河南省**有限公司与刘*房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人河**店有限公司（以下简称淮阳县新华书店）与上诉人刘**房屋租赁合同纠纷一案，不服淮阳县人民法院（2015）淮民初字第00534号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人淮阳县新华书店的委托代理人王*、于**，上诉人刘*及其委托代理人张**、李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

原审查明：2013年12月17日，经双方协商一致，刘*以“丰聚德酒店”的名义和淮**华书店签订了一份房屋租赁合同。合同约定：刘*自愿承租淮**华书店位于自由街1号三层营业楼及院内作为经营酒店营业用房，期限自2013年12月18日至2014年12月17日，年租金100000元；刘*根据需要可对房屋进行自费装修，合同期满后，应自行拆除，恢复原状；如一方违约，应向对方赔偿租赁金额20%的违约金。后双方于2014年6月19日又补签了一份补充协议，约定因刘*装修，对租赁期限变更为自2013年12月18日至2015年1月17日。2014年12月，淮**华书店决定待房屋租赁合同期满，不再与刘*续签，收回自用。淮**华书店于2014年12月31日书面通知刘*，限其于2015年1月18日前搬迁完毕，把租赁标的物返还给淮**华书店，但刘*接通知后未搬出。合同期满后，淮**华书店于2015年1月28日向刘*送达了不再续签合同的通知书，但刘*以合同未到期等为由拒绝搬出。淮**华书店起诉请求判令，依法确认双方于2013年12月及以后签订的房屋租赁合同和补充合同终止，刘*把位于淮阳县城关回族镇自由街1号恢复原状后的三层营业楼及院内及时返还给淮**华书店，刘*赔偿占用淮**华书店财产期间的经济损失，刘*支付淮**华书店违约金20000元，刘*拆除非法搭建的彩钢房，刘*返还占用的房屋一间，并赔偿损失20000元。在庭审中，淮**华书店副经理对刘*装修过程中新装的中央空调予以认可，该空调系统共花费36000元。

一审法院认为

原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以变更合同。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。租赁期限六个月以上的，应当采取书面形式。当事人未采取书面形式的，视为不定期租赁。淮阳县新华书店和刘*签订的房屋租赁合同合法有效，合同履行期限届满后已自行终止，淮阳县新华书店要求确认合同终止的理由正当，应予以支持。刘*辩称，合同未到期的证据不足，不予采信。刘*应及时将租赁标的物返还给淮阳县新华书店，并赔偿占用淮阳县新华书店财产期间的经济损失，损失应按上年度房屋租赁费据实计算。淮阳县新华书店要求刘*支付违约金、拆除非法搭建的彩钢房、返还占用的房屋一间并赔偿损失的理由不足，淮阳县新华书店的部分诉讼请求成立，应予以支持。刘*在未与淮阳县新华书店续签更长期限的租赁合同的情况下，对房屋进行重大装修，造成损失的责任在刘*。因淮阳县新华书店在庭审中对刘*装修过程中新装的中央空调予以认可，刘*该部分损失淮阳县新华书店应给予经济补偿。根据《中华人民共和合同法》第八条、第六十条、第九十一条第七项、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、第五条的规定，判决一、河南省**有限公司与刘*签订的房屋租赁合同和补充合同终止；二、刘*于判决生效后10日内将位于淮阳县城关回族镇自由街1号三层营业楼及院内返还给河南省**有限公司；三、刘*于判决生效后10日内赔偿占用河南省**有限公司财产期间的经济损失41667元。（2015年1月18日至2015年6月18日，以后按每日274元计算至腾出租赁标的物时止）；四、河南省**有限公司补偿刘*装修损失36000元；五、驳回河南省**有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1217元，河南省**有限公司承担600元，刘*承担617元。

上诉人诉称

淮阳县新华书店不服原审判决，向本院上诉称：第一，原审判决淮阳县新华书店补偿刘*装修损失36000元是不妥当的，淮阳县新华书店对刘*的装修毫不知情，淮阳县新华书店是在合同期满后去出租屋内查勘，才得知刘*在装修中安装中央空调的事，原审认定淮阳县新华书店对刘*装修过程中新装的空调予以认可是错误的；刘*提出该项请求属于反诉的范围，其并没有在指定的期限内缴纳反诉费用，原审法院不应当对该项请求予以审理，根据双方合同约定，合同终止后承租人应将改变租赁房屋的装修部分恢复原样或者照价赔偿，刘*作为承租人在租赁期限内对承租房屋进行装修装饰，其装修损失在合同期满后是不能得到支持的，原审判决淮阳县新华书店补偿其装修损失是错误的，该项判决依法应予撤销。第二，刘*在未经淮阳县新华书店允许的情况下，占用办公室，自占用至今并未缴纳过租金，现租赁合同期限届满后，刘*不仅负有返还房屋的义务，而且应当赔偿相应的经济损失，刘*已经实际占有十多年，以每年2000元租赁费的标准计算，原审法院驳回该项诉讼请求是错误的。第三，在双方签订的租赁合同中对违约责任进行了明确约定，刘*在租赁合同到期后，拒不向淮阳县新华书店交付租赁房屋的行为明显属于违约行为，依法应当承担向淮阳县新华书店承担约定的租赁金额20%的违约责任，以上年度租金10万元计算，刘*应当向淮阳县新华书店支付2万元的违约金，原审判决驳回该项诉讼请求是错误的。综上，原审判决认定事实错误，判决结果不当，请求撤销原审判决，依法改判。

被上诉人辩称

刘*答辩称：原审认定事实不清，本案应是双方租赁合同，有书面的也有口头约定的，口头约定是在书面约定的基础上，双方协商变更了租赁期限，新华书店诉请解除合同，没有事实依据，属于违约，新华书店要求返还房屋和承担违约金没有事实根据。

刘*不服原审判决，向本院上诉称：第一，原审认定事实不清，证据不足，适用法律错误，双方已经通过口头约定改变了房屋租赁合同的期限，租赁截止日并非是2015年1月17日，而是至少往后顺延三年，双方的房屋租赁合同尚未到期，依法不应终止，原审法院认定双方未签订书面租赁合同，应为不定期租赁合同是错误的；双方口头约定对房屋租赁期限的改变是真实意思的表示，又是双方长期合作习惯的体现，是双方合意对书面合同的变更，不违反法律的规定；刘*与淮阳县新华书店签订有书面的补充协议，约定同意刘*进行装修，并口头约定租赁期限和过去装修后一样可以继续经营，淮阳县新华书店在刘*装修后仅仅几个月就单方中止合同不仅违反了双方的约定和习惯，也违反了诚实信用和公平原则，原审法院认定合同到期应予终止，与事实相违背，适用法律错误；刘*依法享有租赁淮阳县城关回族镇自由街1号3层营业楼及院内的相关权利，不应将其返还给淮阳县新华书店，也不应赔偿其损失，综上，刘*与淮阳县新华书店的房屋租赁合同合法有效且并未到期，刘*依法支付了租金，对诉争的房屋及院落依法享有承租人权利，并未侵害淮阳县新华书店的合法权益。第二，原审判决违反法定程序，在原审中刘*依法提交了管辖权异议申请书，依照法律规定，原审法院应当首先对管辖权异议予以审查，但是原审法院并未进行审查，也未对申请作出裁定，以不作为的方式直接剥夺了刘*的权利。综上，请求撤销原审判决，依法改判或者发回重审。

淮阳县新华书店答辩称：原审程序合法，刘*上诉所称的口头变更租赁期限，没有事实根据，依法不能成立；原审判决认定租赁合同的期限届满而终止，刘*违约不交付标的物的事实正确，原审判决的第一、二、三项应当予以维持，应当依法驳回刘*的上诉请求。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审一致。

本院认为

本院认为：淮阳县新华书店的代理人在原审中对于刘**吧台移动及空调的更换均予以认可，原审判决淮阳县新华书店对刘**装修予以适当补偿是正确的；淮阳县新华书店主张刘*非法占有房屋的证据不足，本院不予支持；依据双方的租赁合同，违约金的约定是为了防止任何一方私自变更、终止合同，刘*并不存在合同约定的违约情形，淮阳县新华书店的上诉理由不能成立。

刘*与淮**华书店之间的房屋租赁合同和补充协议，对房屋租赁期限进行了书面约定，虽然刘*主张双方已经通过口头形式对租赁期限进行了变更，但是淮**华书店对此予以否认，刘*也未提供证据证实，刘*的此项上诉理由，本院不予支持。刘*在原审提出管辖权异议，原审法院对其管辖权异议不符合法律规定已经进行告知，原审程序合法，刘*的上诉理由不能成立。综上，淮**华书店和刘*的上诉理由均不能成立，本院均不予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1417元，由淮**华书店承担800元，刘*承担617元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月二十六日