上诉人魏**与被上诉人侯**租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人魏**与被上诉人侯**租赁合同纠纷一案，侯**于2014年12月26日向河南省**区人民法院提起诉讼，请求：判令魏**返还侯**押金1000元、租金3300元，支付违约金50000元，共计54300元，诉讼费用由魏**承担。河南省**区人民法院于2015年9月16日作出（2015）管*二初字第35号民事判决。魏**不服向本院提起上诉。本院于2015年10月14日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月28日对本案公开开庭进行了审理。上诉人魏**及其委托代理人杜**，被上诉人侯**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2013年10月22日，侯**（乙方）与魏**（甲方）通过郑州誉**划有限公司签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：甲方将其位于郑州市金水区（实际为管城回族区）石化路*、未来路东凤凰台南花园小区12号楼1单元6楼东户的房屋出租给乙方居住，建筑面积约为125.17平方米；租赁期限为120个月，自2013年12月31日至2023年12月30日，租赁期内甲乙双方未委经协商一致均不得提前解约；房屋租金为每月1000元，乙方支付中介方居间服务费600元；房屋租金按季支付，支付时间为每提前10天付下一批租金，以甲方实际收到为准，乙方若逾期支付租金，每逾期一天按月租金的0.5%支付滞纳金，拖欠租金超过半月，甲方有权收回房屋，乙方须按实际居住日交纳租金和滞纳金并负担违约责任；乙方负责承担租赁期内的水、电、气、物业费等费用；乙方在缴纳首期租金时向甲方支付1000元作为押金。另外，双方还特别约定：1、乙方负责对该租赁房屋实施装修（装修标准：简单装修，包含厨房、卫生间、阳台），甲方承诺十年房租不变，除拆迁或不可抗力不得收回房屋，否则赔偿乙方违约金5万元；乙方承诺居住期间装修费用自付，家具家电使用后退租了家具家电留下（特别是固定装修和家具）。2、甲、乙双方承诺给各自家庭沟通到位，意见达成一致，甲方违约赔乙方违约金5万元，乙方违约装修和家具家电留下不带。

合同签订后，双方履行了合同，魏**将房屋交付给侯**使用，侯**向魏**缴纳了租金及押金，侯**对房屋装修后入住。侯**在向魏**缴纳第一期租金后，又分别于2014年3月1日、2014年6月1日、2014年9月28日支付魏**方房屋租金。侯**称魏**逼其搬出房屋，侯**于2014年11月23日搬出房屋，魏**称侯**于2014年12月28日搬出房屋。侯**提供证人出庭作证，证明搬出房屋时间为2014年11月23日，魏**未提供证据。对于对房屋装修的金额，侯**称装修共计花费23000元，并申请证人出庭作证，证人出庭作证证明侯**装修租赁的房屋花费23000元，但魏**不予认可。同时，侯**提交其与案外人签订的房屋租赁合同一份，载明在同等地段、面积为112平方米的四楼房屋租金为25000元一年。

一审法院认为

原审法院认为：侯**、魏**之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行各自的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。结合本案双方提交的证据及双方庭审陈述，根据民事诉讼优势证据原则，可以认定魏**存在违约行为，在租赁合同未到期的情况下不再履行租赁合同，侯**于2014年11月23日搬出房屋，故魏**存在违约行为，应当承担违约责任。侯**2014年9月28日缴纳的3000元房屋租金根据缴款时间、租赁合同可以认定为该租赁金为2014年10月1日至2014年12月31日的房租，侯**于2014年11月23日搬出房屋，故魏**应当退还侯**房租1267元，侯**缴纳的押金1000元也应当退回。魏**称侯**未按照合同约定进行装修，因双方对于房屋装修的标准未具体约定，魏**未提交充分证据证明侯**未按照约定标准进行装修，故魏**的意见该院不予采信。魏**称侯**未按时交纳房租，根据查明情况，侯**应在2014年9月20日前缴纳2014年10月1日至2014年12月31日的房租，但其在2014年9月28日才缴纳，存在逾期缴纳行为，但该行为并未导致合同根本违约，不能履行，且合同对于租金逾期缴纳的行为也进行了约定，故魏**以此理由解除合同，理由不充分，该院不予采信。对于侯**要求的违约金，虽然合同约定若违约承担违约金5万元，但侯**在合同履行过程中确存在违约行为，结合双方租赁合同十年租赁期的情况、侯**装修房屋的实际情况、房屋租金上涨的情况等，该院酌定违约金3.5万元，侯**要求过高部分，该院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审法院判决如下：一、魏**于本判决生效后十日内退还侯**房租1267元、押金1000元，并支付侯**违约金3.5万元，以上共计37267元；二、驳回侯**的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1158元，由侯**负担363元，魏**负担795元。

上诉人诉称

宣判后，魏六孩不服原审法院判决，向本院提起上诉称：原审以民事诉讼优势证据原则认定我违约，承担违约责任不当。首先是侯**先多次违约，依据双方的租赁合同第三条规定，其应当提前10天上一期租金，通过原审查明事实，侯**是在2014年3月1日、2014年6月1日、2014年9月28日缴纳租金，按照双方合同侯**应当在2014年2月20日、2014年5月20日、2014年8月20日缴纳租金。是侯**先多次违约缴纳租金，其次侯**是自己播出所租房屋，我并没有违约不再履行合同。真实情况是侯**对照租赁合同缴纳租金的约定，见自己多次违约无法按照合同继续履行，知道我有权收回的情况下，自愿搬走，以实际行动解除了双方租赁合同。按照双方租赁合同约定，侯**有义务对所租房屋进行装修，但其仅仅对厨房进行了简单装修，对阳台、卫生间都没有进行装修，从而看出其根本没有长期租赁的意思。请求撤销原审判决，改判驳回侯**诉讼请求，一、二审诉讼费用由侯**承担。

被上诉人辩称

被上诉人侯**口头答辩称：魏*孩称我违约可另行起诉，与本案无关。魏*孩采用逼迫手段让事实说话搬出房屋，在未到期就不再租赁，明显违约。装修在合同中有约定，魏*孩陈述与事实不符。原审正确，应当维持。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明的相同。

本院认为

本院认为：魏**与侯**所签订的房屋租赁合同，双方均意思表示，内容并不违反相关法律规定，合法有效。合同约定租赁期内双方示经协商一致均不得提前解约，违约赔偿金为5万元。虽侯**有逾期交纳租金的情形，但该行为并不构成根本违约。原审中侯**向法院提交有其与魏**的通话录音及与魏**妻子的通话录音，证人证言等能够相互印证，形成完整证据链条，能够证明本案合同未能继续履行的原因系魏**不再将讼争房屋出租给侯**所致，原审法院依据双方所提交的证据及当事人陈述，结合本案实际情况，认定魏**违约，应承担相应的违约责任，并无不当，本院予以维持。魏**上诉称租赁合同无法继续履行是由于侯**逾期交纳租金且未按合同约定对出租房屋进行装修的理由不能成立，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，实体处理妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本案受理费1158元，由上诉人魏**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月十三日