周某某与李*某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告周某某诉被告李某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告周某某及其委托代理人欧政到庭参加诉讼，被告李某某经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。

原告诉称

原告诉称，2013年7月19日，原告与被告签订房屋租赁协议，经甲乙双方协商约定，坐落于开封市鼓楼区＊＊＊30号建筑面积为490平方米的房屋由甲方租赁给乙方，房屋租金每半年结算一次，第一年房屋租金为壹万肆仟元整（14000元），其中房屋租赁税由乙方承担。该房屋第二年的租金在第一年租金的基数上递增5%，以后依次递增直到合同履行期届满，支付方式同上。被告于2015年3月19日开始拒不履行协议，经原告多次与被告协商，被告拒不履行。为维护原告的合法权益不受损失，特提起诉讼，请求依法判令：1、解除甲乙双方房屋租赁协议。2、请求法院判令被告支付2015年3月19日至起诉之日的房租108045元，并支付至将房屋腾空交付原告之日止的房租。3、被告将房屋腾空交付原告；4、本案诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告李某某未到庭答辩，视为自动放弃答辩权利。

本院查明

经审理查明，2013年7月19日，原告周某某（甲方）与被告李某某（乙方）签订了《房屋租赁协议书》一份，原告将位开封市＊＊＊30号（原开封市鼓楼区＊＊＊＊＊1号，汴房地权证字第××号）的房屋租赁给被告李某某，租期自2013年3月19日起至2018年3月18日止，每月租金14000元，被告于本合同生效之日向原告支付履约保证金30000元，以后的房屋租金每半年结算一次。若乙方逾期10日未支付租金则甲方有权终止该协议并收回该房屋，由此给甲方造成的损失甲方可直接从履约保证金中扣除，若履约保证金不足以弥补甲方损失的，则乙方仍应继续承担甲方损失的赔偿责任。该房屋第二年的租金在第一年租金的基数上递增5%，依次递增直到合同履行期限届满。原、被告双方均在协议后签字并按捺手印，被告于协议签订后支付原告履约保证金30000元并开始缴纳房屋租金。

依据原、被告之间的协议，2013年3月19日至2014年3月18日的月租金为14000元；2014年3月19日至2015年3月18日的月租金为14700元（14000元＊105%）；2015年3月19日至2016年3月18日的月租金为15435元（14700元＊105%）。因被告未支付2015年3月19日之后半年的房屋租金，亦未及时将涉案房屋腾空交还原告，原告遂诉至本院。

上述事实有房屋租赁协议书、询问笔录、房屋产权证、证明及庭审笔录等予以证明。

本院认为

本院认为，原、被告于2013年7月19日签订的《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，应为有效合同，原、被告双方均应按合同约定履行自己的义务。被告李某某未按合同约定及时缴纳房租是造成本次纠纷的主要原因，且其已构成违约，故对原告要求解除租赁协议并交还涉案房屋的请求，本院予以支持。关于房屋租金，原告主张2015年3月19日起至起诉之日（2015年10月21日）的租金108045元（15435元／月＊7个月）符合法律规定，本院予以支持，因被告在签订租赁协议时已支付原告履约保证金30000元，依据双方协议约定，在被告未及时支付租金的情况下，应先行折抵房租，故被告李某某还应支付原告下欠租金78045元（108045-30000）。对2015年10月21日起至被告实际腾房之日的房屋占用费，本院按月租金15435元的标准予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十四条、第二百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告周某某与被告李某某于2013年7月19日签订的房屋租赁协议；

二、判决生效后三十日内，被告李某某将位于开封市鼓楼区＊＊＊30号的房屋（原开封市鼓楼区＊＊＊＊＊1号，汴房地权证字第××号）腾空并交还原告周某某；

三、本判决生效之日起十日内，被告李某某支付原告周某某自2015年3月19日起至2015年10月21日的下欠房租78045元，并按月租金15435元支付自2015年10月21日起至实际腾房之日的房屋占用费。

如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2461元，保全费1170元，由被告李某某承担（原告已先行垫付，被告在履行判决时一并给付原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于开封**民法院。

裁判日期

二〇一五年十二月十七日