詹*与刘**租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人刘**因与被上诉人詹*租赁合同纠纷一案，不服郑州市惠济区人民法院（2015）惠民初字第1682号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘**的委托代理人马*、王**，被上诉人詹*的委托代理人李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2013年6月24日，詹*、刘**双方签订房屋租赁合同一份，约定刘**将其位于郑州市**办事处老鸦陈村南一街92号建筑面积为400㎡的门面房出租给詹*使用，用途为商业零售；租赁期限为3年，自2013年7月10日至2016年7月9日止；租金为27万元，租金按年结算，合同期内租金不变；刘**应于2013年7月份或之前将房屋交付詹*使用。合同另约定，如因不可抗力因素（政府拆迁、自然灾害等）导致合同终止的，双方互不承担责任，租金按实际使用天数计算，刘**多收部分予以退还。合同签订后，詹*以该门面房开办意尔康鞋店进行经营，双方均依约履行了合同义务。2015年5月8日，詹*依合同约定向刘**提前预付了第三年度（2015年7月10日至2016年7月9日）的租金27万元。2015年5月20日，郑州**兴路街道老鸦陈**中村改造工程指挥部及老鸦陈**联合下发拆迁公告，内容为：惠济区老鸦陈村改造项目是经郑州市政府批准实施的，也是郑州市重点区域拆迁攻坚村之一，经研究决定，自2015年5月21日起，全面启动老鸦陈**中村改造工作，望广大村民积极配合，积极拆迁，支持拆迁工作，确保获得最大收益。公告另对2015年5月21日至2015年6月27日期间按要求腾空房屋、验收移交等做出了相关奖励承诺，并将拆迁实施方案及安置补偿方案在指挥部宣传栏进行了张贴公示。2015年6月2日，改造工程指挥部及老鸦陈**又对私自搭建违章建筑的情形联合下发了通知。拆迁公告下发后，老鸦陈村村民房屋陆续拆除，严重影响了詹*的正常经营。詹*与刘**协商解除合同并退还租金事宜未果，于2015年7月26日搬出了承租房屋。

一审法院认为

原审法院认为：詹*、刘**之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方应按约定全面履行自己的义务。詹*承租刘**房屋所在的老鸦陈*已列入政府拆迁范围，自2015年5月21日起，已全面启动拆迁改造工作，詹*承租刘**房屋是为从事商业经营，以营利为目的，自拆迁公告公布之日起，该村村民房屋陆续被拆迁，已严重影响到詹*的正常经营，致使詹*不能实现合同目的，且双方合同也约定如因不可抗力因素（政府拆迁、自然灾害等）导致合同终止的，租金按实际使用天数计算，刘**多收部分予以退还。故詹*主张解除合同并退还多交部分租金的请求，予以支持。关于应退部分租金的计算，原审法院认为，詹*于2015年7月26日搬出承租房屋，其已支付刘**第三年度即2015年7月10日至2016年7月9日的租金27万元，扣除詹*已使用的17天，刘**应将2015年7月27日之后的租金257424.66元（270000元÷365天×348天）返还詹*。刘**的辩解理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……。”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，判决如下：一、解除詹*、刘**于2013年6月24日签订的房屋租赁合同。二、刘**返还詹*房屋租金257424.66元，于本判决生效后十日内付清。三、驳回詹*的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5270元、减半收取2635元，由刘**负担。

上诉人诉称

刘**上诉称：1、涉案房屋所在的老鸦陈*并未列入政府拆迁范围，涉案房屋到目前为止并未拆迁、拆除，刘**也未接到村里关于拆迁的补偿协议、安置协议等相关内容的材料，另，经老鸦陈*村民申请，郑州市惠济区人民政府于2015年7月3日向老鸦陈*民下发了政府信息公开申请答复书，该份答复书显示郑州市惠济区政府并未有关辖区内长兴路街道老鸦陈*城中村改造方案。2、被租用的涉案房屋是从事商业经营的，作为出租人已经严格依照双方合同约定为承租人提供房屋、接通水电等相关设施，并且涉案房屋周围的商铺目前均处于正常经营状态，并未严重影响詹*的经营，另，詹*从事商业经营，本来就存在风险性，不能因为经营状况不好推责。3、刘**与詹*签订的租赁合同并未发生合同约定的不可抗力（政府拆迁、自然灾害等）因素，涉案房屋依然存在并未拆除，合同处于履行期内，并且到目前为止涉案房屋仍然由詹*占有，因此租赁合同未解除，不存在退还租金的问题，若詹*擅自要求解除合同，应按照合同约定承担违约责任。4、一审认定詹*于2015年7月26日搬离房屋错误，这个时间点是詹*单方陈述，庭审中也未提供任何证据予以证明，刘**也不予认可，退一步讲，就算詹*2015年7月份搬离了旁屋但是合同也未解除，詹*尚未交付房屋，一审判决计算剩余租金也不应该以此节点作为依据。5、一审判决第四页最后两行显示“郑州市惠济区长兴路街道老鸦陈*城中村改造工程指挥部及老鸦陈*委会联合下发拆迁公告，内容为：惠济区老鸦陈*改造项目是经过郑州市政府批准实施的，也是郑州市重点区域拆迁攻坚村之一……”，但是该份拆迁公告上面只有拆迁指挥部和老鸦陈*委会的盖章，郑州市市政府并未下发相关老鸦陈*拆迁的任何通知，另，刘**在一审中已经提交了郑州市惠济区人民政府下发的政府信息公开申请答复书，该份答复书显示郑州市惠济区政府并未有关于辖区内长兴路街道老鸦陈*城中村改造方案。一审法院认定詹*承租刘**房屋所在的老鸦陈*已经列入政府拆迁范围错误。综上，一审判决认定事实错误，采信证据违法，请求撤销一审判决，驳回詹*的诉讼请求。

被上诉人辩称

詹**辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审一致。

本院认为

本院认为：在詹*与刘**的房屋租赁合同履行期间，郑州市惠济区长兴路街道老鸦陈**中村改造工程指挥部及老鸦陈村委会，分别于2015年5月20日和6月2日联合下发关于老鸦陈村改造工作的拆迁公告和拆迁通知，拆迁范围为除公共设施外的建筑物及附属物，腾空房屋的时间为2015年6月20日，在此期间所涉租赁房屋的周边房屋有部分已进行拆除，刘**称惠济区政府没有老鸦陈村的改造方案，但并不能否定上述拆迁事实的客观存在。詹*、刘**签订的租赁合同约定，如因不可抗力因素（政府拆迁、自然灾害等）导致合同终止的，租金按实际使用天数计算。詹*主张解除合同、退还多收的租金，具有合同依据和事实依据。关于詹*搬离涉案房屋的时间问题，詹*称其多次与刘**沟通并于2015年7月26日搬离涉案房屋，有证人出庭作证，该时间亦与拆迁公告规定的腾房时间相吻合，且限期腾空房屋是老鸦陈**中村改造工程指挥部和老鸦陈村委会的规定，詹*搬离涉案房屋亦符合常理，原审予以采信并无不当。刘**关于詹*的租赁费不应退还的主张理由不足，对其上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5270元，由刘**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十五日