上诉人鲁**与被上诉人郑州港**划有限公司中方园路分公司、熊志江居间合同纠纷案二审民事判决书

审理经过

上诉人鲁**因与被上诉人郑州港**划有限公司中方园路分公司、熊**居间合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2015）金民二初字第4970号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人鲁**委托代理人阴殿卿、被上诉人熊**委托代理人刘**到庭参加了诉讼。郑州港**划有限公司中方园路分公司未到庭。本案现已审理终结。

一审原告诉称

原告鲁**于2015年6月23日诉至河南省郑州市金水区人民法院，请求判令二被告郑州港**划有限公司中方园路分公司、熊**返还定金29000元，中介费及代办费21000元，共计5万元；2、被告承担本案的诉讼费用。

一审法院查明

原审查明，2015年1月26日，原告鲁**（作为乙方）、被告熊**（作为甲方）和被**公司（作为丙方）签订了一份合同编号为1500024的《房屋买卖合同》，主要内容有：原告鲁**自愿购买被告熊**拥有的位于金水路丰庆路X号院园田花园X号楼X单元X层X号的房产，本合同项下房产及其配套设施的总价款为100万元，经适房补差价费用由被告熊**承担；原告于本合同签订时支付定金、佣金及代办费5万元，其中佣金2万元，代办费1000元，余额作为代收的定金，被告熊**同意该定金在办理过户手续前由被**公司保管；原告鲁**和被告熊**同意使用按揭贷款的付款方式，双方于签订合同后应共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续，原告应在立契时，将首付款按银行审批比例存入房管局指定的资金监管账户，剩余所贷款房款按银行审批比例由贷款银行放贷至监管账户，全部房款由资金监管账户交付给被告熊**；（第五条）双方约定在银行允许解押三个工作日内由原告出资解押并注销，注销后50个工作日内共同到相关部门办理银行贷款、网签、立契等相关手续；若原告违反该第五条约定，则视为其单方解除合同，其无权要求返还定金，被**公司有权直接将定金、房屋产权证或售房保证金交付被告熊**，除非三方达成新的协议。当日被**公司收到原告交纳的购房定金29000元、中介费及代办费21000元，被**公司给原告出具了两份收据。原告提交的陈*、熊**、李*和被**公司员工韩*的面谈录音显示：

。韩*：。主要看你这边，你看你这边要能进行得了，比如说多长时间能进行，咱们协商一下子，然后，你这边如果进行不了的话，咱们就按合同执行。陈*：恩*，我。我担心的还是那个首付款我弄不到，我现在就按照这个弄不到，那确确实实我违约了，这个违约金我也认了，那说实话这5万块钱对俺这个年青人来说确实也不是个小数目，主要是因为确确实实现在是谁都不愿意看到这个事情，因为担保公司那边，我钱放担保公司了，我现在还得要这钱，我想着我现在如果能要出一部分，把他这个钱先给了，给了咱往下走，现在他们那边给不了一个明确答复，我现在一直在借钱，想把他这个，毕竟我说这个房子确实是挺不错的房子，我看了这么多房子，就样中了他这个房子。熊**：这没啥可说了，没啥可说的，他已经明确表态了，这都好说，对不对。韩：我给你说，哥，那咋解决呢？今天咱们先签约，就是说客户这边签约，咱们双方签约就是这个终止合同，一个协议。陈：终止合同。韩：他星期一过来把票据送给我，你直接拿走那个定金，就OK了，合同拿给我，把单子一撕，定金你一收就OK了，星期一我们公司付款日。后陈*与李*、港**司（经韩*）签订了一份《协议》，主要载明：乙方鲁**因购买金水区丰庆路X号院园田花园X号楼X单元X层X号房产，因首付不足导致办理程序无法进行，应为乙方单方面违约，并承担违约责任。经三方协商一致，乙方鲁**按合同约定赔偿熊**定金2.9万元，赔偿中介佣金2.1万元，合计5万元，从客户签订合同时交付的定金及佣金中扣除，合同编号1500024即日起作废，双方约定于2015年3月16日完成交接手续，如乙方鲁**延迟，乙方支付甲方定金2.9万元，乙方支付丙方佣金2.1万元；代理人签字与本人签字具有同等的法律效力与经济责任。李*在协议落款的“甲方代理人”处署名，陈*在“乙方代理人”处署名，“丙方”处有被告港**司章*及韩*的署名。2015年3月18日，李*收到由港**司向其转交的29000元，李*代被告熊**出具了一份《收条》，载明：“今收到客户鲁**购买金水区丰庆路X号院园田花园X号楼X单元X层X号的房产（业主熊**）所赔偿的违约金29000元”。2015年6月23日原告诉至该院。另查明：李*与被告熊**系夫妻。2013年1月4日，原告鲁**与陈*在荥阳市民政局登记结婚。

一审法院认为

原审认为，原告鲁**和被告熊**在港**司的居间下签订了《房屋买卖合同》，三方就该合同的真实性无异议。合同签订后，原告的配偶陈*、被告熊**的配偶李*及被告港**司的代理人韩*签订了一份协议，约定系原告首付不足导致办理程序无法进行，为原告单方面违约，经三方协商一致，原告按合同约定赔偿被告熊**定金2.9万元，赔偿中介佣金2.1万元。庭审中，原告认可与陈*系夫妻，亦认可该协议是陈*所签，但认为其并未授权陈*代表原告签订协议，陈*无代理权，原告不知情。因原告与陈*系夫妻，即使原告对于陈*对外签订协议一事不知情，根据合同法第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，被告熊**有理由相信陈*有代理权，该代理行为应当认定为有效。被告熊**提交的录音资料与被告港**司提交的协议，内容上能够相互印证，证明系因原告未按时支付首付款构成违约，三方签订协议协商一致解除房屋买卖合同的事实。故原告主张二被告返还定金、佣金及代办费的诉讼请求，依据不足，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，判决如下：驳回原告鲁**的诉讼请求。案件受理费1050元，由原告负担。

上诉人诉称

宣判后，鲁**不服，向本院提起上诉称，二被上诉人与上诉人所签房屋买卖合同中的中介公司既是见证方又是丙方，且该合同事实存在欺骗行为。合同签订后，上诉人发现被上诉人熊**另与他人协商房价并带他人看房是造成上诉人无法履行合同的主要原因。该合同中约定的上诉人支付首付款至银行监管账户，并由上诉人出资解押是二被上诉人共同对上诉人设置的合同陷阱。原审法院在合同中既约定由上诉人支付佣金又要求支付代办费的过错的事实未作认定。陈*的谈话录音资料不能作为定案依据。如能证明该录音资料属实，也恰证明二被上诉人在本案中存在欺诈的事实。上诉人未授权陈*与二被上诉人签订协议，且事后也委托律师函告二被上诉人陈*的代理行为无效，故一审法院认定陈*的代理行为有效属适用法律不当、认定错误。请求撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉请，或将此案发回一审法院重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上诉人熊**答辩称，《房屋买卖合同》合法有效，上诉人未依照合同约定履行支付首付款的义务，应承担违约责任。陈*的代理行为有效。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。

本院认为

根据当事人的诉辩意见，本院归纳本案主要争议焦点为：上诉人要求二被上诉人返还定金及中介费和代办费的请求是否应予支持。

本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。

本院认为，从被上诉人熊**一审提交的录音资料并结合上诉人鲁丽娜之夫陈*与二被上诉人郑州港**划有限公司中方园路分公司、熊**签订协议的事实与内容可认定，涉案《房屋买卖合同》不能履行的原因系上诉人不能如约缴纳首付款所致，按照合同约定应承担相应的违约责任。本案所涉及的三方协议虽系上诉人之夫陈**签，但基于陈*与上诉人之间的配偶关系，二被上诉人在签订该协议时，有理由相信陈*有代理权。陈*的代理行为符合合同法关于表见代理的规定，其代理行为有效。基于该协议约定，上诉人亦无权要求二被上诉人返还定金以及中介费和代办费。上诉人上诉请求依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1050元，由上诉人鲁**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月十一日