职林与任*房屋转让纠纷一案再审民事判决书

审理经过

申请再审人职林因与被申请人任*房屋转让纠纷一案，不服本院（2009）洛*终字第1358号民事判决，向河南**民法院申请再审。河南**民法院于2010年9月19日作出（2010）豫法民申字第00959号民事裁定，指令本院再审，本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。进行再审。本院依法组成合议庭，于2011年3月14日公开开庭审理了本案，职林的委托代理人高平均，任*的委托代理人赵*、魏**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2009年3月8日，一审原告职林起诉至涧西区人民法院称，2009年2月15日，被告任*与原告职林达成对涧西区12号门面房1间的转让协议，收取原告转让费33000元。当天被告找到了房东，让房东与原告签订了该房的租赁协议。3月1日，原告对该门面房进行装修时，涧**管局告知原告该门面房从2008年起不能转让、租赁和装修。为此，原告与房东解除了租赁合同。原告要求被告退回转让费，被告置之不理。请求人民法院依法判令：1、被告退还原告转让费33000元；2、被告赔偿原告经济损失2300元；3、本案诉讼费由被告承担。一审被告任*未提供答辩意见（缺席）。

一审法院查明

洛阳市涧西区人民法院查明：被申请人任*于2008年4月1日作为承租方与出租方邓**（与房屋所有权人盛**系母子关系）签订房屋租赁合同。任*承租位于涧西区12号1门面房1间，租赁期为一年，2008年4月1日至2009年3月31日。双方约定“在承租期间，如承租方经营不善，必须经出租方得知同意方可转让。”2008年4月21日“该房屋所有人盛**作为业主之一，向洛阳市涧西区政府签订承诺书，载明：“我们是涧西区12-1一楼的业主，我们同意市、区政府对12-1问题未解决前停止一切装修的要求。现承诺在经营中或转让房屋经营权中，不进行任何装修（包括门头）。”2009年2月15日，被告任*与原告职林达成对该房的转让协议，收取原告转让费33000元，该转让费包括门面房的装修费、转让手续费和原告使用门面房后一个月（2009年3月）的租金，被告出具收条，“今收到职林转让费33000元”。后职林与出租方盛**于当日对该房签订房屋租赁合同，租赁期为一年，2009年4月1日至2010年4月1日，双方约定“承租方保持现门面房状况，如需改装须经出租方同意方可进行改装。”2009年2月19日。邓小五作为该房业主之一向洛阳市涧西区政府签订承诺书，载明：“我们是涧西区12-1一楼的业主。我们同意市、区政府对12-1问题未解决前停止一切装修的要求。承诺在经营中不准许转让、转租和任何装修（包括门头）”。2009年3月7日，在原告对该门面房进行装修时受到制止，装修门头被拆除。2009年3月9日原告职林与房屋出租人解除房屋租赁协议，内容为：“因12-1-8-102门面房存在争议，房管局已通知该房不能再转让、转租、装修，现双方解除2009年2月15日签订的房屋租赁协议，房东盛**退还所收租金及押金11900整。”

一审法院认为

洛阳市涧西区人民法院一审认为，任*将其转租的租赁物明知政府对其有明确禁止性规定，而隐瞒事实，非法转让给原告职林，并收取转让费33000元，给原告造成了经济损失，使协议目的不能实现。因此，该转让协议违反了国家强制性规定，属于无效协议。对原告的诉讼请求，予以支持。被告任*经传票传唤，无正当理由，拒不到庭。洛阳市涧西区人民法院作出（2009）涧民三初字第338号民事判决：一、被告任*于判决书生效后10日内返还原告职林转让费33000元；二、被告任*于判决书生效后10日内赔偿原告职林经济损失2300元。案件诉讼费683元，由被告任*承担。

二审上诉人诉称

任*不服一审判决，向本院提出上诉称，一、一审判决对所谓的“政府”有“明确禁止性规定”这一主要事实的认定不清楚。一审判决书认定对本案房屋政府有明确禁止性规定，但是没有明确其所谓的禁止性规定的内容。1、原告在诉状中称：3月1日，原告对门面房进行装修时，涧**管局告知该门面房从2008年起不能转让、租赁和装修。但是原告并没有提供任何涧**管局作出这一明确禁止性规定的证据。2、根据原告在一审中提供的证据，本案房屋出租人曾经对涧西区政府作出过承诺。承诺内容为：同意区政府要求，在经营中或转让中不进行任何装修。出租人作出的承诺，不能被认定为政府的禁止性规定。更何况，根据承诺，转让是可以的，装修是不可以的。3、根据原告提供的两份洛**委信访文件的内容，对破窗开店问题的处理意见，仅限于房屋加固和对破窗开店者经济处罚（见洛市信领字（2007）12号第2页第1条），没有禁止转让或禁止装修的内容，更不要说有禁止门头装修的内容。二、一审判决认定上诉人明知其所谓的政府的禁止性规定是错误的。如前所述，所谓政府的明确禁止性规定根本就不存在。一审法院也不知道所谓的禁止性规定的内容，却认定上诉人明知欠当。三、一审判决认定上诉人在转让中隐瞒事实是错误的。虽然一审判决没有明确上诉人隐瞒的事实，但是，从原告起诉状所称，系指不得转让、装修的事实。如前所述，并不存在不得转让或禁止转让的情形。对不得装修的问题，上诉人并不知情，也不关心。因为上诉人正常经营，并不需要装修。转让后受让人取得承租权，是否装修是受让人的事，与上诉人无关。事实上，被上诉人在接受转让时已经对受让后能否进行装修。转让后受让人取得承租权，是否装修是受让人的事，与上诉人无关。事实上，被上诉人在接受转让时已经对受让后能否进行装修有充分了解。其在与出租人（房屋所有权人）签订的租赁合同中明确约定了：“承租方保持现门面房状况，如需改装须经出租方同意方可进行改装。如私改出租方有权收回门面房，结束此协议。”本案中，被上诉人在租赁合同中明确约定的内容，是明知、接受的。在此情况下，一审判决却认定上诉人对被上诉人进行了隐瞒，实属错误。四、一审判决将所谓的市、区政府的禁止性规定认定为国家强制性规定，严重违反《合同法》第五十二条及其司法解释。根据《合同法》第五十二条第五项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。法律是指由全**大或全**大常委会制定的规范性文件，行政法规是由**务院制定的规范性文件。这是在《立法法》中已经明确的。最**法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条又进一步规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。本案中所涉及的政府仅是涧西区政府和洛阳市政府，无论涧西区政府和还是洛阳市政府都不可能制定行政法规。本案一审判决以转让协议违反了国家强制性规定为由，认定转让协议无效，严重违反上述法律规定。五、一审判决根据其认定的转让协议无效判决上诉人单方返还，违反法律且显失公平。根据《民法通则》第六十一条和《合同法》第五十八规定，合同无效应当双方返还。一审判决只要求上诉人返还转让费，不要求被上诉人返还房屋承租权，显失公平，是明显偏袒被上诉人的判决。综上所述，一审判决认定事实、适用法律错误，应当依法发回重审或查清事实后改判。职林答辩称，1、原审法院是针对地方政府法令进行的，在管辖内有约束力和普遍效力。政府的命令通知也属强制性规定；2、从原审提供的证据看，对方是明知不能装修；3、关于房屋，上诉人没有承租权，不存在返还。请求驳回上诉，维持原判。

二审法院查明

本院二审查明的事实与一审查明的基本相同。

二审法院认为

本院二审认为，2009年2月15日，任*将经营的商铺，经房主同意，口头约定转让给职林，收取职林转让费33000元。该转让费包括门面房的装修费、转让手续费和原告使用门面房后一个月（2009年3月）租金。转让双方进行了交接。2009年3月7日职林在对该门面房进行装修时，受到有关部门及人员制止，装修门头被拆除。为此，职林以受到欺诈等为由，请求任*退还转让费及赔偿损失，应视为行使撤销权。原审认定该转让协议无效欠妥，本院予以纠正。该商铺系居民住宅一楼改造而成。对此，楼上多家住户联名向有关部门反映。基于该楼房上居民安全，社区、办事处、区政府等多家单位出面协调，阻止该类商铺转让、出租、装修等。鉴于此，原审法院判决任*返还给职林转让费并赔偿损失并无不妥。但应当由职林将接收的商铺同时退还给任*为宜。本院作出（2009）洛*终字第1358号民事判决：一、职林于本判决生效10后日内将受让的商铺退还给任*。二、变更洛阳市涧西区人民法院（2009）涧民三初字第338号民事判决第一、二项为：任*于收到职林退还的商铺后3日内退还职林转让费33000元，并赔偿职林经济损失2300元。一审案件受理费683元，由被告任*承担。

再审申请人称/抗诉机关称

职林申请再审称，一、申请人与被申请人之间的口头协议，由因被申请人的欺诈行为，应当由人民法院依法予以撤销；二、二审法院认定事实不清，适用法律不当；三、二审法院的判决超出诉讼范围，违反我国民事诉讼法的规定。被申请人任*答辩称，申请人对房屋转租装修的要求是明知的，不存在被申请人对申请人进行隐瞒欺诈的可能性；二、申请人从未向人民法院提出过行使撤销权的请求，其认为人民法院应依法撤销转让合同的申请理由不能成立。三、申请人对事实认定提出的异议均不成立。四、申请人不愿意或者实际上不能履行返还房屋的义务，自己应该承担相应的法律后果。综上所述，二审判决适当，申请人的申诉理由不能成立，请求依法裁定驳回再审请求。

本院查明

本院再审查明的事实与二审基本一致。

本院认为

本院再审认为，任*将经营的商铺，经房主同意，口头约定转让给职林，收取职林转让费33000元。转让双方在有房主在场的情况下进行了交接，一审审法院认定该协议无效欠妥，二审法院予以纠正正确。二审法院判决任*返还给职林转让费并赔偿损失并无不妥，但应当由职林将接收的商铺（包括装修过的内部的有形财产和无形财产）同时退还给任*。本院二审判决正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条、第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

再审裁判结果

维持本院（2009）洛*终字第1358号民事判决书。

本判决为终审判决。

裁判日期

二0一一年五月十六日