民二2015-2077原告郑州新**有限公司诉被告谢**租赁合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告郑州新**有限公司诉被告谢**，以及被告谢**反诉原告郑州新**有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑州新**有限公司的委托代理人郭*，被告谢**的委托代理人王**、高**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告郑州新**有限公司诉称，2012年3月3日，原、被告签订了《租赁协议书》，协议约定被告租赁原告位于郑州市二七区大学路10号郑州**中心大学路店B1层087号铺位，面积935.10平方米，租赁期限为2012年5月1日至2015年4月30日。第一、二年度月租金为37404元，第三租赁年度月租金为42079元。首季度租金在签订租赁合同时交付，以后每季度最后一个月25日前支付，每月25日前支付上月的管理费水电费等费用。管理费按照建筑面积10元/平方米/月计算，即每月管理费9351元。原告于2012年3月1日向被告交付了上述商铺，被告向原告预交了二个月的房屋租金74808元、租赁保证金37404元。被告自2012年5月1日起一直利用该商铺从事电玩类经营，但被告仅向原告预交了二个月的房屋租金74808元，未依照《租赁协议》的相关约定向原告如期支付租金和管理费用。原告曾多次采用不同方式催告被告履行主要义务，但被告至今仍未履行付款义务。被告的行为已构成违约，符合租赁协议第九条约定原告解除《租赁协议书》的条件。为维护原告的合法权益，故原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付自2013年1月1日至2014年10月31日的房屋租金762426元；2、被告向原告支付自2013年1月1日至2014年10月31日的管理费205722元；3、被告承担本案的诉讼费用。

被告辩称

被告谢**辩称，被告认可双方的租赁关系。原告要求租金及管理费没有事实依据，实际上双方的租赁合同并没有按照合同约定履行，根据二七法院审理其他案件查明的事实，原告通过张贴通知的方式告知所有租户租金和管理费自2013年7月1日开始计收，并且在2013年9月份左右因原告调整经验规划与商户发生争议，在2013年11月26日对被告租赁房屋所在区域进行停电，合同停电以后没有再实际履行过。原告的诉讼请求也已超过诉讼时效。

被告谢**反诉称，2011年10月12日，被告与郑州深**有限公司签订了《租赁合同》，被告按合同约定交纳了两个月的租金、租赁保证金、装修保证金、营运保证金等费用，合同签订后一直没有实质履行。后被告与原告于2012年3月3日又签订了《租赁协议书》，协议签订后，仍然由于原告的原因商场迟迟没有开业，直至2012年10月28日才开始试运营，2012年11月22日随沃尔玛一起正式开业。由于原告延迟开业和前期生意惨淡，原告承诺将对租金进行减免，什么时候开始收房租另行通知。2013年7月1日，原告通知于当日开始计收房租、物业管理费。后又因原告对商场另行招商，原告与商户之间发生争议，导致无法经营。2013年11月22日，原告对商场另行招商并对一楼等区域停电。由于被告投入巨大，就和原告商量将来的合同事宜，原告承诺等商场恢复营业双方再行协商，但后来原告领导换人，不再和被告协商，自2013年11月22日双方合同未再履行。由于原告的原因导致双方合同无法继续履行，原告已构成根本违约。为维护合法权益，特提起反诉，请求判令：1、原告退还租赁保证金、装修保证金、营运保证金等共计42404元；2、诉讼费用由原告承担。

原告对被告的反诉辩称：1、被告交纳的租赁保证金已经冲抵2012年10月至12月的房租；2、被告诉求的装修保证金及营运保证金根据约定应当在被告办妥以该房屋为注册地的工商注销变更手续并且交还该房屋及其装修和设备，经原告验收合格且为可租赁的状态下30个工作日内予以返还。

本院查明

经审理查明：2012年3月3日，原、被告签订了《租赁协议书》，协议约定被告租赁原告位于郑州市二七区大学路10号郑州**中心大学路店B1层087号铺位，面积935.10平方米，租赁期限为2012年5月1日至2015年4月30日。第一、二年度月租金为37404元，第三租赁年度月租金为42079元。首季度租金在签订租赁合同时交付，每月25日前支付上月的管理费水电费等费用，管理费每月9351元。2012年3月3日，被告向原告预交了房屋租金74808元、租赁保证金37404元、装修保证金3000元、营运质量保证金2000元。2012年10月28日，原告商场开始营业。2013年7月1日，原告向被告等租赁户下发通知，要求被告等租赁户自2013年1月1日开始交纳房租和管理费。2013年11月26日，原告对一楼进行招商并对商场一楼等区域停电。上述事实导致原告与租赁商户发生纠纷，上述纠纷经政府相关部门协调亦无结果。现原告诉至本院，请求判令：1、被告向原告支付自2013年1月1日至2014年10月31日的房屋租金762426元；2、被告向原告支付自2013年1月1日至2014年10月31日的管理费205722元；3、被告承担本案的诉讼费用。在诉讼中，被告以原告管理不善以及另行招商等原因，导致被告无法经营，原告的行为已构成违约为由提出反诉，请求判令：1、原告退还租赁保证金、装修保证金、营运保证金等共计42404元；2、诉讼费用由原告承担。

上述事实由租赁协议书、租金确认单，以及已经生效的相关民事判决书等证据在卷佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告签订的租赁协议书系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，双方均应当按照约定履行各自的义务。鉴于原告于2013年11月26日对一楼进行招商并对商场一楼等区域停电的事实，本院确认双方的租赁合同已于2013年11月26日视为解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失。本案中，原、被告的租赁合同解除后，被告应将其租赁的郑州**中心大学路店B1层087号商铺归还原告，同时原告应退还被告交纳的租赁保证金、营运质量保证、装修保证金。因合同解除后，被告一直占有原告的上述商铺至2014年10月31日，应承担占用商铺期间的相关费用，故原告请求被告支付租金至2014年10月31日的诉讼请求，本院予以支持。但因原告未举证证明自2013年11月26日至2014年10月31日期间其已向被告提供过约定的管理服务（包括物业管理、宣传推广等），故其主张的该期间的管理费无事实依据，本院不予支持。根据本案租赁合同的实际履行情况，租金和管理费应从原告下达书面催收房租、物业管理费开始计算至合同解除之日，即自2013年7月1日开始计算，其中租金计算至2014年10月31日，管理费计算至2013年11月26日。因租金每月实际为37404元，故被告应当承担的租金为598464元（37404元/月u0026times;16），原告认可被告已交纳了租金74808元，被告应再向原告支付租金523656元。因管理费每月9351元，被告应承担的管理费为45196.5元。被告拖欠原告的租金和管理费后，原告已依法向被告进行催要，故被告关于本案超过诉讼时效的辩称意见理由不能成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告谢**向原告郑州新**有限公司支付租金523656元、管理费45196.5元，以上共计568852.5元；

二、原告郑州新**有限公司退还被告谢**租赁保证金37404元、装修保证金3000元、营运质量保证金2000元，以上共计42404元；

三、驳回原告郑州新**有限公司的其他诉讼请求；

四、驳回被告谢**的其他反诉请求。

上述判决一、二项于判决生效之日起十日内履行完毕。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费13481元，由原告郑**理有限公司承担7000元、被告谢**承担6481元。反诉案件受理费860元，由原告郑**理有限公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十一月六日