上诉人**限公司与被上诉人冯*商品房销售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人**限公司（以下简称华**公司）与被上诉人冯*商品房销售合同纠纷一案，冯*于2015年7月13日向河南**民法院提起诉讼，请求：一、判令华**公司继续履行合同约定的交房义务，限期交付；2、华南城支付逾期交房须支付的违约金（从2015年7月1日起至实际交付之日止）；3、判令华**公司逾期交房造成的违约金57178.32元（计算至2015年6月30日）；4、诉讼费用由华**公司承担。河南**民法院于2015年11月25日作出（2015）新民初字第3072号民事判决。华**公司不服向本院提起上诉。本院于2016年1月12日受理后，依法组成合议庭，于2016年2月24日对本案进行了审理。上诉人华**公司的委托代理人刘**，被上诉人冯*的委托代理人冯**、侯**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2013年3月31日，冯*与华**公司签订《商品房买卖合同》，约定冯*购买华**公司开发的郑州华南城-1号交易市场（小商品）-D栋-1-195号商品房一处，面积50.69平方米，总价款939336元，约定479336元首付款，现金支付，付款时间2013年3月31日；460000元商业贷款，付款时间为2013年5月31日。出卖人应当在2014年6月30日之前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，买受人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件并签署房屋交接单。2013年3月30日，冯*向华**公司交付定金8万元、首期楼款399336元、维修基金3295元。2013年4月1日，冯*办理按揭贷款手续并将购房款全部付清。

原审法院另查明，2015年1月14日，郑州宝**理有限公司与王*签订《郑州华南城房屋租赁合同》，约定由王*租赁本案涉案房产，租金每平方米94元，租赁期限自2015年7月1日至2018年6月30日止，三年内实际应付租金为55180元。

华**公司另提供一份2014年3月20日EMS邮寄单寄件人存联一份，拟证明曾向冯*邮寄《入伙通知书》，通知冯*交房。冯*否认收到该邮件，且认为《入伙通知书》并非《交房通知书》。

以上事实，有当事人的陈述，《商品房买卖合同》、《收据》、《郑州华南城房屋租赁合同》等相关证据证明。

一审法院认为

原审法院认为，冯*与华**公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当依照法律规定及合同约定履行各自的义务。在冯*依约交付购房款后，华**公司未按照约定交付房屋构成违约，应当承担相应的违约责任，对冯*要求华**公司交付房屋的诉讼请求本院予以支持。

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。本案中，双方已约定了逾期交房的违约金计算方式，冯*主张合同中约定的违约金低于其实际损失，要求增加违约金数额，应当对其实际损失数额承担举证责任，且不能超过该实际损失数额，而其要求按照同时期的租金标准计算违约金，实际上是对可得利益损失的主张，与其诉讼请求并不相符，且其所提供的郑州宝**理有限公司与王*签订的《郑州华南城房屋租赁合同》所约定的交一年租金租赁三年的租约是一种营销手段，实际分摊于每年的租金低于双方所约定的违约金计算方式，故此，该院对其要求按照每月4764.86元标准计算违约金的主张不予采纳，华**公司应当自合同约定的逾期交房的第二日起（2014年7月1日）以总房价（939336元）为基数按照日万分之一的标准向冯*计付违约金至实际交房日止。

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。华**公司主张曾向冯*发出交房通知，但其仅提供一份向冯*邮寄《入伙通知书》的EMS寄件人存联，且冯*不予认可，华**公司未能证明冯*已签收该邮件及邮件内容，应当承担举证不利责任，对华**公司关于已向冯*发出交房通知的主张该院不予采纳。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最**法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，原审法院判决如下：一、郑州**限公司于本判决生效之日起十日内向冯*交付双方于2013年3月31日所签订的编号为13493222号《商品房买卖合同》项下的房屋；二、郑州**限公司于本判决生效之日起十日内向冯*支付违约金（违约金自2014年7月1日起以939336元为基数按照日万分之一的标准计付至交房之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1229元，由郑州**限公司负担。

上诉人诉称

宣判后，华**公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、我公司在合同履行中不存在任何违约行为，不应承担逾期交房的违约责任。（一）根据商品房买卖合同约定，冯*购买的房屋交付时间为2014年6月30日。我公司于2014年3月12日取得竣工验收备案证明书，于2014年3月14日在大河报刊登入伙公告（1号交易广场、9A／9B区），于2014年3月20日通过邮政EMS按照冯*所留地址向其寄发入伙通知书，并多次电话通知冯*办理入伙交房手续，履行了交房通知义务。（二）冯*选择的客户类型为投资客户，按约应委托我公司出租，我公司于2015年1月14日将房屋出租给第三人，履行了约定义务。二、冯*在合同履行过程中存在合同违约行为和不诚信行为，未办理交房手续的责任完全在冯*。（一）冯*辩称未收到入伙通知书和交房通知违背事实和常理，其系当地居民，离所购房屋仅几步之遥，不可能不知道施工进度和相关信息，2014年8月28日举行开业仪式，其应知道。（二）冯*为投资客户，享受优惠每平方少300元，却不履行投资客户义务，不与我公司签订委托租赁协议，违反当初约定。公司付出人力物力招商，将房屋招租成功，其追究逾期交房违约责任不讲诚信。（三）根据合同补充协议4.1条，由于买受人原因，未能按期交付的，视为出卖人按时履行了交付义务，商品房风险责任自交付之日起由出卖人转移给买受人。请求撤销原审判决，改判驳回不向冯*支付任何违约金，诉讼费用由冯*承担。

被上诉人辩称

被上诉人冯*答辩称：一、华**公司提供的向我邮寄入伙通知书是存根联，我没有收到该邮件，也未显示我签收了该邮件，不能证明该邮件已送达及邮件的内容。二、原审判决华**公司交付涉案房屋及支付违约金正确，应维持。1、入伙通知书并非交房通知书。华**公司称入伙是行业惯例，在签订合同前并未向我释明，我作为普通老百姓，没有接触过这个行业，更不可能理解“入伙”的意思，不属于免证事实，仍应提供证据证明。2、华**公司不能证明其履行了合同约定的交付通知义务。其在大河报上刊登入伙公告，寄发入伙通知并多次电话通知我办理入伙手续，对此我并不知情。根据双方签订的商品房买卖合同的约定，其应当书面通知我办理交付手续，至今我没有收到其任何书面通知。3、华**公司没有证据证明未办理交房手续的责任在我，其推定我知道入伙即交房及其施工进度及开业仪式违背法律规定，而应举证证明。4、双方签订合同时，华**公司并未告知我为投资客户，双方权利义务应以商品房买卖合同为准。本案合同附件四中，并没有显示我为投资客户，根据附件四第八条约定，双方一切权利义务以合同为准。即使我为投资客户，华南城也没有权利在房屋没有交付，也无我委托情况下，擅自将房屋低价出租，盈利归其所有，严重损害了我的权益，构成违约。请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明的一致。

本院认为

本院认为：华**公司与冯*所签订的商品房买卖合同，双方意思表示真实，内容并不违反现行法律规定，合法有效，各方均应依约履行其权利义务。合同签订后，冯*按时缴纳房款，华**公司未依约交付房屋，系违约，应承担交付房屋并支付违约金的违约责任。合同约定的房屋交接方式为书面通知，华**公司一、二审均未提交书面通知冯*予以收房，或其邮寄的入伙通知书已送达冯*的证据，其所提交的向冯*邮寄入伙通知书的回执联，不能证明其已履行合同约定的通知义务，对于华**公司上诉称向冯*邮寄入伙通知书并在报纸刊登入伙公告，已履行交房义务，不存在违约行为的理由，本院不予采信。无论双方合同及合同附件上均未显示冯*系投资客户，且华**公司上诉状亦自认其公司并未与冯*签订委托租赁协议，故对华**公司称冯*系投资客户，该公司依约将讼争房屋直接对外招租的上诉理由，因无合同依据，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本案受理费1229元，由郑州**限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月十九日