上诉人王*与被上诉人贾**、郑州恋之家房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷案二审民事判决书

审理经过

上诉人王*因与被上诉人贾**、郑州恋之家房地产营销策划有**（以下简称恋之家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2014）金民二初字第5671号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人王*的托代理人孟**，被上诉人贾**的委托代理人杨*、张*，被上诉人郑州恋之家房地产营销策划有**的委托代理人张*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

原告王*2014年8月12日向郑州**民法院提起诉讼，请求依法判令：1、解除原、被告于2014年5月21日签订的《房屋买卖合同》。2、判令被告恋之家公司将代为保管的被告贾**支付的购房定金20000元作为违约金直接支付给原告，被告贾**另向原告支付剩余违约金40000元。3、请求判令恋之家公司将1101125742号房产证、0707039号契证、0953659契税完税证、051810号专项维修基金交存凭证退还原告。4、诉讼费由被告负担。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2014年5月21日，原告（甲方）与被告贾**（乙方）及被告恋之家公司（丙方）签订一份《房屋买卖合同》，合同主要约定：甲方拥有位于郑州市金水区丰庆路63号院园田花园14号楼3单元12层167号房屋，房产证号为1101125742，面积为86.86平方米，乙方自愿购买甲方上述房产，并对该房屋已作充分了解和实地查验，对该房屋现状无异议。房产成交价格为780000元。乙方应于签订合同时支付购房定金20000元，该购房定金在办理完房产立契过户手续前由丙方代为保管。其他事项约定：自合同签订后，甲方应提供真实有效的房产证、契证、契税完税证、维修基金发票等，并积极配合乙方办理银行按揭和房管局过户手续。自本合同签订后，乙方缴纳20000元作为购房定金，若甲乙双方任何一方违约，则赔偿60000元给守约方。自签订本合同后，乙方在一个月内支付首付款给甲方，甲方向乙方交房等。该《房屋买卖合同》签订当日，原告将上述房屋的1101125742号房产证、0707039号契证、0953659号契税完税证、051810号专项维修基金交存凭证交付给被告恋之家公司保存，被告恋之家公司给原告出具一份《房产证件收据》。

另查明，本案所涉房屋系原告王*在2009年12月18日与河南兴**有限公司签订的《房屋买卖合同》所购买，该房屋用途为经济适用房。

一审法院认为

原审法院认为，经济适用住房，是指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房。因其具有社会保障的性质，故国家对经济适用住房的购买对象、申请条件、上市交易等均有特殊的规定。根据国家相关政策，购买经济适用住房享有政府优惠，其购买对象具有特定性即城镇低收入家庭，其出售实行政府指导价，不得擅自提价出售。根据相关规定，购买经济适用住房不满5年的，不得上市交易。本案诉争房屋属于经济适用住房，2014年5月21日原告与被告签订该《房屋买卖合同》，距原告购买该房屋的时间2009年12月18日不满5年，违反了上述强制性规定，原、被告签订的《房屋买卖合同》应属无效。故对原告要求解除合同、要求被告贾**支付违约金的请求，不予支持。争议房屋的房产证、契证、契税完税证、专项维修基金交存凭证在被告恋之家公司保存，被告恋之家公司应当返还原告。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑州恋之家房地**有限公司于本判决生效后十日内将1101125742号房产证、0707039号契证、0953659契税完税证、051810号专项维修基金交存凭证返还给原告王*。二、驳回原告王*其余的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费1500元，由被告郑州恋之家房地**有限公司负担100元，由原告王*负担1400元。

上诉人诉称

宣判后，王*不服，向本院提起上诉称，1、一审判决适用法律错误；2、本案房屋买卖合同是有效合同；3、被上诉人贾**根本违约，应当承担违约责任。请求二审法院撤销一审判决第二项，改判解除上诉人与被上诉人2014年5月21日签订的房屋买卖合同，判决被上诉人郑州恋之家房地**有限公司将代为保管的被上诉人贾**支付的2万元购房定金作为被上诉人贾**的违约金直接支付给上诉人，被上诉人贾**另行向上诉人支付剩余违约金4万元。

被上诉人辩称

被上诉人贾**答辩称，一审判决认定事实清楚，判决正确。请求二审法院维持原判。

被上诉人郑州恋之家房地产营销策划有限公司不发表答辩意见。

本院认为

根据当事人的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：1、一审判决适用法律是否正确；2、本案房屋买卖合同是否有效；3、被上诉人贾**是否存在违约行为，应否承担违约责任。

二审中各方均未提交新证据。

本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。

本院认为，本案诉争房屋属于经济适用住房，2014年5月21日上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》，距上诉人购买该房屋的时间2009年12月18日不满5年。经济适用住房，是指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房。因其具有社会保障的性质，国家对经济适用住房的购买对象、申请条件、上市交易等均有特殊的规定。根据国家相关政策，购买经济适用住房享有政府优惠，其购买对象具有特定性即城镇低收入家庭，其出售实行政府指导价，不得擅自提价出售。根据相关规定，购买经济适用住房不满5年的，不得上市交易。基于上述原因，一审法院认定本案《房屋买卖合同》无效，未支持上诉人要求解除合同、判决贾**支付违约金的请求正确。

经审查，一审判决适用法律并无不当。

综上，上诉人的上诉理由不成立，其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1500元，由上诉人王*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年六月二十五日