琚*、王**与魏**、贾*等确认合同无效纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人琚*、王**与被上诉人魏**、贾*、王**因确认合同无效纠纷一案，不服南阳市宛城区人民法院（2014）宛民初字第1745号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王**、上诉人琚*和王**的委托代理人刘宏伟，被上诉人魏**、贾*的委托代理人牛金秀、魏**，被上诉人王**均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明，原告琚*和被告王**于1983年9月2日结婚，婚后双方在南阳**委会方圆后巷104号购买地皮一处，建造上下二层小楼一座，1986年11月25日婚生一子王*（后改名为王**）。1992年6月22日房管局颁发了宛市房字第号房屋所有权证，所有权人为王**，共有人为琚*、王**。因双方感情不和，1996年6月24日双方协议解除婚姻关系。

2005年10月20日，被告魏**与被告王**协商一致达成了房屋买卖协议，协议约定将南阳市光武路方圆后巷104号房屋以16万元的价格卖给魏**。房款分二次付清。协议签订当日支付给王**12万元，下余4万元待房子过户登记后再付完。期间由被告王**向南**管局提交了琚*与其是夫妻的关系、儿子王*萌系未成年人的证明，并在房屋过户手续上替原告琚*和王*萌签字。但被告魏**和贾*对王**的为办理过户手续所作出的这些行为并不知情。2005年11月26日，被告魏**、贾*领到房产证后，将剩余的4万元房款交给王**。被告魏**、贾*对争议的房屋装修后居住至今。

另查明，出卖争议房屋时，是由被告王**全部经手经办，其陈述”原告琚*不给身份证原件、房产证原件就办不成”。证明原告琚*对卖房是知道和支持的。其又为原告王**开具未成年人的证明。最终促成了该笔交易。被告魏**、贾*已尽到了购买人充分的注意义务。

一审法院认为

原审认为，一、原、被告所争议的房屋为原告琚*、王**及被告王**共同所有，原告琚*和被告王**于1996年6月24日协议离婚，双方约定，该房屋归琚*所有，但是，一直没有办理房屋过户登记手续，物权一直处于王**、琚*、王**三人共有的状态。2005年10月20日，被告王**与魏**、贾*经过协商签订了该房屋的买卖协议，在未经原告琚*到场签字的情况下，将本属王**、琚*、王**共有的房屋出卖，属于无完全处分权而单方处置的违法行为，损害了其他共有人的合法权利，故被告王**与被告魏**、贾*之间签订的房屋买卖合同无效。二、被告魏**、贾*在该交易过程中，不存在过错，诚信交易，且支付了合理的房屋对价，不存在重大误解、欺诈、胁迫、恶意串通、乘人之危、显失公平等可撤销买卖协议的行为，主观上是善意的。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无权处分人将不动产或动产转让给受让人的，所有人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产的所有权，即，（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付受让人。第二款规定，受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。本案中，被告魏**、贾*作为购买人尽了充分的注意义务，原告不能证明被告魏**、贾*主观上存在过错，且二被告已经在签订购买协议、交付首期房款的一个月后就办理了房屋过户手续，并按约定交付了下余4万元房款，已入住该房十年之久，二被告的购买行为符合《物权法》第一百零六条的规定，构成善意取得，该房屋的所有权归被告魏**、贾*所有。三、被告王**超越权利处分共有人的财产，并且向南**管局提交了原告琚*与其是夫妻关系、儿子王**是未成年人的证明，过错明显，是导致本案诉讼的根本原因。由于被告王**的过错造成其他共有人的损失，依法应由被告王**赔偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十一条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下：一、被告王**与被告魏**、贾*所签订的房屋买卖协议无效。二、原告琚*、王**与被告王**、魏**、贾*所争议的位于南阳市光武路方圆后巷104号房产证为宛市房权证字第号的房屋归被告魏**、贾*所有。三、驳回原告琚*、王**的其他诉讼请求。案件受理费2620元，由原告琚*、王**承担。

上诉人诉称

琚*、王**上诉称：王**陈述不实，若上诉人知道或支持卖房的话，完全可以在卖房协议上亲笔签字和到房管部门现场办理过户手续。原审根据王**的陈述来推断琚*知道和支持卖房是错误的。魏**、贾*在共有人未到场的情况下，不核实卖房人的身份，放任他人当面代签名，且身为金融机构工作人员，风险意识明显高于普通人，其未尽到注意义务，存在明显过错。同时，合同无效或被撤销后因该合同取得的财产应当予以返还，即使不能返还，被上诉人均有过错，都应当承担相应的赔偿责任。案件受理费及保全费应当分开表述，都应当由被上诉人承担。请求撤销原判，依法改判或发回重审。

被上诉人辩称

王**的答辩意见同原审的答辩意见，即：1、我与琚*离婚后，我们又在这个房子共同生活了几年，卖房子是她同意的，她给我的身份证，房产证等一切手续。2、到房管局办理手续都是我替琚*签的名字，当时那一家也问了这房子有没纠纷，我说没有任何纠纷。买家不知道我已离婚，买家也不知道琚*的字是我代签的。3、房子卖时，琚*知道，她现在别再撕绞了，撕绞的很了，她还得给我钱。

魏**、贾*答辩认为被上诉人在交易过程中无过错，是善意取得，原审认定的事实清楚适用法律正确，请求维持原判。

本院认为

根据各方的诉辩意见，确定本案的争议焦点为：被上诉人魏**、贾*的买房行为是否属善意取得。各方对争议焦点均无异议和补充。二审中，各方均未提交新的证据。

二审查明的事实与原审一致。

本院认为，被上诉人魏**、贾*在该交易过程中，不存在过错，不存在重大误解、欺诈、胁迫、恶意串通、乘人之危、显失公平等可撤销买卖协议的行为。协议签订当日被上诉人魏**、贾*支付给王**12万元，下余4万元待房子过户登记后再付完。期间由王**向南**管局提交了琚*与其是夫妻关系、儿子王*萌系未成年人的证明，并在房屋过户手续上替原告琚*和王*萌签字。但魏**和贾*对王**的为办理过户手续所作出的这些行为并不知情。2005年11月26日，魏**、贾*领到房产证后，将剩余的4万元房款交给王**。魏**、贾*对争议的房屋装修后居住至今，已入住该房十年之久。魏**、贾*支付了合理的房屋对价，主观上是善意的，购买行为符合《物权法》第一百零六条的规定，构成善意取得。魏**、贾*已尽到了购买人充分的注意义务，上诉人诉称魏**、贾*有过错无证据支持。原审对诉讼费用进行综合表述并无不当。综上，上诉人的上诉理由不能成立，其诉讼请求本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元由上诉人琚*、王**承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一六年元月六日