上诉人郑州**限公司与被上诉人张**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人郑州**限公司（以下简称鼎**司）因与被上诉人张**房屋买卖合同纠纷一案，2015年1月4日向郑州市**民法院提起诉讼，请求判令：1、鼎**司向张**支付违约金15863.2元、逾期交房期间的物业费727元，共计16590.5元；2.郑州**限公司承担诉讼费。河南省郑州市**民法院于2015年九月12日做出（2015）管*二初字第206号民事判决，鼎**司不服，向本院提起上诉。本院于2015年11月24日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鼎**司的委托代理人常**，被上诉人张**及其委托代理人贾海许到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2011年11月29日，张**作为买受人，鼎**司作为出卖人，签订编号为11914742的商品房买卖合同一份，主要约定：1、张**购买鼎**司开发的位于郑州市管城回族区长江东路南、岗东路东7幢21层2102号房屋，总房款558563元；2、付款方式为分期支付，第一期168563元于2011年11月29日现金形式支付，第二期390000元于2012年1月14日商业贷款形式支付，买受人若逾期支付超过60日，经出卖人同意合同继续履行，自合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日支付逾期应付款万分之二的违约金；3、鼎**司应当在2013年10月31日交房，若逾期交房超过60日，张**可以要求鼎**司继续履行合同，并可要求从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已交付房款万分之二的违约金。

鼎**司提交阳光城交房通知书及交寄清单复印件以证明鼎**司早已邮寄通知张**交房，是张**自己拒绝办理交房手续。庭审中，双方均认可实际办理交房手续是2014年3月22日。同日，张**向河南文**限公司交纳2013年12月1日至2015年1月31日的物业费18434.2元。

一审法院认为

原审法院认为，张**、鼎**司双方签订的商品房买卖合同明确约定了交房时间和逾期交房违约金的计算标准，鼎**司实际交房逾期142天，应当以总房款558563元为基数，按照每日万分之二的标准向张**支付逾期违约金，共计15863.2元。鼎**司辩称在2014年2月前就邮寄通知张**交房，张**自己拒绝办理交房，但鼎**司提交的交房通知书及交寄清单复印件不足以证明其已通知张**交房且张**拒绝办理交房手续的主张，该院不予采信。关于张**主张的逾期交房期间的物业费，因张**是向案外人河南文**限公司交纳，张**现向鼎**司主张该费用，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。关于鼎**司辩称张**逾期支付房款，应支付逾期付款违约金，鼎**司可通过其他合法途径向张**主张权利，原审法院在本案中不予一并处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及相关法律之规定，原审法院判决：一、自本判决生效之日起十日内，郑州**限公司向张**支付逾期交房违约金15863.2元；二、驳回张**的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费215元，由张**负担9元，由郑州**限公司负担206元。

上诉人诉称

宣判后，鼎**司不服，向本院上诉称：一、一审中，鼎**司提交了交房通知书及交寄清单，证明已于2014年2月份之前交房。但一审法院无视鼎**司的证据，仅凭张**的一面之辞就认定双方交房日为2014年3月22日。一审法院做出判决的事实依据不足。二、张**存在逾期交付房款情况，根据房屋买卖合同补充协议之约定，无权要求支付逾期交房违约金。故请求二审法院改判，不支持张**主张逾期交房违约金的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人张**答辩称：原审判决证据充分，鼎**司主张张**无权要求违约金没有正当依据，根据张**与鼎**司达成的房屋买卖合同第9条规定，鼎**司应当向张**支付逾期交房违约金。上诉人称当时向张**和其他业主邮寄了交房通知书，但张**与其他业主均未收到，一审时双方均认可实际办理交房手续是2014年3月22日，且郑州**限公司称其在邮寄交房通知时房屋尚不具备交付条件，郑州**限公司引用合同第26条第3款，当事人未收到该邮件，不能视为已经邮寄，该条款明显属于霸王条款，不应当适用。根据房屋买卖合同第8页第8条郑州**限公司交付房屋必须满足第8条规定的要求，房屋不符合第8条第5款约定的交房标准。其不满足法律规定的交房条件，也不满足合同约定法定交房条件，即使交付也视为无效交付。今年2月份房屋才验收合格，法庭可以调取相关证据。逾期支付房款是因为办理贷款工作人员的原因，最终是由于鼎**司销售员的失误造成的，过错在鼎**司。综上，请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为

本院认为：关于实际交房的日期，原审庭审中**公司和张**均认可实际办理交房手续是2014年3月22日，原审法院以此时间节点作为交房时间并无不当。虽然鼎**司上诉主张其已于2013年11月22日向张**邮寄了交房通知书，但其提交的交寄清单扫描件既不能证明邮件的内容，亦不能证明该邮件张**已经签收，因此，鼎**司有关其已按时通知交房，不应承担逾期交房违约金的上诉理由不能成立。关于延期支付房款问题，因双方合同约定由鼎**司指定商业银行办理贷款，至于商业银行何时放款，不是张**所能控制，在鼎**司未举证证明张**未按期交付首付款或在办理贷款时逾期交付相关资料和手续费的情况下，即便商业银行延期放款也不应由张**承担逾期付款的责任。由此，鼎**司有关张**逾期支付房款，所以无权要求其承担逾期交房违约金的上诉理由亦不能成立。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费206元，由上诉**置业公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月二十九日