河南**有限公司与郑州新**限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告河**有限公司（以下简称益**司）诉被告郑州新**限公司（以下简称新斗彩公司）租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月17日作出（2013）新民初字第871号民事判决后，被告新斗彩公司不服该判决提起上诉。2014年6月23日，河南省**民法院作出（2013）郑*三终字第1055号民事裁定，撤销本院判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告益**司的委托代理人何*、王*，被告新斗彩公司的委托代理人刘*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告益**司诉称，2009年1月14日，益**司租赁河南**口公司（以下简称土产公司）位于新郑市孟庄镇12.5万平方米的国有土地，租赁期限20年，即自2009年1月15日至2029年1月15日。2011年3月23日，益**司与新斗彩公司签订一份《土地租赁协议》，益**司在取得土产公司许可后，将上述土地转租给新斗彩公司。协议约定：1、租赁期限15年，自2011年1月15日至2026年1月15日。2、定金支付。协议签订之日起新斗彩公司向益**司支付定金65.45万元，土地交接后定金自动转为第一年租金。3、租金为2011年每亩3500元，新斗彩公司应自本协议签订之后5日内向益**司支付租赁费65.45万元。此后每年租赁费均递增6%，即第二年租赁费69.377万元，第三年73.53962万元，第四至第十五年，以此类推。新斗彩公司实际自2011年1月15日进入租赁场地，在签订协议后，益**司忠实履行了自己的义务，但新斗彩公司至今未支付任何费用，其未按约定支付定金和租赁费的行为已构成违约。鉴于新斗彩公司的违约行为，益**司认为其已无履约能力。益**司请求：1、判令解除与新斗彩公司于2011年3月23日签订的《土地租赁协议》；2、判令新斗彩公司限期从承租土地上搬离；3、判令新斗彩公司赔偿损失134.82万元，并赔偿至实际搬离之日的损失（依每亩每天10元计算）。

被告辩称

被告新**公司辩称，2011年3月23日，新**公司与益**司签订《土地租赁协议》；次日，新**公司得知涉案土地性质被变更为农业用地，且自2000年以来一直被郑州**民法院查封。2011年9月至2013年1月，土产公司与新郑市人民政府、新郑市国土资源局、郑州市**有限公司、郑州越**限公司、河南**全厅就涉案土地登记一案，法院正在审理中。上述情况将导致新**公司无法使用涉案土地，新**公司立即中止履行了自己的义务，属于依法行使不安抗辩权。另外，为了更好履行合同义务，新**公司于2012年7月23日向益**司支付30万元涉案土地租赁定金。涉案土地上面有坟地、当地村民种植的杨树及其他农作物等遗留问题至今未妥善处理，益**司自签订《土地租赁协议》后至今没有向新**公司交付涉案土地。因此，新**公司要求益**司继续履行《土地租赁协议》，驳回其诉讼请求。

本院查明

经审理查明，2009年1月14日，益**司与土产公司签订一份土地租赁协议，约定益**司租赁土产公司位于新郑市孟庄镇12.5万平方米的土地［新土国用（1996）字第111号］，租赁期限20年，自2009年1月15日至2029年1月15日；租金当年7万元，以后每年按照市场变化商定；租赁土地期间，益**司有权在该土地上进行建设、开发、转租等经营活动等内容。

2011年3月23日，经土产公司许可后，益**司（甲方）与新**公司（乙方）签订《土地租赁协议》，约定的主要内容如下：一、甲方将位于新郑市孟庄镇南、商业开发区内187.5亩（以院内实际面积测量为准）土地使用权租给乙方，乙方从事印刷包装生产和相关产业的经营。二、协议期间。1、本协议期间自2011年1月15日起至2026年1月15日止，共计15年（租期为自起租期之日起）。2、定金支付。本协议签订起三日内乙方向甲方支付定金65.45万元，土地交接后定金自动转为第一年租金。3、土地交接。甲方收到定金后和乙方至现场进行交接并和当地镇政府协调遗留问题，直至乙方可以进场进行土地平整和施工。期间发生的费用甲方签字认可的均由甲方承担，但乙方同意垫付该款，并从第二年租金中扣除。4、起租期。乙方可以进场之日起为起租期，双方于该日订立补充协议，明确起租期和乙方垫付的费用。三、费用及结算方法。（一）费用。1、双方商定2011年每亩租金3500元，乙方应当自本协议签订后5日内向甲方支付租赁费65.45万元。此后每年租赁费均递增6%，即第二年租赁费69.377万元，第三年73.53962万元，第四至第十五年，以此类推。2、租赁期间，乙方负责交纳与租赁土地有关的土地税、费及其他按规定应交的费用，特别是土地使用税缴纳后，完税证交甲方复印一份备查。（二）结算办法。起租日为自第二年起每年的租金交付日，乙方向甲方交纳当年的租赁费，甲方收到乙方支付的土地租赁费后，向乙方开具结算发票。四、甲乙双方的权力与义务。（一）、甲方的权力与义务。1、甲方依照本协议约定按时向乙方收取租赁费。2、甲方应按约提供权属清晰的土地给乙方使用。（二）乙方的权力与义务。1、乙方有权依照法律的规定和本协议的约定对已租用场地进行使用、经营并获得合法收益。2、乙方应守法经营，按时向甲方交纳租赁费。乙方如在场地内从事非法活动，甲方有权终止本协议，不退还已收取的租赁费。3、乙方自主经营，独立核算，自负盈亏，乙方因经营所产生的一切债权与甲方无关。七、违约责任。1、任何一方违反本协议的约定，均应承担违约责任。2、乙方不能按时足额向甲方交纳租赁费用每逾期一日，甲方有权按日加收1%的滞纳金，逾期15日视为乙方无力履行协议，甲方有权解除本协议，由此给乙方造成的损失，由乙方自行承担。八、其他附加条款。6、本协议经双方签字盖章，乙方所交款项到甲方账户后，正式生效，协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。在《土地租赁协议》落款处，加盖有益**司与新**公司各自公章。

2011年9月15日，土产公司向新郑**源局查询得知，新郑市人民政府、新郑**源局以该宗国有土地［新土国用（1996）字第111号］使用权已交还当地政府为由，将土产公司所使用的国有土地置换给另外三家单位。就涉案土地登记一案，土产公司以新郑市人民政府、新郑**源局为被告，郑州市**有限公司、郑州越**限公司、河南**全厅为第三人向郑州**民法院提起行政诉讼。2012年9月6日，该院作出（2012）二七行初字第46号行政判决：确认新郑市人民政府、新郑**源局将土产公司合法拥有的国有土地使用权置换给第三人使用的事实行为违法；新郑市人民政府、新郑**源局于判决生效之日起三十日内对其违法行为采取相应的补救措施；驳回土产公司的其他诉讼请求。土产公司、新郑市人民政府、新郑**源局均不服该判决提起上诉，郑州**民法院经审理后查明，土产公司持有的新土国用（1996）字第111号国有土地使用证仍合法有效，涉案土地并未被置换，于2013年1月16日作出（2012）郑**字第411号行政判决：撤销郑州**民法院（2012）二七行初字第46号行政判决；撤销新郑市人民政府、新郑**源局在涉案土地的土地登记簿卷内备考表中本卷情况说明部分添加关于“该宗地于2002年12月被置换给郑州越**限公司、河南**全厅、郑州市**有限公司”登记内容的具体行政行为。该宗地自然恢复至原始登记状态。

签订《土地租赁协议》后，新**公司将部分机器设备运入租赁场地内的仓库中，但未向益**司交纳双方协议当中约定的定金65.45万元。2012年7月23日，新**公司通过其时任法定代表人桂**向益**司转款30万元；在庭审中，双方均认为该款项属于涉案土地租赁定金。2013年3月21日，益**司以新**公司未按合同约定支付定金及租赁费为由向本院提起诉讼，请求解除双方签订的《土地租赁协议》，要求限期搬离涉案土地及赔偿损失。

新斗彩公司提交其时任法定代表人桂志诚于2013年6月5日同益**司负责人蒋*的通话录音，拟证明在签订《土地租赁协议》第二天，双方了解到涉案土地被调整为农业用地，至今未办理涉案土地租赁交接。益**司认为通话录音未征得被录音人同意，在形式不合法，也无法确定被录音人系蒋*。

另查明，1、土产公司系益**司的股东，其出租的涉案土地自2000年起被法院查封至今。2、因涉案土地上面有当地村民种植的杨树及其他农作物等遗留问题未妥善处理，益**司与新斗彩公司一直未办理涉案土地转租交接，双方各自派人看守涉案土地。同时，新斗彩公司也未向益**司支付租赁费。

上述事实，有当事人的陈述，土产公司出具的证明，《土地租赁协议》，照片，行政判决书，委托付款及浦发银行个人跨行汇款电子回单，通话录音资料，私营企业基本注册信息查询单及本案庭审笔录等相关证据证明。

本院认为

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，并自成立时生效。2011年3月23日，经土产公司许可后，益**司与新**公司签订《土地租赁协议》，系当事人的真实意思表示，其不违反国家相关法律法规的内容对当事人具有法律约束力，当事人均应按照约定行使权利、履行义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《土地租赁协议》约定，新**公司自签订本协议起3日内向益**司支付定金65.45万元，土地交接后定金自动转为第一年租金；新**公司不能按时足额交纳租赁费用逾期15日视为无力履行协议，益**司有权解除本协议，由此给新**公司造成的损失由其自行承担。在签订《土地租赁协议》后，新**公司将部分机器设备等物品运入租赁场地内的仓库中，但未按约定日期向益**司支付定金65.45万元，仅在2012年7月23日才支付定金30万元，属于不按照约定全面履行自己的义务，已构成违约行为；益**司按约定解除与新**公司签订的《土地租赁协议》，有事实和法律依据，本院予以支持；新**公司要求继续履行的辩称意见，本院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，益**司要求新**公司将存放在涉案土地上的部分机器设备等物品搬离，本院亦予以支持。益**司与新**公司一直未办理涉案土地转租交接，且双方各自派人看守涉案土地，即益**司并未将涉案土地交付于新**公司；相应地，新**公司也不用向益**司支付租赁费用；故益**司要求新**公司赔偿损失134.82万元及赔偿至实际搬离之日的损失（依每亩每天10元计算）的诉讼请求，本院不予支持。在庭审中，益**司与新**公司均认为新**公司已付30万元系涉案土地租赁定金，益**司基于新**公司违约行为而解除《土地租赁协议》，故益**司不再向给新**公司返还该30万元。

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。涉案土地的使用权人土产公司于2011年9月15日就涉案土地登记纠纷提起行政诉讼，但益**司与新**公司于2011年3月23日已签订《土地租赁协议》。另外，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。即便益**司因土产公司原因造成违约的，其应当向新**公司承担违约责任。同时，新**公司也未提交确切证据证明益**司出现其可以行使不安抗辩权条件的情形，其以土产公司提起行政诉讼案正在审理中为由而中止履行合同义务属于行使不安抗辩权的辩称意见，缺乏事实和法律依据，本院对此不予采纳。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告河南**有限公司与被告郑**有限公司于2011年3月23日签订的《土地租赁协议》。

二、被告郑**有限公司应当于本判决生效之日起十日内将其存放在原告河南**有限公司出租土地上的物品搬离。

三、驳回原告河南**有限公司的其他诉讼请求。

案件受理费17934元，由原告河**有限公司负担17834元，被告郑**有限公司负担100元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状十份，上诉于河南省**民法院，并于上诉之日起七日内向河南省**民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

裁判日期

二〇一五年九月十四日