河南省**限公司与北京市**有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人**资有限公司（原河南省**设总公司，以下统一简称金**公司）与上诉人北京市**有限公司（以下简称中微子公司）商品房买卖合同纠纷一案，金**公司于2004年10月18日向河南省**民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求判令：1、解除金**公司、中微子公司1997年4月7日签订的金商售字C001号房屋销售合同；2、中微子公司支付金**公司违约金2960万元；3、中微子公司承担本案全部诉讼费用。原审法院于2005年4月20日作出（2004）郑**初字第61号民事判决。中微子公司不服，向本院提出申诉。本院于2012年11月5日作出（2012）豫法立民申字第00177号民事裁定，指令原审法院再审。原审法院再审后，于2014年6月19日作出（2013）郑*再初字第19号民事判决。金**公司、中微子公司均不服，向本院提起上诉。本院于2014年8月26日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月13日公开开庭进行了审理。金**公司的委托代理人朱**、罗慧岭，中微子公司的委托代理人钱**、朱**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院一审查明：金**公司经有关部门规划批准，于1995年在郑州二七路200号（即二七路西、太康路南）其合法使用的土地上出资开发建设金博大城（即河南金融中心）工程，金**公司对该工程已建成自东至西一排三座高层商务公寓楼。1997年4月7日，金**公司与中**公司签订了《金博大城房屋销售合同》一份，合同编号为金商售字C001号。合同约定：第二条，中**公司购买金**公司金博大城C座商务公寓全楼（位于郑州市二七路200号），包括首层大堂、二至四层电梯井、消防楼梯及管道井和五至三十六层；订购建筑面积为24658.56平方米。第三条，每平方米建筑面积4200元人民币计算。中**公司向金**公司支付总价款壹亿伍仟零贰拾肆万元整，共分二十一次付清。具体付款办法为：签订本合同七个银行工作日内中**公司向金**公司交付首期房款贰仟贰佰零肆万元整（首期款不得逾期）；签订本合同九个月内，中**公司向金**公司交付第二期房款陆*肆拾壹万元整，以后每三个月付一次，每次付房款陆*肆拾壹万元整。第五、六条约定了房屋交付和产权转移事项。第七、八条约定了管理服务、转让权等事项。第九条，中**公司不按期付款的次数不得超过三次，每次超期天数不得超过180天，否则金**公司有权解除本合同，将全部房款的30%折抵作为违约金，并将该房屋另行处理。金**公司须在中**公司房款全部付清半年内按照有关法律规定将房屋产权转至中**公司名下，否则中**公司有权要求金**公司赔偿经济损失等约定。

双方签订合同后，金**公司将合同约定的位于郑州市二七路200号（即二七路以西、太康路以南、原河南金融中心三座高层商务公寓楼的中间一座楼）金博大城C座商务公寓全楼，包括首层大堂、二至四层电梯井、消防楼梯及管道井和五至三十六层交付给中**公司管理使用至今。中**公司于1997年4月16日至同年8月20日，分4次共计付给金**公司房款1800万元，余款至今未付。金**公司至今未给中**公司办理该房屋的产权过户手续。

一审法院认为

原审法院一审认为：金**公司与中**公司于1997年4月7日签订的《金博大城房屋销售合同》合法有效。按合同约定，金**公司已将合同约定的房屋交付给中**公司管理使用，其已履行了合同约定的义务，中**公司应按合同约定的分期付款数额和期限支付给金**公司房款。合同约定首期付购房款2204万元，中**公司应于1997年4月15日前支付给金**公司，中**公司于1997年4月16日至同年8月20日分四次共计付给金**公司购房款1800万元，中**公司尚欠的购房款至今未付。中**公司未按合同约定的分期付款数额、期限支付购房款的行为，属中**公司的违约行为，中**公司应承担违约责任。由于中**公司违约，不履行合同，按合同约定，金**公司有权请求解除合同，给其造成的经济损失有权要求中**公司支付违约金。金**公司要求解除双方签订的《金博大城房屋销售合同》、中**公司支付违约金2900万元的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条和《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零八条、第一百一十三条之规定，判决：一、金**公司与中**公司于1997年4月7日签订的合同编号金商售字C001号《金博大城房屋销售合同》予以解除；二、判决生效后三十日内，由中**公司将位于郑州市二七路200号（即二七路以西、太康路以南、原河南金融中心三座高层商务公寓楼的中间一座楼）金博大城C座商务公寓全楼，包括该楼首层大堂、二至四层电梯井、消防楼梯及管道井和五至三十六层交付给金**公司；三、判决生效后三十日内，由中**公司支付给金**公司违约金2900万元（中**公司已支付给金**公司的1800万元购房款不再返还，该款折抵中**公司支付给金**公司的违约金）。案件受理费158010元，由中**公司负担。

原审法院再审查明的事实除与其一审查明的事实一致外，另查明：金**公司与中**公司于1997年4月7日所签《金博大城房屋销售合同》第二条第2项内容为，该房屋未经内部装修，签订合同时，中**公司对该房屋同时进行验收。第五条第1项部分内容为，签订合同同时，金**公司将该房屋按中**公司验收后的现状交付中**公司，随后应将该房屋的管理、经营和使用权交给中**公司所有。第五条第2项内容为，该房屋须经政府工程质量监督部门验收合格，金**公司应向中**公司提供该房屋土建部分政府有关部门工程质量验收合格证书。1997年12月24日，河南省重点建设工程质量监督中心郑州分中心出具《主体结构验收认证》，金博大一期工程（1#、2#、3#商住楼及群房）因粗粉刷已完工，经对保证资料核查，认证主体分部工程为优良。

另查明：郑州市重点建设工程质量监督中心就是河南省重点建设工程质量监督中心郑州分中心，行使对河南省在郑州市重点建设工程的质量监督职能，河南省重点建设工程用河南省重点建设工程质量监督中心郑州分中心的名义。金*大城被河南**委员会列为1993年的河南省重点建设项目。

又查明：金博大公司在施工前就金博大工程报请郑州市公安局对工程图纸进行消防审核。1995年9月25日，郑州市公安局出具（郑）公消审（1995）字第1028号建筑设计防火审核意见书。2000年4月5日，郑州市公安消防支队向金博大商务酒店出具（郑）公消改通（2000）第229号《重大火灾隐患限期整改通知书》，内容为，该酒店存在如下重大火灾隐患：1、大楼未经公安消防机构审核、验收，擅自投入使用；2、六楼舞厅、茶座无应急照明和疏散指示标志。依据《消防法》第二十五条规定，责令其限期整改，否则依法处罚。

原审法院再审认为：综合双方当事人诉辩意见，双方当事人的争议焦点如下：（一）双方是否已经就合同的付款方式协商变更为银行按揭贷款。中**公司主张通过两公司之间的来往函件证明双方已经达成银行按揭付款的一致意见。从双方往来的函件内容看，双方曾就按揭贷款事宜进行了书面协商，金**公司初步同意按揭贷款，并提出在建设银行办理按揭贷款，而中**公司则回复在其他银行办理按揭贷款，故双方未就在哪家银行进行按揭贷款达成一致，不能视为就此问题最终达成了一致意见，中**公司该项申请理由证据不力，不予采信。（二）关于中**公司未按期支付房款的行为是否系行使先履行抗辩权，是否构成违约，合同应否解除，中**公司是否承担违约责任的问题。本案中，金**公司与中**公司签订房屋销售合同对中**公司分期付款的时间进行了明确约定，但是对金**公司向中**公司提供该房屋工程质量验收合格证书的时间并未明确约定，双方合同约定的义务履行并不符合合同法规定的有先后履行顺序的情形，故中**公司所称其享有先履行抗辩权的理由证据不足，不予采信。金**公司在合同签订后即将房屋交付给中**公司管理使用，履行了合同约定的主要义务，中**公司应按合同约定分期支付房款总计1.5024亿元，但中**公司仅向金**公司支付房款1800万元，其余房款至今未付，其行为构成违约，金**公司请求解除双方房屋销售合同及中**公司应承担2960万元违约金的请求成立，予以支持。合同解除后，中**公司应将取得的涉案房屋返还金**公司，并支付金**公司违约金2960万元。中**公司已经支付的1800万元房款应折抵违约金，不再返还。（三）金**公司交付房屋后，仅提供了质监部门的主体工程认证证明，未能办理工程质量验收合格证书是否全面适当地履行了合同义务。中**公司认可对涉案房屋进行现状验收后予以接收，但认为该楼质量问题严重，存在重大消防隐患，未能办理合格证书，河南省重点建设工程质量监督中心郑州分中心非系法定质量监督部门，其认证证明无法律效力，金**公司构成欺诈。因该工程经过消防审核后施工，从消防部门下达的消防整改意见可以看出消防问题系中**公司在装修过程中产生，故其称涉案房屋存在质量问题，金**公司构成欺诈的理由不能成立。虽然河南省重点建设工程质量监督中心郑州分中心是政府授权的质监部门，但是金**公司提供的该中心出具的主体工程质检认证证明，并非合同约定的质量合格证书，且合同并未约定中**公司对办理此证书负有义务，金**公司在履行合同中亦未积极履行告知义务，构成履行瑕疵，亦应承担适当责任，原审法院酌定为减少中**公司承担违约金的30%，即减少违约金888万元（2960万元×30%）。综上，原判认定部分事实清楚，但部分判决结果不当，应予变更。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条和《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零八条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条之规定，经原审**委员会决定，判决：一、维持原审法院（2004）郑**初字第61号民事判决之第一、二项；二、变更原审法院（2004）郑**初字第61号民事判决之第三项为“本判决生效后三十日内，由申诉人北**展有限公司支付给被申诉人河**设总公司违约金人民币2072万元（申诉人已支付给被申诉人的1800万元购房款不再返还，该款折抵申诉人支付给被申诉人的违约金）。”案件受理费158010元，由中**公司负担110927元，金**公司负担47083元。

上诉人诉称

金**公司上诉称：（2013）郑*再初字第19号判决认定金**公司提供的河南省重点建设工程质量监督中心郑州分中心出具的主体工程质检认证证明，非合同约定的质量合格证书，金**公司在履行合同中未积极履行告知义务，构成履行瑕疵，应承担适当责任，故酌定减少中微子公司承担违约金的30%错误。金**公司已经按照《金博大城房屋销售合同》的约定提供了相应的工程质量验收合格证书，并不存在履行瑕疵。理由如下：

1、从《金博大城房屋销售合同》第二条第2项“该房屋未经过内部装修，签订合同时乙方对该房屋同时进行验收”，第五条第1项“签订合同时，甲方将该房屋按照乙方验收后的现状交付给乙方”，及第七条第1项“该房屋的用途须做商务酒店或商务公寓使用，甲方允许乙方使用金博大商务酒店的名称”的约定可以看出，因中微子公司要将原设计为商住的房屋改为酒店使用，故与金**公司约定购买其未经内部装修的房屋，并约定金**公司只需提供该房屋土建部分政府有关部门工程质量验收合格证书。

2、双方交接房屋后，中微子公司即与中**总公司签订了安装合同，由中**总公司对该房屋进行室内装饰、电路安装和室内配套设施施工。这印证了《金博大城房屋销售合同》中关于金**公司所出售的房屋系内部装修未完工房屋的上述约定是当时的实际状况和双方的真实意思表示。

3、鉴于案涉房屋的内部装饰和安装是中微子公司施工的，故金博大公司只需按合同约定提供房屋土建部分的合格证书，就应视为履行了合同义务。房屋土建部分即房屋的主体结构。河南省重点建设工程质**州分中心于1997年12月24日出具《主体结构验收认证》，认证案涉房屋主体分部为优良。2000年3月8日，该中心又出具《证明》，补充说明该中心于1997年12月24日对案涉房屋进行一次性评验时，该房屋主体分部已完工，装修及安装分部未完工，故认定主体分部工程质量为优良，单位工程质量要待装修及安装分部完成后，才能核定等级。

综上，金**公司不存在履行瑕疵，请求：将（2013）郑*再初字第19号判决第二项中违约金数额由2072万元变更为2960万元；中微子公司承担本案上诉费用。

被上诉人辩称

中微子公司辩称：金博大公司未向中微子公司提供案涉房屋的质量合格证书，违反了合同约定。中微子公司拒绝支付下欠购房款系行使先履行抗辩权，不构成违约。

本院认为

中微子公司上诉称：1、原审法院对金博大公司未办理工程质量合格证的行为性质认定不当，导致错误减轻了金博大公司的责任。再审判决中，法院归纳本案争议焦**为：金博大公司仅提供质监部门的主体工程认证证明，未能办理工程质量验收合格证书是否全面适当地履行了合同义务。即原审法院认为金博大公司是否办理工程质量验收合格证书仅仅关系其是否全面适当地履行合同义务，未办理该证书只是履行瑕疵。这一认定是错误的。金博大公司未能办理工程质量验收合格证书的原因是其所建房屋存在严重质量问题。金博大公司在签订《金博大城房屋销售合同》时，向中微子公司隐瞒了这一事实，其行为涉嫌欺诈，直接影响了合同效力。

2、原审法院以从消防部门下达的消防整改意见中可以看出，消防问题系中**公司在装修过程中产生的为由，认定中**公司主张的案涉房屋存在质量问题，金**公司构成欺诈的理由不能成立错误。郑州市公安局消防支队《金博大城工程防火设计审查会议纪要》的附件《金博大城综合楼防火设计审查意见》指出，建筑内各部位，除面积小于5平方米的卫生间、厕所和不宜用水补救的部位，均应设自动喷水灭火设备；喷淋头或设置数量不够；系统设计中未设排水管、排水装置。《河南金博大城消防工程竣工验收评价意见》也指出，该工程存在的主要问题包括，商场吊顶部分可燃材料未进行阻燃处理（隐蔽工程内），自动喷淋试验无法启动喷淋主泵。这说明，消防隐患问题是从金博大城设计之初直到土建部分完成就一直存在的，并不是在中**公司装修过程中产生的，原审法院认为是在中**公司装修过程中产生的，不能成立。

另外，上述《河南金博大城消防工程竣工验收评价意见》还指出，金博大城裙房负一层至四层消防工程的消防设施基本齐全，主要设备运转基本正常，同意投入使用，对于消防系统仍存在的一些问题，应在开业使用之前整改完毕，并报郑州市公安局消防支队申请复查。由此可见，金**公司出售给中微子公司的五至十六层根本就不符合消防验收标准，前述消防整改意见中所指出的消防隐患，并不是在中微子公司装修过程中产生的。

郑州市公安局消防支队针对金**公司《关于申请金博大三栋商住楼不设自动喷淋灭火系统的报告》而下发的（1995）郑**通字071号《建筑设计防火审核通知》指出，金博大商住楼的走道应设置自动喷水灭火系统，走道、门厅、可燃物品库房等应设置火灾自动报警系统。由此可见，金**公司在明知需要安装自动喷水灭火系统才能通过消防部门审核的情况下，不仅没有及时解决此设计缺陷，而且有意隐瞒。中微子公司在不明真相的情况下对所购房屋进行现状验收，非其真实意思表示，更不代表中微子公司放弃了要求金**公司提供质量合格证书的权利。

根据郑州市人民政府网站政府信息公开项的要求，向郑州市公安局消防支队申报建设工程消防验收，需提供建设工程消防验收申报表。该表中，有专门针对自动喷水灭火系统进行验收的要求。由于金博大城从防火设计到施工均存在重大缺陷，故至今未进行竣工验收。这也意味着，金**公司自始至终不具备申请房产证的条件，难以履约。双方签订合同时，合同标的是现房，而非期房。根据法律规定，新建工程未经验收合格，不得交付使用或作现房出售。金**公司隐瞒案涉房屋不具备交付条件这一事实，违法向中微子公司交付，属欺诈行为，应承担违约责任。

综上，金**公司在向中微子公司交付案涉房屋前，该房屋未经消防验收合格，金**公司后也未向中微子公司提供该房屋质量验收合格证书，其行为构成违约。故请求：撤销（2013）郑*再初字第19号判决，本案全部诉讼费用由金**公司承担。

金**公司辩称：1、案涉《金博大城房屋销售合同》约定，金**公司出售给中微子公司的房屋系未经内部装修的房屋，金**公司将该房屋现状交付给中微子公司，且只需向中微子公司提供该房屋土建部分的验收合格证书。由于金博大**省重点项目，故按照《郑州市重点建设项目管理暂行办法》的规定，其质量监督应由河南省重点建设工程质量监督中心郑州分中心负责。该中心于1997年12月24日出具的《主体结构验收认证》可证明，金**公司按照约定履行了交付房屋义务，不存在任何欺诈行为。

2、中**公司于1997年4月7日与金**公司签订《金博大城房屋销售合同》后，即对案涉房屋进行装修并投入使用。但在1997年11月28日，其却致函金**公司要求提供验收合格证。金**公司向其提供了前述《主体结构验收认证》后，中**公司未再提出任何质量问题。随后，中**公司以资金困难为由，要求金**公司先为其办理房产证，其进行抵押贷款后再向金**公司支付房款。金**公司没有同意，并于1999年底向法院起诉，要求解除合同。诉讼期间，中**公司才提出质量问题。由此可见，双方形成纠纷的主要原因是中**公司没有能力支付房款，房屋质量问题只是其拒付房款的借口。中**公司占有、使用案涉房屋直到2006年10月，时间长达9年半，给国家财产造成了巨大损失，金**公司所诉请的违约金尚不能弥补该损失。

3、消防审验的责任应由中**公司承担。金博大城工程在施工前进行了消防设计审核，中**公司将商住改为酒店，改变了消防设计标准。1997年7月，中**公司与中国**总公司签订装修安装合同，其中第5.3条明确约定，中**公司负责消防报验。但中**公司没有进行消防报验，以致消防部门向其下发消防整改通知。综上，中**公司的上诉理由均不能成立，应驳回其上诉。

根据双方当事人上诉、答辩情况，并征询当事人意见，本院归纳本案二审争议焦点如下：1、金博大公司未向中微子公司提交案涉房屋土建部分工程质量验收合格证书是否违约？再审判决以金博大公司未提交该证书为由判令中微子公司承担违约金30%是否正确？中微子公司能否依此行使先履行抗辩权？2、金博大公司未提交消防合格证书是否违约？中微子公司能否依此行使先履行抗辩权？

本院经审理，除对原审查明事实予以确认外，另查明：2013年11月28日，河南省**设总公司更名为河南省**限公司。

本院认为：关于金**公司未向中**公司提供案涉房屋土建部分工程质量验收合格证书是否违约，再审判决以金**公司未提供该证书为由判令中**公司承担违约金30%是否正确，以及中**公司能否依此行使先履行抗辩权的问题。《金博大城房屋销售合同》第二条第2项约定，案涉房屋未经内部装修，签订合同时，中**公司对该房屋同时进行验收。第五条第1项约定，签订合同同时，金**公司将该房屋按中**公司验收后的现状交付中**公司，随后应将该房屋的管理、经营和使用权交给中**公司所有。第五条第2项约定，该房屋须经政府工程质量监督部门验收合格，金**公司应向中**公司提供该房屋土建部分政府有关部门工程质量验收合格证书。从上述约定可以看出，在金**公司向中**公司交付案涉房屋时，该房屋未经内部装修，故未能办理单位工程质量验收合格证，中**公司对此应是知晓和认可的，于是与金**公司约定，金**公司仅向其提供土建部分的工程质量验收合格证书。但由于负责金博大城工程质量监督的河南省重点建设工程质量监督中心郑州分中心只针对单位工程颁发工程质量验收合格证书，而对于各分部工程并不单独颁发证书，故金**公司事实上无法向中**公司提供土建分部的质量验收合格证书，而只能提供验收认证。对于中**公司完成内部装修后，应由哪方负责办理工程质量验收合格证，合同未作明确约定。但金**公司作为案涉房屋的开发企业，有义务向中**公司告知装修工程防火设计审核、工程竣工消防验收及工程质量验收等的报审规定，以便于单位工程消防验收和质量验收工作的进行。现金**公司未提供证据证明其履行了该义务，故应认定其未全面履行合同义务。原审法院再审认定金**公司构成履行瑕疵，应承担适当责任，并酌定其承担违约金的30%并无不当。中**公司上诉主张，未能办理工程质量验收合格证书是因案涉房屋存在严重质量问题。由于办理工程质量验收合格证书需金**公司和中**公司各自完成的分部工程均达到质量合格要求，现金**公司完成的主体分部工程已经河南省重点建设工程质量监督中心郑州分中心认证为优良，而中**公司既未举出金**公司所完成工程存在严重质量问题的确实证据，也未提供其所完成的装修分部工程的质量合格证明，故在此情形下，中**公司将未办理工程质量验收合格证书的原因归于金**公司所建房屋存在严重质量问题，难以成立，本院对此不予采信。另外，根据上述第五条第2项的约定，并结合合同第三条关于房屋价格及付款方式的约定可以看出，合同未就金**公司提供合格证与中**公司支付房款之间约定先后履行顺序，故不具备先履行抗辩权的行使条件，中**公司关于金**公司没有提供合格证，其可行使先履行抗辩权，拒付房款的主张，没有合同依据，不能成立，本院对此不予支持。

关于金**公司未提供消防合格证书是否违约，中微子公司能否依此行使先履行抗辩权的问题。如前所述，中微子公司对案涉房屋交付时，未经内部装修及不具备全面验收条件的状况是明知和认可的。（郑）公消改通（2000）第229号《重大火灾隐患限期整改通知书》指出案涉房屋存在的消防隐患包括两方面：一是大楼未经公安消防机构审核、验收，擅自投入使用；二是六楼舞厅、茶座无应急照明和疏散指示标志。由于金博大城工程的建筑施工图早在1995年就经过郑州市公安局防火设计审核，故上述整改通知书中所说的未经公安消防机构审核应是指中微子公司所做装修工程的设计图纸未经审核。而设计图纸未经审核，又将导致消防验收无法进行。中微子公司将六楼由商住改为舞厅、茶座等公共娱乐场所，相应的应急照明和疏散指示标志应在装修过程中一并设置。因此，原审法院再审认定上述整改通知书中指出的消防隐患系中微子公司在装修过程中产生，并无不当。中微子公司上诉主张，案涉房屋在交付前就存在消防隐患。但其提交的证据多指向案涉房屋的喷淋系统，而上述整改通知书并未要求对喷淋系统进行整改。且证据中，郑州市公安局消防支队《金博大城工程防火设计审查会议纪要》的附件《金博大城综合楼防火设计审查意见》系在该支队对金博大城施工图审核过程中形成，非最终审核意见；《河南金博大城消防工程竣工验收评价意见》是针对金博大城裙房部分作出的，其内容与中微子所购买的金博大城C座商务楼没有关联性。因此，中微子公司主张案涉房屋在交付前就存在消防隐患，并将此作为其拒付购房款的理由，难以成立，本院对此不予支持。

综上，金**公司、中微子公司的上诉理由均不能成立，本院均不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费158010元，河南省**限公司负担47403元，北京市**有限公司负担110607元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十九日