孔**与程**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人孔**因与被上诉人程**房屋买卖合同纠纷一案，不服洛阳市瀍河回族区人民法院（2015）瀍民初字第324号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。上诉人孔**的委托代理人杨如意、被上诉人程**及委托代理人王*到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

一审法院查明

原审审理查明：2015年3月19日，洛阳市瀍河**区居民委员会出具证明一份，载明：孔**，女，汉族，1955年9月25日生，我社区4组居民，身份证：××。该居民在2002年5月在我社区原洛阳东城电厂南一排东第四户建房约200㎡左右。2007年10月，原告（甲方）与被告（乙方）在中间人王**的见证下签订协议书一份，该协议约定：甲乙双方在平等自愿协商的基础上，由乙方出资购买甲方私房，达成以下协议：（1）乙方购买甲方位于瀍河**队私房一套，上下两层，房产面积200平方米，该房产经甲乙双方协商总价为14.5万元。乙方预付给甲方11万元，剩余3.5万元等甲方办完全部房产过户手续（土地使用证、房产证等）后，余款一次付清。（2）甲方收到乙方预付款后，应把土地使用证及该房产有关的有效证件移交给乙方，并承担办理所有与房产有关的过户手续的全部费用。（3）甲方收到预付款后，负责协助解决乙方与邻里、村委会所发生的土地和其他纠纷，并把水电接通，乙方取得房产后应享受该房产所在的土地上的一切法律权利……（7）乙方在把预付款交清以后，即可自行入住……协议签订后，被告即于2007年10月19日将11万元付给原告，原告亦给被告出具有收条。2010年5月15日，被告又付给原告2万元。2015年5月4日，洛阳市瀍河**区居民委员会出具证明一份，载明：我社区原东郊热电厂南一排东第四户由程**及家属居住。我社区在进行土地普查时，程**已申报该处宅基相关材料，土地登记手续及权属正在办理过程中。后原、被告因房屋买卖发生纠纷，现原告诉至该院，请求：一、依法确认双方签订的买卖协议为无效协议；二、判令被告立即归还原告房屋；3、诉讼费及其他费用由被告负担。另查明，原告在2007年10月将中窑社区原洛阳东城电厂南一排东第四户房屋卖给被告时该房屋没有宅基地使用证。

一审法院认为

原审认为：原、被告双方所签订的协议书系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定各自履行义务。原告出卖自己所建的房屋时，明知被告不是中窑**组织成员，且其所卖房屋并未取得宅基地使用证，原告所卖的只是自己所建的房屋，因此原告诉称被告不属于瀍河区中窑村村民，不能在中窑村购买农民宅基地，两人之间的买卖协议应属无效协议辩驳理由不能成立，不予采信。原告要求确认双方签订的买卖协议为无效协议并判令被告立即归还原告房屋，证据、理由均不充分，不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决如下：驳回原告孔**的诉讼请求。本案受理费2600元，由原告孔**负担。

上诉人诉称

孔**不服原审判决，向本院提起上诉称：一、上诉人对涉案房产的合法权利依法受到法律保护。上诉人经本集体经济组织同意自建房屋依法享有所有权及相应的民事诉权；二、宅基地使用权作为农村集体经济组织成员享有的一项用益物权，与物权人特定的身份具有密切的联系，且农村宅基地房屋的转让必然导致宅基地使用权的转移，故非本集体经济组织成员之间买卖宅基地及地上建筑物的行为应认定为无效。程**不是上诉人所在集体经济组织成员，不可能取得宅基地使用权，也就不可能在中窑社区取得合法的房屋所有权，即程**没有购买中窑社区房屋的购买资格，故程**取得房屋没有法律依据；三、在涉案房屋的修建过程中，上诉人丈夫宋**也出钱出力。这个房屋属于夫妻共同房产，系夫妻共同共有，处分共同共有物应当经过所有共有人的同意。该房屋买卖协议的签订未经上诉人丈夫的同意和签字确认，侵犯了上诉人丈夫的共有权，因此，上诉人和程**签订的房屋买卖协议是无效协议；四、洛阳市人民政府于2008年12月下发了《洛阳市人民政府关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（洛*（2008）126号），第四条第（五）项明确规定：“宅基地严格禁止村民或村集体经济组织以任何名义向本村以外的公民转让、买卖宅基地”。上诉人与程**的房屋买卖协议违反了前述规定，应属无效；五、根据合同无效后相互返还的基本原理，上诉人基于房屋买卖协议无效的事实，要求程**返还房屋并无不当，原审判决驳回上诉人一审诉求显属错误。综上，请求二审：1、撤销原判；2、支持上诉人一审诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费由程**承担。

被上诉人辩称

程**答辩称：一、孔**上诉理由与事实不符。2007年10月，本案当事人双方签订房屋买卖合同，约定该房产转让给答辩人，答辩人于2007年10月19日根据合同约定支付购房款11万元，于2010年5月15日又支付给孔**2万元，答辩人完全根据合同约定履行了付款义务。2014年7月28日，中窑社区在该协议上签字、盖章，对协议予以认可。2015年初，中窑社区的宅基房产开始清宅普查，社区工作人员孙**具体参与、配合清宅工作，该社区2015年5月4日证明答辩人已经申报该处宅基材料，相关手续正在办理中。买卖协议是当事人的真实意思表示，房屋买卖合同合法有效，依法应当保护答辩人的财产所有权。上诉人违反合同约定，至今不仅没有给答辩人办理相关的房产手续，并以买卖房产时隔八年后，其丈夫（城镇居民）不知情为由要求确认合同无效，完全违背基本的诚信道德；二、孔**以农村居民宅基流转无效为由，没有前提依据。本案所争议的房产是孔**的财产，但该房产所涉及的土地孔**没有土地审批、登记手续，也就是说孔**在没有取得该处土地使用权的情况下违法建房。孔**起诉及上诉的目的就是要把无使用权的土地合法化，以此否认其房屋转让的合同效力。孔**自认为其盖有房产，相应的土地必然享有使用权的论述明显与法律相悖。农村宅基地的使用权以宅基地的确权登记为前提，孔**没有任何证据证明其享有该处宅基地使用权，并且中窑社区2015年5月4日的证明也说明该处宅基至今没有相关的宅基地使用手续。而农村宅基确权法律明确规定为政府职能，不属于法院案件受理范围。因此，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审认定的事实基本一致。

本院认为

本院认为，当事人在民事活动中应当诚实信用、恪守承诺。本案中，孔**未取得本案所涉房屋所属宅基地的使用权，但该房屋是孔**所建属实。孔**与程**签订协议，将其所修建的房屋出卖给程**，系双方当事人真实意思表示，且该协议已实际履行多年。孔*兰现再以出卖房屋未经其丈夫同意、侵犯其共有权为由要求确认该房屋买卖协议无效的上诉理由不能成立，本院不予采信；程**虽不属该集体经济组织的成员，但孔**也未取得本案所涉宅基地的使用权。其在明知程**不是该集体经济组织成员的情况下将房屋出卖给程**后，又以程**不是该集体经济组织的成员为由，要求确认自己所签订的房屋买卖协议无效并据此要求程**返还房屋违反了民事活动中应当遵循的诚实信用基本原则，原审判决对孔**的诉求不予支持并无不当，本院予以维持。综上，孔**的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2600元，由孔**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月二十六日