河南**限公司与赵*房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人河南**限公司（以下简称东**司）因与被上诉人赵*房屋买卖合同纠纷一案，赵*于2015年8月7日向河南省**区人民法院提起诉讼，请求：1、确认赵*与东**司于2015年3月24日签订的编号为NO：0001513商品房认购协议无效；2、东**司返还赵*支付的购房款和房屋维修基金646312元及利息17000元，并赔偿赵*经济损失637762元；3、诉讼费用由东**司承担。河南省**区人民法院于2015年12月25日作出（2015）管*二初字第1984号民事判决。东**司不服向本院提起上诉。本院于2016年4月5日受理后，依法组成合议庭，于2016年4月27日对本案进行了审理。上诉人东**司的委托代理人段**，被上诉人赵*的委托代理人赵**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原判认定：2015年3月24日，赵*（乙方，认购方）、东**司（甲方，销售方）签订《商品房认购协议书》（NO：0001513）一份，主要约定：1、乙方认购甲方建设开发的美林河畔项目1号楼1单元8层07户房屋，建筑面积131.53平方米，单价8080元／平方米，总房款为1062762元。2、甲方承诺乙方所认购房屋的保留期限为签订该认购协议书起3日内。3、本协议签订时，乙方向甲方支付定金20000元。乙方须在上述房屋保留期限内，携本协议到甲方售楼处，与甲方协商签订《商品房买卖合同》有关事宜。上述定金在甲、乙双方签订《商品房买卖合同》时，抵作该房屋的购房价款。4、乙方同意选择银行贷款付款方式，定于2015年3月27日交付首期房款637762元，在与甲方签订《商品房买卖合同》时向甲方支付，余款办理银行按揭手续。

2015年5月8日，赵*向东**司交付房屋首付款637762元及房屋维修基金8550元，共计646312元。因涉案房屋已由东**司进行抵押，双方未能按前述认购协议书的约定签订正式《商品房买卖合同》，且在赵*得知房屋存在抵押情况、要求退款之下，东**司同意退款并由赵*于2015年6月16日填写《申请书》一份，内容载明因未能解押，不能签订商品房买卖合同的原因，申请退还1号楼807户房款637762元、维修基金8550元及1号楼808户房款536064元、维修基金14352元，合计1196728元。该申请之上有赵*提供的银行帐号，并有东**司工作人员核实及签名字样。但东**司至今未向赵*退还购房款项，并引发本案诉争。

原判另认定：东**司系于2014年12月2日与案外人中国建**限公司郑州直属支行签订《郑州市房地产抵押合同》，将涉案房屋进行了抵押，东**司表示尚未进行解押。庭审中，东**司称涉案房屋是和同小区的其他房屋一并抵押，东**司如果将涉案房屋解押，需将银行借款全额偿还，对小区房屋一并解押，其在签订认购协议前如实告知了赵*房屋已被抵押的事实，并在赵*交付首付款后，告知了赵*小区房屋需要一并解押的情况；东**司另称，赵*交付首付款时，因房屋无法解押，确实无法签订商品房买卖合同，在上述情况下，赵*选择解除认购协议、退还已交款项，东**司亦同意。赵*则否认东**司事先曾告知，称其在签订协议并交付首付款后，因东**司迟迟不按约定签订正式商品房买卖合同，其曾一再联系东**司，最终在2015年6月16日，东**司方告知房屋抵押情况。

原判还认定：赵*向东**司购买了美林河畔项目1号楼的房屋两套，除涉案房屋之外，赵*亦另就1号楼1单元8层08号房屋提起了诉讼。

诉讼中，赵*明确其诉讼请求第2项，要求东瑞**公司退还已交付的款项646312元，并增加已付首付款一倍的赔偿，利息系从2015年5月8日起以646312元为基数按年利率6%计算。

一审法院认为

原判认为，赵*、东**司对赵*购买东**司开发的商品房并交纳首期房款等款项的事实无争议，该院予以认定。根据审理查明的事实，东**司在与赵*签订涉案《商品房认购协议书》前已经将交易房屋抵押给银行，且在赵*支付款项后仍不能予以解押，此是导致赵*与东**司之间的商品房买卖交易不能继续进行，赵*买受房屋的合同目的不能实现的真正原因。东**司辩称其没有故意隐瞒抵押情况、事先已向赵*说明，但未能提供有效证据证明其存在履行告知义务的事实，赵*对此亦予否认，故该院对东**司该辩称意见不予采纳，赵*主张东**司故意隐瞒成立，该院予以采信。关于赵*的诉讼请求，首先，涉案《商品房认购协议书》是双方真实意思表示，认购协议对交易双方、房屋坐落、交易价格等商品房买卖的主要内容进行了明确约定，且赵*按照协议约定的金额向东**司支付了购房款项，故该认购协议对双方的法律拘束力应视同商品房买卖合同；其次，涉案退款申请书的内容仅涉及购房款项的退还，而未对违约责任进行约定，不能视为赵*对相应权利进行了放弃，并且，赵*在得知房屋抵押情况后要求东**司退款，东**司认可退款义务却未及时向赵*退款，故有理由认为东**司在涉案商品房买卖中系一再违反诚实信用原则。综上考虑，赵*诉请东**司承担惩罚性赔偿责任符合法律规定，该院予以支持，东**司辩称意见缺乏事实及法律依据，该院不予支持；但证据表明双方在诉讼发生前已经对合同关系进行了解除，无需人民法院再行处理，故赵*诉请第一项不当，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条及相关法律之规定，原审判决如下：一、河南**限公司于本判决生效后十日内返还赵*购房款项646312元及利息（以646312元为基数，自2015年5月8日起按年利率6%计付至本判决确定还款之日止），另行赔偿赵*637762元；二、驳回赵*的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16610元，由河南**限公司负担。

上诉人诉称

宣判后，东**司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误，适用法律错误。原审没有理清当事人之间的法律关系，对2015年6月16日确认的退款申请的性质界定错误。根据2015年6月16日的退款申请形成过程，结合其内容、目的，可以作出整体判定，我公司与赵*之间的商品房买卖关系已经解除，双方之间的法律关系变化为债权债务关系。赵*在我公司的售楼部询问涉案房屋时，已经告知其涉案房屋已被抵押给银行，需解除抵押后才能签订《商品房买卖合同》。赵*遂要求退还已付相关款项，我公司也予同意。双方的法律关系随着2015年6月16日退款申请书的签订和生效已发生变化，即由商品房买卖合同关系转变为单纯的债权债务关系，我公司仅负有返还购房相关款项义务。这种法律关系的变化是赵*处分其民事权利的自由，不违反法律、法规的强制性规定，亦不损害他人的合法权益和公共利益，合法有效。因我公司未按照2015年6月16日退款申请书的约定退还被相关款项，酿成本案。原审判决没有考虑双方之间法律关系的变化，无视双方形成新的法律关系的客观事实，认定双方之间系商品房买卖合同关系，进而对本案做出处理显然与案件事实不符，所援引适用法律也必然错误。二、原审判决结果超出当事人的诉讼请求范围。赵*的原审诉讼请求第2项：返还购房款及房屋维修金646312元及利息17000元，并赔偿经济损失646312元，而原审判决的第一项：返还赵*购房款项646312元及利息（以646312元为基数，自2015年5月8日起按年利率6%给付至本判决确定还款之日止），并另行赔偿赵*646312元。第一，原审判决的利息部分超出赵*的诉讼请求。第二，原审赵*的诉讼请求系赔偿损失，而原审判决的是惩罚性赔偿责任，判决结果同被上诉人的诉求不一致。原审判决部分事实认定错误，适用法律错误，判决与诉求不一致，审判程序不当。请求撤销原决，改判或发回重审，诉讼费用由赵*承担。

被上诉人辩称

被上诉人赵**辩称：一、原审认定事实清楚，对法理的阐述充分精辟，适用法律正确。1、东**司上诉称，我在售楼部询问时，已告知我房屋被抵押给银行的情况不属实。2、我在被骗交付646312元首付款和维修基金后，东**司一直以各种理由欺骗我，不与我签订正式的商品房买卖合同，在我一再施压，要求签订合同情况下，2015年6月16日，东**司才告知我涉案房屋已抵押给银行的情况。我当即表示要求退款，并由东**司工作人员给我办理了退款手续。东**司书写的退款申请书中，除我名称和账户是我书写外，其余内容都是东**司工作人员书写。3、在退款手续中，我并未放弃要求东**司赔偿损失承担责任的权利。二、东**司上诉称原审判决超出诉请范围与事实不符。在我原审诉请中，明显表示要求东**司返还我支付的购房款和维修基金646312元及利息17000元，并赔偿经济损失637762元。庭审中再次明确了各项计算方法和依据。要求东**司返还已交付的款项646312元，包括首付款637762元，维修基金8550元，赔偿经济损失637762元是按照《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条的规定，按照已付购房款637662元的一倍赔偿经济损失，明确利息以购房款和维修基金总额646312元为基数，按照年利率6%计算，从2015年5月8日开始计息，计至判决确定的还款日。我之所以在原审诉状中明确利息17000元，是为缴纳诉讼费用方便。请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。

本院认为

本院认为：2015年3月24日，赵*与东**司所签订的商品房认购协议书，双方意思表示真实，内容并不违反现行法律规定，合法有效。协议签订后，赵*如约向东**司缴纳首期购房款637762元及维修基金8550元。因涉案房屋在双方签订认购协议书前，东**司已向银行办理了抵押贷款，致使双方未能按认购协议书的约定签订正式的商品房买卖合同。其后，东**司虽填写退款申请书，同意向赵*进行退款，但亦未实际履行。原审据此认定东**司违背诚实信用原则，判令东**司承担惩罚性赔偿责任，并无不当，本院予以支持。赵*起诉除要求东**司返还购房款、维修基金及利息外，并要求赔偿其经济损失637762元，与原审判决内容并不冲突，东**司上诉称原审判结果超出当事人诉请的理由，不能成立，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理妥当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本案受理费16610元，由河南**限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月二十八日