赵**诉南阳市裕**有限公司（以下简称佳**产公司）为房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
审理经过
原告赵**与被告南阳**发有限公司（以下简称佳**产公司）为房屋买卖合同纠纷一案，原告于2011年2月24日向本院提起诉讼，本院于同日作出受理决定，依法向被告送达了起诉状副本、应诉、举证通知书及开庭传票，并依法组成合议庭，于2011年4月12日公开开庭进行了审理。原告赵**的委托代理人贾**、被告佳**产公司的委托代理人陈**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告赵**诉称：2008年元月17日，原、被告签订了一份商品房买卖合同，合同约定：“出卖人应当在2008年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人逾期交房，按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”合同签订后，原告以现金及按揭方式向被告付清了全部购房款214796元，但被告在2010年6月3日才向原告交付所购商品房，同时承诺先由原告接房，随后支付逾期交房违约金，但至今迟迟不予履行，至2010年6月3日，被告逾期交房时间长达573天，据此，被告依法应向原告支付逾期交房违约金61539.06（214796×573×0.0005＝61539.06元），请求法院依法判令被告向原告支付违约金61539.06元。
原告为支持其诉讼请求及事实理由的成立，向法庭提交了以下证明材料：
⑴2008年元月17日商品房买卖合同。
⑵收据5张。
⑶2008年5月16日个人住房借款合同。
⑷2010年6月3日物业管理协议。
⑸2010年6月3日区域防火责任协议书。
⑹到庭证人郁国文证言。
⑺到庭证人赵**证言。
⑻到庭证人张**的证言。
被告辩称
被告辩称：一、原告起诉已超过诉讼时效，依《民法通则》第一百三十五条之规定，应判决驳回原告的诉讼请求。二、原告诉状所述与事实不符，该房已于2009年4月25日通过竣工验收，我公司于2009年8月13日向原告挂号邮寄了入住通知。
被告为支持其答辩理由的成立，向法庭提交了以下证据材料：
⑴2008年元月17日原、被告签订的商品房买卖合同。
⑵国内挂号信函收据。
⑶邮件查单。
⑷致方舟城市花园一期业主的函。
⑸1#楼杨*入伙作业流程单。
⑹2010年6月3日赵**房屋验收清单。
⑺工程质量竣工验收记录。
⑻住宅质量保证书和住宅使用说明书。
⑼关于方舟城小区单元房租金确定指导价。
经庭审质证，被告对原告提供的证据⑴至⑶无异议。对⑷认为与本案关系不大。对⑸无异议。对⑹郁**的证言无异议。对⑺赵**的证言有异议，认为赵**与原告是亲兄弟关系，与本案有利害关系，其证言效力及采信程度都比较低。向售楼部提交的材料无收到依据，其提到的交材料人员都是原告兄弟、兄弟媳妇，都与原告有利害关系，其证言不足以采信。对⑻张**的证言有异议，证人与原告有利害关系，是原告的嫂子，其证词法庭不应采信。
原告对被告提供的证据质证意见为：对⑴无异议。对⑵⑶原告没有接到邮件，由赵文*哥代签的说法不中，应有本人签收，赵文*一直在家不能走路，其哥与他不在一起生活。对⑷⑸与本案无关。对⑹无异议。对⑺与本案无关。对⑻与本案无关，没有签收时间。对⑼与本案无关。
本院查明
经审理查明：2008年元月17日，原告作为买方，被告作为卖方，双方签订了编号为200800601020403－E的商品房买卖合同。合同约定：第一条至第六条：该商品房位于高速路引线西侧、凤瑞路东延南侧方舟u0026#8226;城市花园第1幢第1单元第0403号房，总价款为214796元，付款方式及期限：买受人签合同当日首期支付购房总价款的40％，即86716元，其余价款128000元可以向工商银行或住房公积金管理办公室借款支付。第八条：交付期限（一）出卖人应当在2008年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……第九条：出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日后，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。……第十一条：交接。（一）商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第二十三条：本合同自双方签订之日起生效。在合同签订前的2007年12月9日，原告向被告付房款65796元，2008年6月25日原告付房款21000元，2008年5月16日原告向建设银行借款128000元支付给了被告。原告付清了全部购房款。被告未按合同约定的期限将符合合同约定条件的商品房交付给原告，直到2010年6月3日才向原告交付房屋，逾期交房580天。原告以被告逾期交房构成违约为由诉至法院，请求法院依法判令被告支付逾期交房违约金61539.06元。
本院认为
综上所述，本案经本院审判委员会讨论认为：原告与被告签订的两份商品房买卖合同，双方主体适格，意思表示真实，合同内容不违反法律规定，为有效合同。原告依合同约定向被告支付了全部购房款，被告应按合同约定的期限和交接方式向原告交付房屋。被告未按期交房属违约行为，应当承担按合同约定向原告支付违约金的民事责任。被告逾期交房580天，原告请求支付573天的违约金，未超过被告应支付违约金的范围，原告的诉讼请求有事实根据和法律依据，本院予以支持。被告辩称原告起诉已超过诉讼时效应判决驳回原告诉讼请求的理由，经查，原、被告双方所签订的商品房买卖合同第九条规定：“出卖人逾期交房的，逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”被告逾期交房超过90日。因为对违约金双方有明确约定就是从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之五的违约金，诉讼时效应从实际交房之日起算，被告实际交房之日为2010年6月3日，原告起诉之日为2011年2月24日，原告起诉不超过两年的诉讼时效期间。被告辩称已于2009年8月13日向原告挂号邮寄了入住通知，因不是原告本人签收，原告又不认可，且无证据证明当时被告将验收合格的手续交付原告，也无证据证明该房符合双方约定的交付条件，故被告的辩解理由不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百十一四条第一款之规定，判决如下：
裁判结果
被告南阳市裕**有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告赵**支付违约金61539.06元
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1338元，由被告南阳**发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费1338元，上诉于河南省**民法院。
裁判日期
二0一一年七月二十八日
