原告徐**诉被告慕**、被告许昌市欣客来房地**有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告徐**诉被告慕**、被告许昌市欣客来房地**有限公司（以下简称欣客来公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，于2015年12月9日公开开庭进行了审理。原告徐**及其委托代理人段**、被告慕**的委托代理人王*、被告欣客来公司的委托代理人张**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告徐**诉称：原告徐**为经营包子铺，需租门面房一间。原告在许昌古城广告上看到房屋租赁信息后即与被告慕**联系，经双方口头协商达成一致意见，原告承租被告房屋一间。被告要求原告先支付房屋转让费75000元，还让原告支付该房屋押金10000元，后又让原告支付三个月房租费3000元。但当原告向房主（许昌**小学）追认时，才知道房主不准被告私自转让此出租房屋，更不能收取转让费。后经原告多方面交涉，房主均不同意原告租赁该房屋。后原告向被告催要房屋转让费一直未果。为维护其权益，请求法院判令被告：1、返还原告房屋转让费75000元、押金10000元、房租3000元，以上合计88000元及利息（按照本金88000元，以同期银行贷款利率计算）；2、赔偿原告因不能正常经营造成的经济损失12000元。本案诉讼费用由二被告承担。

被告辩称

被告慕**辩称：1、原告所诉不实，被告慕**在2014年11月14日已经与被告欣*来公司脱离关系，并非诉状中所称被告慕**是被告欣*来公司的经手人；2、因为被告慕**与被告欣*来公司没有关系，所以被告慕**从来没有与原告就转让房屋事宜达成意见；3、原告诉讼请求不明确，从原告诉状中所称这种行为均指向被告欣*来公司，而并非被告慕**个人，原告在诉讼请求中要求被告承担责任不明确，请求法庭依法驳回原告对被告慕**的诉讼请求。

被告欣*来公司辩称：1、被告欣*来公司与原告徐**不存在门面房转让关系，双方的关系实际为原告徐**加盟被告欣*来公司，并以被告欣*来公司名义经营房地产中介服务的加盟合同关系；2、原告请求的费用88000元依据的事实以及标准错误，首先欣*来公司收到的75000元收据并非是转让费，而是包括加盟费62000元、房租押金10000元、房租3000元共计75000元，原告诉称中10000元的押金和3000元的房租费包含在75000元内；3、双方口头约定原告加盟以后被告欣*来公司已经全面履行了交付加盟店为原告使用，以及其他约定义务。但是原告没有按照约定履行约定的经营义务，没有经过被告欣*来公司同意，私自改变加盟店的经营范围，已经属于严重违约。因此，被告欣*来公司收取的正常费用75000元不应再退还原告，其主张的12000元的经济损失也没有事实依据；4、因为原告没有按照加盟条款履行经营义务，在加盟店周边造成客户丢失、丧失信誉等恶劣影响，给被告欣*来公司造成了严重的整体经营负面影响。因此，被告欣*来公司保留要求原告赔偿损失的权利。综上，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。

根据当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点是：

1、原告起诉要求被告慕**承担本案民事赔偿责任有无事实依据以及法律依据；2、原告与被告欣*来公司是否存在门面房转让合同关系；3、原告在合同履行中有无存在违约行为，其要求被告欣*来公司赔偿88000转让费及其停业费能否得到支持。

原告为证明其主张的事实，提供如下证据：

证据一：古城广告一份。证明二被告转让门面房信息的事实。

证据二：租赁合同一份。证明被告慕**于2014年3月15日与古**小学签订租赁合同的事实，且约定不收取转让费等租赁条款。

证据三：收款收据一份。证明原告向被告欣客来公司交款75000元的事实。

证据四：收款收据一份。证明二被告将上一任租户毛**10000元押金条转交原告后，原告交纳10000元押金的事实。

证据五：凭证一张。证明被告慕**于2014年9月15日至2015年3月14日共6个月的租赁费6000元，被告慕**将发票交给了原告，原告支付被告慕**3000元房屋租赁费的事实。

证据六：视频资料一份。证明被告慕**、被告欣客来公司是本案涉案当事人。

证据七：证人李**、赵*的当庭陈述。证明原告向被告欣客来公司交款75000元的事实。

被告慕**对原告所举证据提出如下质证意见：

对第一组证据有异议，该份证据并不能证明是被告慕**所发布的信息，同时也不能够证明该信息中所指的古槐街的门面房就是本案所涉及的房屋，该信息发布看不出与本案有任何关联性；对第二组证据的真实性无异议，但这份合同签署的日期2014年3月15日，从内容上证明日期是错误的，该房屋虽然是以被告慕**个人的名义租赁的，但这是在被告慕**仍然是被告欣*来公司法定代表人期间所从事的职务行为，从合同内容中看到该房屋的用途是被告欣*来公司的用途，而被告慕**和被告欣*来现任股东徐**进行公司转让时，该房屋的租赁权已经转给了新任股东；对第三组证据的真实性无异议，但对原告的证明目的有异议，被告欣*来公司向原告出示该收据时，被告慕**已经离开公司，不再担任公司任何职务，原告所诉被告慕**是经手人，这与事实不符；对第四、五组证据的真实性无异议，但是对原告证明目的有异议，这两份证据均是由被告欣*来公司财务保管，并非被告慕**个人保管，同时该两份证据仅仅证明古**小学收取了该费用，该费用的交纳人分别是毛**以及被告慕**，并不能显示出原告徐**交纳的费用，因此原告的证据不能达到其证明目的；对第六组证据有异议，原告应当向法庭提交录音的原文件、制作该录音资料的时间、地点以及制作人的信息。该录音资料不能够证明原告的证明目的，由于录音资料所显示的内容很不清晰，所以无法使被告方辨别其中的谈话人以及谈话内容。从我们勉强听到的内容中反映出谈话内容更多涉及房屋到期不让使用该如何，可能是被告慕**说不要说房子是转让的，这个是谁也转不走的。u0026rdquo;又谈到我是帮忙的，不是我的事儿，我也跑一趟。u0026rdquo;还有房子一直都是到期就续合同u0026rdquo;这样的话语，被告认为并不能够证明被告慕**和原告之间进行了房屋转让，被告慕**只是因为对本案所涉房屋租赁情况比较熟悉，而到场义务帮忙。从录音中可以听出被告慕**和原告早就相识，二人关系不错。所以被告慕**处于帮忙的性质参与了原告与本案所涉房屋之间的加盟合同的洽谈工作；对证据七两位证人的出庭证词有异议:1、该两位证人由于和原告系朋友关系，因而向法庭做了不实陈述；2、两位证人并不清楚原告交纳款项的具体包含的项目，因此其不能够证明原告交纳的75000元是交给了被告慕**，并且原告交给被告慕**的行为和原告出示的被告欣*来公司出具的收据之间刚好印证收75000元的是被告欣*来公司而不是被告慕**；3、两位证人向法庭提供的证词证明了原告向法庭出示的录音证据的虚假性，从两位证人的证词中75000元是交给当时欣*来公司财务人员，并由财务人员出具收据。而录音是在拿合同时录的音，拿合同日期和交纳75000元的日期之间相隔一日或两日，而原告向法庭提交录音证据时明确说明录音是2014年11月27日录的，从证据上明确看出2014年11月27日是交纳75000元的日期并不是拿合同的日期。证人证言中的部分内容系其主观猜测，两位证人对被告慕**的身份的了解出现了两种版本，证人李**在回答被告慕**问题时说被告慕**亲口说她是欣*来老板；而证人赵*说是原告徐**说被告慕**是欣*来老板，实际情况被告慕**不可能向原告徐**介绍自己是欣*来老板这一身份，因为被告慕**与原告徐**早就相识，对于熟识的人介绍身份是多余的。并且被告慕**在2014年11月27日之前半个多月已不是欣*来的老板，更不可能向原告作出这种介绍，由此证明证人李**关于被告慕**的证言是假的。综合以上几点，两位证人以及原告所提交的录音证据由于其不真实性、不确定性，不能作为本案证据使用。

被告欣*来公司对原告所举证据提出如下质证意见：

对第一组证据有异议，被告欣*来公司作为中介公司确实在古城广告登记过门面房的业务，但是就该证据显示的广告并没有显示是被告欣*来公司登记的广告。该证据即便是被告欣*来公司登记广告，也属于被告欣*来公司的业务发布信息，被告欣*来公司从来没有针对本案争议的门面房发表过转让广告；对第二组证据的真实性无异议，该门面房属于该公司从以前的欣*来公司接手后转交过来的，之后因为原告加盟被告欣*来公司，为了方便原告按照加盟约定支付房租，转交给了原告。对原告证明目的有异议，原告以此租赁合同证明房屋在约定中不能私自转让，当时事实原告加盟被告欣*来公司系合作行为，不需要得到房东的认可；对第三组证据的真实性无异议，但是对原告证明目的有异议，被告欣*来公司收到的75000元不是转让费用，其中包括加盟费62000元、房屋押金10000元、房租3000元，其中加盟费包含加盟合同违约保证金40000元、品牌使用费12000元、公司管理费10000元；对第四、五组证据的真实性无异议，对原告证明目的有异议，房租押金10000元是从原欣*来公司收到后因本案原告加盟转交给了原告，并不能证明被告欣*来公司另行收到了10000元，并不是被告欣*来公司出具的收据，也不能证明收到房租3000元，对租赁费用6000元仅仅证明了原欣*来公司交纳房租的行为；对第六组证据的质证意见同被告慕**对第六组质证意见，但是补充一点，原告说针对王**的录音不能说明跟被告欣*来公司有任何关系。录音内容并没有得到被告欣*来公司具体负责人的认可，因此该录音并不能代表被告欣*来公司的意见。从录音中，并没有明确提到涉案房屋就是转让房屋，也没有明确提到涉及金额是88000元，即便是有此内容也最终以书面的收款收据为证据；对证据七证人李**、赵*的当庭陈述的质证意见同意被告慕**的质证意见，补充几点：1、对证人证言中收到75000元的数额没有异议，但是对证人证明中75000元的性质有异议，2014年11月14日被告欣*来公司股东已经变更为徐**，被告慕**与被告欣*来公司已经没有任何联系，并且已经不是被告欣*来公司职工或者是负责人，因此证人提到她从被告慕**口中得知75000元是房屋转让费不真实，被告慕**并不能代表被告欣*来公司的意见；3、被告欣*来公司也从来没有全权委托被告慕**洽谈关于本案争议房屋如何处理的权限；4、事实情况是本案原告徐**在2014年11月下旬和公司负责人洽谈合作事宜，最终口头形式约定以加盟形式合作；5、通过对证人的询问除被告慕**之外证人并没有见到原告与被告公司其他人员具体如何谈房屋的处理事宜。

被告慕**未提供证据。

被告欣*来公司为证明其主张的事实，提供如下证据：

证据一：私营企业基本信息查询单一份。证明被告欣客来公司已经于2014年11月14日股东变更为徐**。

证据二：被告欣客来房地**限公司加盟协议版本一份，证明被告欣客来公司在许昌解放路、向阳路、三八路三个分店均以此种加盟模式加盟，双方口头约定的加盟协议内容与该版本内容类似。

原告对被告欣客来公司所举证据提出如下质证意见：

对第一组证据无异议，但对第二组证据有异议。该组证据与本案无关联性，公司与他人加盟业务与本案没有关联性。

被告慕**对被告欣客来公司所举证据的质证意见是：对第一组证据无异议，慕**在2014年11月14日之前已经撤出欣客来公司，与该公司不再具有任何关系；对第二组证据没有异议，该份范本可以证明欣客来公司一贯的经营模式，同时与其收取原告75000元费用能够起到相互印证的作用，因此该协议范本可以作为本案的辅助证据予以适用。

本院查明

经审核，本院认为，原告所举证据具有关联性、客观性及合法性，能够证明原告与被告欣客来公司原负责人被告慕**达成房屋转租口头协议，后原告依约将房屋转让费75000元及押金10000元等交于被告慕**的事实。二被告虽提出异议，但无反证否定原告的事实主张。故本院对原告所举证据予以确认；被告欣客来公司所举第一组证据，因原告无异议，本院予以确认；被告欣客来公司所举第二组证据，因与本案缺乏关联性，本院不予确认。

经审理查明：2014年3月15日，案外**小学将其门面房一间出租给被告慕**（当时系被告欣客来公司负责人）用作经营欣客来房屋中介，双方约定租赁期自2014年3月15日至2015年3月14日，月租金1000元，由慕**一次按半年结算，提前一个月交出租人许昌**小学。同时双方约定，被告慕**无权私自将该出租房屋转让，并不能收取转让费。后原告为经营包子铺而寻找门面房，在许昌市古城广告上看到被告慕**门面转让的信息后，遂与其联系并与其达成口头协议，约定被告慕**将上述房屋转租于原告，原告支付转让费75000元及押金10000元。后原告依约将75000元转让费及10000元押金交于被告慕**，被告慕**在收到该笔款项后向原告出具盖有被告欣客来公司公章的收款收据一份。上载：今收到徐**75000元整。同时将该处门面房上一承租人王**一张10000元押金收条交给原告。后原告为承租该处门面房找到该门面的房屋产权人许昌**小学协商，因该校拒绝将房屋出租给原告，导致原告无法实际租赁该处门面房。原告要求被告慕**返还其已付款项，但遭到拒绝。2015年7月8日，原告诉至本院。

另查明，被告慕**在2014年11月14日之前为被告欣*来公司的负责人，后该公司负责人变更为为徐**。

本院认为

本院认为：法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。本案中，因被告慕**与原告达成的口头房屋转租协议之前系被告欣*来公司的负责人，并且其向原告出具75000元的收到条上盖有被告欣*来公司的印章。因此，原告与被告欣*来公司存在房屋转租赁法律关系。因该涉案房屋的产权人许昌**小学不同意将该涉案房屋转租原告，导致原告无法承租与被告欣*来公司协议约定的门面房。基于此，原告要求被告欣*来公司返还原告已付款项，于法有据，本院予以支持。被告除返还原告房屋转让费75000元外，还应按中**银行规定的同期贷款利率计算自2015年7月8日起至付清欠款之日止的利息。对于原告要求返还3000元已付房租以及因不能正常营业导致的各项损失12000元的请求，因原告所举证据不足，本院不予支持。被告欣*来公司关于其与原告存在加盟合同关系，原告没有履行约定的经营义务，未经被告欣*来公司同意私自改变加盟店的经营范围，被告欣*来公司不应退还原告已交的75000元款项的辩解，因无证据能明，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十条、第一百零七条，最**法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的解释第九十条之规定，判决如下：

裁判结果

一、本判决书生效之日起十日内，被告许昌市欣客来房地**有限公司返还原告徐**转让费75000元、押金10000元，合计85000元，并支付自2015年7月8日起至付清欠款之日止的利息，利率按中**银行规定的同期贷款利率计算。

二、驳回原告徐**的其他诉讼请求。

案件受理费2300元，由原告徐**承担345元，被告许昌市欣客来房地**有限公司承担1955元。

如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。

裁判日期

二〇一六年三月二十一日