行处理。在本案庭审中，被告李和平主张曾对赵**赔偿30000元执行和解款，其与原告支付给赵**赔偿款数额相差较大，且二被告亦未能向本院提交相关证据证明已支付赔偿款30000元。现涉案房屋周边邻居亦均出庭进行证实争议房屋一直由程*（系原告亲属）居住多年，并经营超市。与被告李和平所述是在2009年下半年才经营超市的事实不相符。本案中，原告虽未向本院提交二被告已收取购房款的相关凭证，证人蔡**，陈**均出庭作证，证明原告向被告交付现金。原告长期实际占有涉案房屋的客观事实存在的情况下，二被告作为房屋所有权人对自己的房屋未主张任何权利，其行为违背常理，与事实不符。且被告李和平自述明知原告的亲属又将该房屋抵押贷款，亦未主张权利并协助办理房屋抵押手续。在庭审中，证人蔡**当庭向合议庭提出被告田**曾在庭前向其进行金钱贿赂行为，妨碍证人出庭作证。二被告的行为足以证明被告已将涉案房屋实际交付给原告，原告对房屋享有合法的权利。综上所述，原告所提交的证据符合客观性、合法性、关联性，能形成完整证据链条。故原、被告房屋买卖合同合法、有效，双方已形成房屋买卖关系。《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”现原告程**主张被告李和平、田**办理位于商丘市睢阳区长江路南酒厂路东安居工程东侧北数第2家房产所有权变更手续于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条规定，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告李和平、田**于本判决生效后10日履行房屋买卖合同，将位于商丘市睢阳区长江路南酒厂路东安居工程东侧北数第2家的房产一套（房屋所有权证为商市房权证（2002）字第C004939号）的所有权证配合过户至原告程*英名下。

二、一审案件受理费100元，由被告李和平、田**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一三年十一月四日