洛阳**有限公司与张**、唐**租赁合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告洛阳**有限公司（以下简称天**司）诉被告张**、唐**租赁合同纠纷一案，原告于2014年3月27日诉至本院，本院于同日作出受理决定，并向原告送达了受理案件通知书和诉讼风险提示书。分别向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书和开庭传票。并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告天**司的委托代理人郁**、包**到庭参加诉讼，被告张**、唐**经合法传唤未到庭参加诉讼。现本案已审理终结。

原告诉称

原告诉称，2013年5月21日，原被告协商租赁房屋协议一份，租赁期限为三年，自2013年11月1日至2016年10月31日，合同未到期，可是原告人租赁5个月，现在房主徐**、王*拿出房产证为140293-1号来要回房子，并且赶原告走人，并且说谁给你签订的转租协议你们去找谁。原告直接转账王**7万元，被告张**收到现金7万元，根据相关法律，被告有权返还原告7万元。现请求：1、请求依法判令解除租赁协议，退回转让费140000元整。2、本案的诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告缺席，且未在答辩期内提交答辩状，视为放弃答辩权利。

原告为支持其诉称，向本院提交证据如下：

1、原告营业执照、机构代码证、法定代表人身份证。证明原告身份。

2、被告身份证复印件两份。证明被告身份。

3、租赁协议一份（复印件）。证明原告与被告签订租赁协议属实。

4、实际房东徐**与唐**房屋租赁合同一份（复印件）。证明租赁房屋不是被告所有，系其租赁徐**的。

5、翟**与徐**签订的房屋租赁合同一份（复印件）。证明翟**与原房主签订的租赁合同。

6、租赁房屋房产证复印件一份。房产证号宛市房共字第1040293-1号。证明原房主真实有效，房屋不属被告人所有。

7、收条一份。证明原告翟**与被告张**、唐**租赁合同收条受到翟**七万元整。

8、转账条复印件两份。证实原告翟**转账张**丈夫王**转账回执单，总计70000元整。

二被告缺席，视为放弃举证质证权利。

本院依据上述有效证据和庭审调查，可以确定本案如下事实：

2011年4月1日，案外人徐**将自有房屋南阳市新华路110号门面房委托侄女王*代为出租，王*与被告唐**签订房屋租赁合同，双方约定：“一、甲方（徐**）将座落在宛城区永泰小区的房屋租赁给乙方（唐**）使用；二、租赁期从2011年4月1日至2014年3月31日，租期定为叁年。承租人有下列情形之一的，由出租人可以终止合同并收回房屋且不承担一切责任：1、承租人擅自将房屋转租、转让或转借的不经甲方（书面）同意的……十一、承租人在租赁期间内无权转让房屋。”双方签订协议后，唐**使用该房屋经营杨孝业胡辣汤，后唐**又和被告张**一起使用涉案房屋经营瑞家滋补鸡汤。

2013年5月12日，被告唐**、张**与翟**签订租赁协议，双方约定：“第一条，甲方（唐**、张**）将坐落于南阳市新华路110号建筑面积为69.8平方米门面房（一下简称该房屋）出租给乙方（翟**）使用，转让费拾肆万伍仟元，由乙方翟**交于甲方唐**、张**。第二条，租期叁年，自2013年11月1日至2016年10月31日。租赁期满前叁月内，双方协商是否续约。第三条，该房屋租金为大写每年伍万元整……第五条，甲方应保证房屋出租的真实性、合法性，因该房屋存在用途或权属争议给乙方造成经济损失的，甲方按照第七条承担违约责任。第七条，因甲方违约导致合同解除，租金按实际使用天数计算，甲方多收部分予以退还，如有押金或转让费应一次性退还乙方，同时甲方按违约当年的年租金标准作为违约金赔偿乙方，若甲方支付违约金不是以弥补乙方实际损失的，乙方有继续追偿的权利，因乙方违约导致合同解除，乙方按违约放年的年租金标准作为违约金赔偿甲方，租金按实际天数计算，多退少补。”合同签订当日，翟**向唐**支付半年房租及转让费70000元，张**出具收条“收条应收壹拾柒万圆整，实收柒万圆整，下欠十万圆整。（下欠款十日内付清）。2013.5.12日张**”。翟**用该涉案房屋经营美特斯邦威童装。

翟**经营到2013年10月时，案外人徐**委托代理人王*发现唐**未经本案涉案房屋所有人书面同意擅自将该门面房转租给翟**，要求与翟**另行签订合同，遂于2013年10月29日与翟**签订房屋租赁协议，该协议约定：“一、甲方（徐**）将座落在宛城区新华东路的房屋租赁给乙方（翟**）使用；二、租赁期从2013年10月30日至2015年10月29日，租期为两年……每年租金捌万元证”，合同签订后，原告翟**向王*支付一年房租捌万元整。现原告翟**因被告唐**、张**无权转租涉案房屋造成签订合同无法继续履行，要求被告返还转让费，诉至本院。

本院查明

另查明，上述三份房屋租赁协议所写租赁房屋系同一房屋，即新华**小区1幢1楼110号房产，所有人系徐**、王**。

本院认为

本院认为：1、本案系房屋租赁合同纠纷，被告唐**、张**与原告翟**所签订房屋租赁合同虽是双方真实意思表示，但唐**与张**并没有经过所承租房屋所有权人书面同意，故双方签房屋租赁合同系部分无效合同，原告翟**请求解除与二被告所签订的房屋租赁合同，本院予以支持；2、根据合同违约条款约定，因甲方（唐**、张**）违约导致合同解除，租金按实际使用天数计算，甲方多收部分予以退还，如有押金或转让费应一次性退还乙方（翟**）。因二被告的原因导致原告无法顺利使用房屋，造成原告损失，原告请求被告退回转让费于法有据，本院予以支持。3、被告张**向原告翟**出具收条，其所收到70000元应予退回原告，原告翟**庭审中称向张**丈夫王**两次银行转账共计70000元，该部分金额与本案不是同一个法律关系，原告可以另行起诉主张权利。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告翟**与被告唐**、张**于2013年5月12日所签的租赁协议。

二、限本判决生效后十日内被告张**返还原告翟江涛转让费人民币70000元。

三、驳回原告翟**的其它诉讼请求。

如未按本判决的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3100元，由被告张**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一四年十一月十一日