原告叶*与被告陆**因租赁合同一案一审民事判决书

审理经过

原告叶*与被告陆**因租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告叶*及其委托代理人廖**和被告陆**及其委托代理人陆*到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告叶超诉称，2014年5月4日，被告与原告签订《租赁合同协议》，约定被告将位于信阳市新华东路9号一层的门面一间租给原告，租期半年，房租为26000元，并约定年租20%的违约金条款，原告在签订协议后向被告支付了26000元的房租，2014年5月6日当被告向原告交付该房屋时，被告的儿子陆*及其妻子突然出来阻止，称其对该房屋有共有权，其不愿意将房子租赁，并守住大门坚决不让原告使用，导致被告至今无法向原告交付该房屋，原告要求被告排除该妨害但被告及不能排除妨害，又不同意解除合同返还租金，使原告陷人财两空的境地。原告为了维护自己的合法权益起诉法院，请求法院判令被告解除原、被告双方于2014年5月4日签订的《租赁协议》；判令被告偿还原告缴纳的26000元租金，并支付原告5200元违约金；判令被告承担本案诉讼费。

被告辩称

被告陆顺友辩称，原告租赁我的房子就有100%的使用权，我们已经让原告往该房屋里面搬并让他装修，后来陆*把该房屋的门锁上，原告的哥哥让我们把该房的锁砸开，说你们把门砸开，以后的事情不让你们管了，陆*前来阻拦，不是被告的责任，原告应将陆*也列为被告。因此，原告让我们赔偿他的损失不合理。不同意支付原告所请求的26000元租金和违约金。如果原告要求解除合同应扣除合同签订之日至2014年8月20日的房屋租金并赔偿我砸门的损失，违约金不支付。

本院查明

经审理查明，2014年5月4日，原告与被告签订《租赁合同协议》，约定被告将其位于信阳市新华东路9号一层的门面一间租给原告，租期半年，房租为2.6万元，并约定如有违约，违约方按年租金20%赔偿对方。原告在签订协议后向被告支付了26000元房租，因案外人陆*即被告大儿子出面阻止，导致该房屋一直没有交给原告。原告为此起诉法院，请求法院判令被告解除原、被告于2014年5月4日签订的《租赁协议》；判令被告偿还原告缴纳的26000元租金，并支付原告5200元违约金；判令被告承担本案诉讼费。另查明，本案诉争房屋是被告陆**和其妻子的夫妻共同财产，被告的妻子已于2011年过世。

本院认为

本院认为，原、被告签订的租赁协议是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自的合同义务。本案中，原告已按合同约定交给被告租金26000元，依照相关法律规定，被告有交付出租房屋并保证原告能正常使用房屋的合同义务，因被告未按约定将租赁房屋交给原告，应当承担相应的违约责任。被告认为系案外人陆*阻止合同履行，不是被告的责任，原告应将陆*也列为被告；对此抗辩理由，本院认为，依据合同相对性原则，因为原告的合同相对方是本案的被告，而不是第三人陆*，被告应该保证对该租赁房屋拥有出租权和原告使用此房屋时排除他人妨碍的义务，否则，原告有权要求解除合同并要求被告承担相应违约责任。如果被告认为存在案外人侵害其权利的行为可另案处理。被告抗辩如果原告要求解除合同应扣除合同签订之日至2014年8月20日的房屋租金。本院认为，原告在支付租金后被告却一直未将房屋交给原告，原告未使用租赁房屋及产生收益，因此原告不应支付租赁费用，同时被告应按合同约定以年租金26000元的20%即5200元支付给原告违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第四款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十八条之规定判决如下：

裁判结果

一、解除原告叶*与被告陆**于2014年5月4日签订的《租赁合同协议》，

二、被告陆**于本判决书生效后十日内退还原告叶*租金26000元并支付原告叶*违约金5200元。

如果未按照本判决指定的履行期限履行给付金钱的义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付延迟履行期间的利息。

本案案件受理费580元由被告陆**承担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一六年二月十五日