陈**与许昌**障中心房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人陈**因与被上诉**保障中心房屋租赁合同纠纷一案，不服魏都区人民法院（2015）魏*一初字第354号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人陈**的委托代理人姜**、魏**，被上诉**保障中心的委托代理人摆嫚嫚、张*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明，2010年12月28日，原许昌市国有公房管理处作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的原告陈**签订《国有直管公房非住宅租赁合同》一份，双方约定甲方将位于西大街上三间房屋（建筑面积合计115.43平方米）租赁给原告用于商业经营，期限自2011年1月1日起至2011年12月31日止，年租金36000元，租金每月缴纳一次，由乙方每月五号前向被告支付租金3000元。合同第十二条约定乙方如续租，应在合同届满前三个月向甲方提出书面申请，合同期满经甲方同意重新签订租赁合同；第十三条第1项约定由于不可抗力的原因（包括自然灾害及拆迁、政府征用行为等）致使租赁合同不能继续履行的，甲方有权解除合同。合同另有其他约定。

在合同履行期间，因城市建设改造需要，原告承租的房屋被划入政府拆迁范围，原许昌市国有公房管理处依据合同约定向原告发出通知，通知原告终止双方所签合同，但原告不同意解除合同，并继续使用涉案房屋。在涉案房屋拆迁过程中，根据**务院及许昌市有关拆迁管理的法律及规定，经过当地政府同意，原许昌市国有公房管理处与许昌市**服务中心达成了拆迁补偿安置协议。后因许昌市人民政府对魏都区人民政府拆迁项目进行了调整，将已经作为拆迁物的原告租的赁房屋以现状保留，纳入到项目开发后统一管理范围。基于此，原告承租的房屋得以保留。2013年12月，原许昌市国有公房管理处鉴于已按市场估价收到拆迁房屋的补偿款，经相关部门批准，将该涉案房屋过户给许昌恒**有限公司。

另查明，由于原告长期占用涉案房屋，原许昌市国有公房管理处于2012年5月3日向该院提起诉讼，要求原告限期返还房屋。2012年11月28日，该院作出（2012）魏*一初字第258号民事判决书，判定原告于判决书生效之日起五日内返还所租原许昌市国有公房管理处位于许昌市西大街三间租赁房屋。宣判后，原告不服，提出上诉。2013年4月19日，许昌**民法院作出（2013）许*三终字第87号民事判决书，驳回上诉，维持原判。判决生效后，原告申请许昌市人民检察院对生效判决进行检察监督，但未获支持。

又查明，原许昌市国有公房管理处后更名为许昌市住房保障中心。

一审法院认为

原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：”当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”；该法第九十六条规定”当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”；最**法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条规定：”当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期限，在合同解除或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”原告与原许昌市国有公房管理处签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定严格履行各自的义务。该合同第十三条第1项明确约定由于不可抗力的原因（包括自然灾害及拆迁、政府征用行为等）致使租赁合同不能继续履行的，出租方有权解除合同。因城市拆迁需要，原告承租的房屋被划入拆迁范围，在此情况下，原许昌市国有公房管理处在合理的期限内通知原告解除合同，符合双方约定，其行为并无不当。原告如对原许昌市国有公房管理处作出的解除合同通知有异议，根据上述法律及司法解释的规定，原告可以在约定或法定期限内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。但是原告并未在法定期限内行使法律赋予的权利，请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，而是继续占用涉案房屋。由于当地政府对拆迁范围最后作了统一的调整，将本案涉案房产保留现状，纳入到项目开发后统一管理范围。原许昌市国有公房管理处鉴于已按市场估价收到涉案房屋的补偿款，经当地政府相关部门批准，将该涉案房屋过户给许昌恒**有限公司，其行为并未侵犯原告的优先购买权。原告主张原许昌市国有公房管理处将该涉案房屋过户给许昌恒**有限公司侵犯原告优先购买权，要求认定被告的售卖行为无效，因缺乏事实依据及法律依据，该院不予支持。遂依法判决：驳回原告陈**的诉讼请求。

上诉人诉称

上诉人诉称，上诉人所租房屋的租赁合同，至今没有终止的法定条件，应当断续履行；上诉人与被上诉人之间的租赁关系，根据合同法第215条的规定应属于不定期租赁关系，被上诉人出卖房屋时，不依法履行通知上诉人优先购买所出租房屋义务，构成违法，应承担违约责任，而不是一审判决认定的不违法；一审判决适用法律不当，应当予以撤销。总之，请求撤销原判依法予以改判。

被上诉人辩称

被上诉人辩称，上诉人称所租赁房屋的合同没有终止的法定条件应该继续履行没有事实和法律依据，本案中被上诉人已经在租赁期满后多次要求上诉人返还房屋，法院已判决上诉人返还被上诉人的房屋且该判决已经生效，因此双方的租赁关系早已解除，上诉人占有房屋属于非法占有，上诉人主张自己有优先购买权没有法律依据；上诉人向法院主张优先购买权也应该在诉讼时效内主张，2012年1月，双方的合同关系已经结束，其诉求已经超过了诉讼时效，应不受法律保护。总之，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应驳回上诉，维持原判。

二审中，上诉人向本院提供一份2014年1月8日交纳租房保证金5600元的收据。主要证明被上诉人收取上诉人的保证金至今没有退还，双方的租赁关系一直存在。被上诉人认为，该收据并不是新证据，实际上被上诉人多次通知上诉人来领取保证金，但上诉人一直没来领取。

本院认为

本院认为，上诉人提供的证据并非新证据，该证据只能证明当时双方存在租赁关系，但并不能证明现在双方还存在租赁关系。故，本院对该证据不予采纳。但上诉人可向被上诉人另行主张权利。

根据双方当事人上诉、答辩意见并征得双方当事人同意，本院归纳本案二审的争议焦点是：1、上诉人与被上诉人2012年之后是否还存在租赁关系，被上诉人处置涉案房屋的行为是否侵犯了上诉人的优先购买权。2、一审判决适用法律是否正确。

经审理，本院二审查明的事实和证据与一审一致。

对于双方当事人争议两个焦点，本院认为，上诉人与被上诉人双方于2010年12月28日最后一次签订租赁合同，租赁涉案房屋的期限自2011年1月1日至2011年12月31日，该合同第十三条第1项明确约定由于不可抗力的原因（包括自然灾害及拆迁、政府征用行为等）致使租赁合同不能继续履行的，出租方有权解除合同。因城市拆迁需要，上诉人承租的房屋被划入拆迁范围，在此情况下，许昌**障中心（原许昌市国有公房管理处）在合理的期限内通知上诉人解除合同，符合双方约定，其行为并无不当。被上诉人自2011年11月1日通知上诉人解除双方的租赁合同后，上诉人虽然有异议，但并没有在法律规定的期限内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，双方的租赁合同关系已于2011年12月31日解除，2012年1月1日以后双方并不存在租赁关系，故，上诉人关于双方至今仍存在租赁合同关系的理由不能成立，本院不予采纳。因双方的租赁合同关系已于2011年12月31日解除，且涉案房屋已判决由上诉人返还给被上诉人且判决已生效，因拆迁的原因被上诉人也将涉案房屋过户给了案外人，故，被上诉人处置涉案房屋的行为并无不当，其行为并未侵犯上诉人的优先购买权，上诉人关于双方存在不定期租赁关系、被上诉人出卖房屋的行为侵犯了上诉人优先购买权的理由同样不能成立，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费700元由上诉人陈**承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月十七日