上诉人河南宇**务有限公司因与被上诉人河南华**限公司租赁合同纠纷二审判决书

审理经过

上诉人河南宇**务有限公司（以下简称宇**公司）因与被上诉人河南华**限公司（以下简称华**司）租赁合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2013）金民二初字第239号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成了合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人宇**公司的委托代理人张**、被上诉人华**司的委托代理人刘*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2011年8月26日双方签订一份土地租赁协议，主要约定：宇**公司将其杓袁以西，花园路以东、杓袁路西北处的一块约19亩土地转租给华**公司作为商业用地，土地上的建筑物及其他附属设施归宇**公司所有；租期：自2011年8月29日至2039年8月26日止，共28年；经双方协商约定租金：1、2011年8月26日至2016年8月26日为80000元／亩／年；2／2016年8月26日至2021年8月26日为90000元／亩／年；3、2021年8月26日至2026年8月26日为100000元／亩／年；4、2026年8月26日至2031年8月26日为110000元／亩／年；6、2031年8月26日至2036年8月26日为120000元／亩／年；7、2032年8月26日至2039年8月26日为130000元／亩／年；协议第四条第1项约定：宇**公司应负责协调处理好周边关系，保证华**司建设和经营，宇**公司不能干预华**司的所有建设及经营，租赁土地若发生与宇**公司有关的纠纷，概由宇**公司负责处理，因此给华**司造成损失，宇**公司负责赔偿；宇**公司应保证华**司可以正常使用土地经营，因宇**公司村民、村委会等行为影响华**司正常施工或者正常使用土地时，每影响一日，由华**司已交租金的千分之五向宇**公司收取违约金，造成华**司不能正常经营30天以上的，宇**公司应支付当年租金总金额的30%的违约金，并赔偿华**司不能正常经营的经济损失；租赁期间由于宇**公司违约原因造成华**司不能正常持续经营的，华**司有权终止合同，甲方有权退还乙方所有租地款，并赔偿华**司已经建好的附属物等的经济损失。合同签订后，宇**公司将土地交付于华**司使用；华**司于2011年8月29日向宇**公司支付租金50万元，于2011年8月30日通过银行向宇**公司支付租金102万元，共计152万元。后华**司在该土地上开始建造汽车展厅。2012年4月华**司在租赁土地上建造汽车展厅时遭到阻挠，无法正常施工。宇**公司辩称其并未阻挠华**司的施工。在庭审中华**司、宇**公司确认：现使用该土地上为菲亚特汽车经销商；华**司、宇**公司均称和该菲亚特汽车经销商不存在转租合同关系。

一审法院认为

原审法院认为，双方之间签订的土地租赁合同系双方当事人真实意思表示，成立并生效，该协议内容对华**司、宇**公司均有约束力。经查明，华**司依据合同约定向宇**公司支付2011年度租金152万元，已履行其支付租金的合同义务；根据合同约定宇**公司应负责协调处理好周边关系，保证华**司有效利用该土地，但宇**公司未履行该项合同约定义务，致使华**司未能实际利用该土地，未能实现合同目的。在此情况下，华**司依据约定提出终止合同，请求退还所交纳的租金152万元，符合合同约定，原审法院予以支持。双方合同还约定，宇**公司应保证华**司可以正常使用土地经营，因宇**公司村民、村委会等行为影响华**司不能正常经营30天以上的，宇**公司应支付当年租金总金额的30%的违约金，并赔偿华**司不能正常经营的经济损失。华**司依据该约定请求宇**公司支付违约金456000元，符合合同约定，原审法院予以支持。华**司还请求宇**公司赔偿损失700000元，但未提交相关证据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、河南宇**务有限公司于判决生效之日十日内退还河南华**限公司租金1520000元。二、河南宇**务有限公司于判决生效之日十日内支付河南华**限公司违约金456000元。三、驳回河南华**限公司其他诉讼请求。案件受理费29208元，由河南华**限公司负担8603元，河南宇**务有限公司负担20605元。

上诉人诉称

上诉人宇**公司不服原审判决上诉称：1、双方签订的租赁合同违反了法律强制性规定，应属无效合同。《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。《农村土地承包法》第33条规定：“不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途”。就本案而言，涉案土地系农民集体所有土地，华**司租赁该集体土地用于汽车4S店建设、经营，显然违反了法律禁止性规定。根据《合同法》第52条规定，该租赁合同应属无效合同，二审应予以改判。2、租赁土地的现状应当由华**司负责，华**司应当按照约定的租金标准承担占用期间的使用费，原审法院判令退还全部租金属于事实不清、适用法律错误。菲亚特汽车4S店能在该土地上建店经营，宇**公司不知缘由，也没有任何证据证明系宇**公司造成的。3、一审法院认定宇**公司承担违约责任，属于适用法律错误。一审判决认定宇**公司有违约行为，但违约行为存在的前提是合同有效，然而双方签订的《租赁合同》无效，自然就不存在违约行为和违约责任的承担。因此，一审法院认定宇**公司承担违约责任，属于适用法律错误。4、一审错误判决导致宇**公司遭受损失，却无法得到法律救济。按照一审判决，倘若宇**公司退还了全部租金，但宇**公司和菲亚特汽车4S店经营方之间没有合同关系，菲亚特汽车4S店也没有对宇**公司构成侵权，那么宇**公司就没有理由起诉菲亚特汽车4S店支付租金或者赔偿损失，宇**公司的合法权益受损，却无法得到法律救济。综上所述，一审判决认定的事实和适用的法律有误，恳请二审法院查明事实，改判驳回华**司的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人华**司答辩称：原审法院认定的事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。1、双方签订的土地租赁合同合法有效，对双方均有约束力。对合同效力问题，只有违反法律和行政法规的强制性规定才认定确认合同无效。而强制性规定又包括管理性规范和效力性规范，只有违反效力性的强制规范的，才认定合同无效。显然，双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，成立并有效，协议内容对双方均有约束力。2、因上诉人的违约，导致华**司无法使用该租赁土地，原审法院裁判是公正的。双方合同签订后，华**司依合同约定分批向上诉人支付了租金共计152万元，华**司在进行施工时，遭到阻挠，华**司多次找宇**公司，宇**公司均不予理会，后华**司发现宇**公司将该土地转给其他人且已经完成其主体框架建设施工。因宇**公司的违法转租，华**司将向工程施工方承担巨额违约责任，同时华**司为寻找其他地段也产生的巨大损失，在协商中，宇**公司只同意退还部分租金，双方协商不成，才发生纠纷。宇**公司一方面强调双方合同无效，另一方面强调对菲亚特汽车销售商如何占有土地不知情，并污蔑是华**司转租。华**司认为：第一、如果如宇**公司所说，双方签订的合同无效，宇**公司在签订合同时是否就已经知晓？因为宇**公司才是该租赁土地的实际控制人，理应对土地的情况更了解一些，如果真如此，那么，宇**公司就是欺诈骗取华**司152万元巨款。第二，作为该租赁土地的实际控制人，对该租赁土地是具有完全的控制力，华**司在施工中，遭到阻挠无法施工，但没过多久，菲亚特汽车销售商就顺利的完成了其展厅工程施工。作为租赁土地的实际控制人任由别人在自己的控制范围内肆意而为，依据现实常理，没有实际控制人的默许和支持，别人可能做的到或敢吗，宇**公司就是通过指使当地村民阻挠华**司施工，暗中将租赁土地转租以获取暴利，在双方的协商中，华**司了解的实际也正是如此。综上，原审法院认定的事实清楚，适用法律正确，裁判公正，请求依法予以维持。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为

本院认为：双方之间签订的土地租赁合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定合法有效。宇之缘公司未按合同约定协调处理好周边关系，致使华**司未能实际利用该土地，未能实现合同目的。应退还所收的租金152万元和支付违约金456000元。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，实体处理适当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费20605，由上诉人河南宇**务有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年七月二十日