张*与郑州茂**有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人郑州茂**有限公司与被上诉人张*租赁合同纠纷一案，张*于2014年7月3日向河南省**业开发区人民法院提起诉讼，请求法院依法判令被告赔偿原告损失208.8万元；被告返还原告定金10万元。河南省**业开发区人民法院于2015年8月21日作出（2014）开民初字第4793号民事判决。宣判后，郑州茂**有限公司不服该判决，向本院提起上诉，本院于2016年1月13日受理后，依法组成合议庭于2016年3月11日公开开庭审理了本案。上诉人郑州茂**有限公司的委托代理人侯**，被上诉人张*及其委托代理人付汝*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，2008年4月24日，原、被告签订《宝龙城市广场经营场所租赁意向协议》一份，合同约定：被告同意将位于郑州的宝龙城市广场A号、B号楼负一层AF001-AF024、AF028-AF080、AF082-AF160、BF001-BF026号（临时编号）商铺（共182间，以下简称“租赁场所”）意向租给原告，由原告自主经营项目汽车广场，该商铺图纸建筑面积为15021.39平方米；原告自愿向被告交付定金10万元，作为该租赁场所租赁意向定金；租赁期限为八年，自2008年12月31日起至2016年12月30日（暂定，该租赁场所实际交付日即为租赁起始日，租赁起始日及租赁到期日如有提前或推迟以租赁场所实际交付日为准相应提前或顺延）；第一、二年度免租金，第三年度月租金为600856元／月，自第四年度起，月租金在前一租赁年度月租金的基础上逐年递增5%，直至合同租期结束；免租期24个月，即从租赁起始日开始计算，装修期间及免租期间所产生的一切管理费、水、电、煤气、通讯等相关费用由原告自行承担；被告招商政策、租金标准最终确定后，原告应在接到被告通知后七日内至被告签订正式租赁合同，定金可转为租赁合同中履约保证金的一部分；本协议生效后，在同等条件下，原告拥有优先与被告进行项目合作的权利，原则上被告不再向第三方出租上述商铺，但被告保留因优化业态、业种和品牌结构对原告所预定商铺进行调整的权利；本协议经双方签字盖章并在原告全额交纳定金后生效。该协议落款处加盖有被告印章，并有原告的签字捺印。该协议签订后，原告于2008年4月29日向被告交纳定金10万元。

为履行上述协议，原告招募员工、租赁办公场所进行招商等相关工作，并印制宣传资料，在媒体发布招商广告。自2008年3月至2011年2月，原告为此支出员工工资共计1763520元（其中包括原告本人的工资289440元，2008年3月至2010年8月份其他员工工资为1371120元，2010年9月份至2011年2月份其他员工工资为102960元）原告另支出房屋租金40647元。2009年3月23日，原告注册成立郑州宝**限公司，后计划设立郑州宝**有限公司未果。2009年4月7日，原告与郑州**有限公司签订《装饰装修工程施工协议》一份，载明：工程地点为郑州宝龙城市广场地下一层及顺驰四期办公房；工期自2009年3月30日至2009年4月10日；工程总造价见预算书。后原告分别于2009年4月16日和2009年11月15日支付郑州**有限公司工程款100982.06元、67322.94元。

2010年8月10日，被告在《河南商报》上发布《通知》，并于2010年8月11日向原告本人发放《通知》，载明：因原告始终未能提供具备经营“汽车广场”法律主体资格等相关手续，双方亦未能就租赁合同条款达成一致，被告决定调整有关商铺业态，现通知原告解除双方于2008年4月24日签订的《宝龙城市广场经营场所租赁意向协议》，请原告及时到被告公司办理退还意向金手续。原告在该通知上签署：我本人收到。

另查明：协议签订后至2010年8月11日期间，原被告双方就租赁区域、租期、租赁费用等租赁合同的条件多次进行磋商。

庭审中，原告称2008年12月，原、被告双方签订正式合同后，被告未将盖章后的合同交给原告。

被告称，被告均以口头方式通知原告要求原告具备经营汽车的主体资质。对原告已经交纳的10万元，被告同意返还。

一审法院认为

原审法院认为，原、被告双方签订的《宝龙城市广场经营场所租赁意向协议》系双方对商铺租赁事宜达成的初步意向，协议中明确约定“被告招商政策、租金标准最终确定后，原告应在接到被告通知后七日内至被告签订正式租赁合同”，且在协议签订后，原、被告双方就租赁区域、租期、租赁费用等租赁条件再次进行磋商。故《宝龙城市广场经营场所租赁意向协议》并不具有正式租赁合同的全部要件。原告称2008年12月，原、被告双方签订正式合同后，被告未将盖章后的合同交给原告，但其并未对此主张提交相应的证据予以证明，且被告于2010年8月11日向原告本人送达解除宝龙城市广场经营场所租赁意向协议的《通知》，综上，原、被告双方的正式商铺租赁合同并未订立，双方尚未建立租赁合同法律关系。双方由此产生的纠纷，应适用缔约过失责任的法律规定进行解决。缔约过失责任是指在合同订立过程中，一方因故意或过失违背依其诚实信用原则所应尽的义务，使合同未成立、被撤销或无效而致使另一方信赖利益的损失时应承担的民事责任。本案中，被告以原告始终未能提供具备经营“汽车广场”法律主体资格等相关手续，双方亦未能就租赁合同条款达成一致为由，解除双方签订的租赁意向协议。但在双方签订的《宝龙城市广场经营场所租赁意向协议》中并无要求原告具备经营“汽车广场”法律主体资格的约定，被告也未向原告发出书面的要求通知等，故被告以此理由解除协议的行为，违反了合同订立过程中的基于诚实信用原则的通知、说明义务。原告基于信赖已为履行协议进行了租赁办公场所、招聘工作人员、组建成立公司、对外发布招商广告等行为，协议的解除，合同的不成立，必然导致原告上述行为及资金投入无法得到回报，给原告造成经济损失，对此被告应予赔偿。关于原告的损失，原告主张工人工资1763520元，其中原告本人的工资289440元不能视为原告的损失，因2010年8月双方的协议已经解除，故2010年9月份至2011年2月份其他员工工资102960元不应计入损失范围，下余1371120元，该院予以认定。原告主张的房屋租金40647元的部分，该项费用系原告为招商、履行协议所产生的合理费用，原告提交的收条为凭，对此该院予以认定。原告主张的装修费用168305元，有提交的装修合同及收据为凭，该院予以认定。对原告所主张的办公费用、电话费、固定资产费、交通费、其他费用、燃油费、水电费、物业费、招待费、财务费、差旅费等相关损失共计122167.33元，原告未提交有效证据证明上述损失的具体数额，该院不予支持。综上，原告的损失共计1580072元。因双方尚未签订正式的租赁合同，原告即为履行租赁合同实施大量投入，未尽到审慎注意义务，对其损失的发生也存在一定的过错，综合考虑整体案情，该院酌定被告对原告的上述损失承担80%的赔偿责任，计1264057.6元，原告自担20%的赔偿责任。对于原告要求被告返还其已经缴纳的10万元的诉讼请求，被告表示同意，对此该院予以支持。

原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州宝**限公司于本判决生效后十日内赔偿原告张*经济损失1264057.6元；二、被告郑州宝**限公司于本判决生效后十日返还原告张*定金100000元；三、驳回原告张*的其他诉讼请求。案件受理费24304元，由原告张*负担9152元，被告郑州宝**限公司负担15152元。

上诉人诉称

上诉人郑州茂**有限公司上诉称，一、被上诉人租赁上诉人场地开办汽车广场，根据商业惯例必须取得一个适格的经营主体，而个人开展商业经营最低也要注册一个体工商户，但在整个合同履行过程中上诉人未见被上诉人书面提供过他准备履行意向协议的任何适格主体。鉴于该项目经营面积大、风险高，为保证正式协议的签订及顺利履行，上诉人要求被上诉人成立项目公司以运作该项目。被上诉人即以“郑州宝龙**有限公司”的名义进行相关活动，截至2010年8月，上诉人发现该公司竟然不存在，感觉受到欺骗，被上诉人根本不具履约能力，为此解除了双方之间意向协议。因此违背诚实信用原则在先，恰恰是被上诉人。上诉人与被上诉人于2008年4月24日才签订意向协议，被上诉人唯一的一家公司郑州宝**限公司成立于2009年3月23日，一审法院竟然认定被上诉人于2008年3月就已经聘请和支付员工工资，事实认定实属错误。二、一审判决判令上诉人赔偿被上诉人巨额经济损失，证据不足。首先，上诉人认为“郑州宝**限公司”与本案无关，与其相关的所有材料依法不应采信。自意向协议签订至解除，长达两年多的时间里，被上诉人一直以所谓的“郑州宝**限公司”与上诉人进行函件往来，直至本次诉讼，郑州宝**限公司才浮现出来。其次，一审判决仅以被上诉人提交的员工名册、会计账册等即认定被上诉人存在员工工资损失1371120元，同时仅以租金收条、装修合同及收据即认定被上诉人存在租金损失及装修损失，缺乏客观真实性，证据明显不足，实难信服。三、被上诉人是基于认为上诉人非法解除《宝龙城市广场经营场所租赁意向协议》导致其遭受损失而起诉。该意向协议是一个独立的协议，也约定了独立的违约责任。双方设置了定金条款，就是对双方违约责任的责任承担方式。既然是意向书，双方都清楚违约的后果，就是定金罚则。且不说上诉人解除意向协议的合法性，仅就被上诉人提出的巨额索赔而言，这个损失范围远远超出了意向协议签订时上诉人的合理预见范围。同时，一审判决要求上诉人承担缔约过失责任，却不能证明上诉人存在欺诈或违反某种具体承诺的事实，缺乏法律依据。

被上诉人辩称

被上诉人张*答辩称，一、2008年4月24日双方签订《宝龙城市广场经营场所租赁意向协议》时并没有要求被上诉人必须具备特殊资格或资质，而且双方也签订有正式的《场地租赁》。由于该合同在上诉人处，上诉人拒不提供；被上诉人在租赁场地时已经明确告知上诉人为开汽车超市所用，所以，被上诉人成立郑州宝龙**有限公司进行宣传招商也正是为汽车超市的开办作准备，并且郑州宝龙**有限公司的存在也并不影响上诉人与被上诉人之间的《租赁合同意向书》的履行。二、由于上诉人违背诚实信用原则，给被上诉人造成巨大的损失，应当按照法律规定承担赔偿责任。双方签订了协议意向书及正式合同，正是由于上述协议的签署，致使被上诉人基于对上诉人的信赖投入了大量的人力、物力、财力，并成立郑州宝龙**有限公司进行前期运作，后来由于上诉人违背诚实信用的原则毁约，致使被上诉人遭受巨大损失达二百余万元，该上述损失正是由于上诉人违背诚信原则给被上诉人造成的，且该损失证据确凿，上诉人应当承担赔偿责任。三、上诉人为了寻求更高的租金，不顾与被上诉人已经签订了意向书，单方面毁约，给上诉人造成巨大损失。上诉人必须对自己的违背诚实信用的行为负责。所以一审法院依据法律规定的缔约过失责任要求上诉人是正确的。

本院查明

二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。

本院认为

本院认为，一、关于原审判决认为基本事实是否错误问题，上诉人郑州茂**有限公司上诉称，被上诉人张*租赁上诉人郑州茂**有限公司场地开办汽车广场，根据商业惯例必须取得一个适格的经营主体，后发现被上诉人张*根本不具有履约能力，为此解除双方之间意向协议，上诉人郑州茂**有限公司没有过错不应承担赔偿责任。本院认为上诉人郑州茂**有限公司与被上诉人张*签订租赁协议的初衷就是通过被上诉人张*将其地下商业店铺租赁出去以达到获得收益的目的。被上诉人张*利用自身优势，通过租赁上诉人郑州茂**有限公司商铺达到通过管理获得收益的目标。2008年4月24日双方签订《宝龙城市广场经营场所租赁意向协议》看，该协议并没有要求被上诉人张*必须具备特殊资格或资质。故上诉人郑州茂**有限公司称一审判决认定基本事实不清，不予支持。二、关于原审法院认定赔偿数额问题，本案双方当事人签订《宝龙城市广场经营场所租赁意向协议》后，被上诉人张*基于信赖以为履行协议进行了租赁办公场所装修，招聘工作人员，组建成立公司，对外发布招商广告付出了相关费用，该协议的解除，必然导致被上诉人张*投入的资金无法收到回报。被上诉人张*原审中提供的人员名册，考勤报表、会计账册。租金收条、装修合同及收据能够证明被上诉人张*基于对上诉人《宝龙城市广场经营场所租赁意向协议》的信赖投入了大量的人力、物力、财力，给被上诉人造成损失的情况。综合本案案情，原审法院酌定上诉人《宝龙城市广场经营场所租赁意向协议》对被上诉人张*的损失承担80%的赔偿责任是适当的，应予支持。上诉人郑州茂**有限公司上诉认为一审判决判令赔偿被上诉人张*巨额经济损失证据不足的上诉理由，不予支持。三、关于原审判决适用法律问题，本案双方当事人签订《宝龙城市广场经营场所租赁意向协议》后，被上诉人张*基于对上诉人郑州茂**有限公司的信赖，对外开展前期的运营工作，投入大量的人力、物力、财力，付出了巨大的经济损失。上诉人郑州茂**有限公司以被上诉人张*未能提供具备经营“汽车广场”法律主体资格的相关手续，双方亦未能就租赁合同条款达成一致为由解除双方签订的租赁意向协议，违反了合同订立过程中诚实信用原则。故原审人民法院适用缔约过失责任的法律规定处理本案适用法律并无不当。原审判决正确，应予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费24304元，由上诉人郑**询有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月六日