陈**与吉维民保证合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告陈**与被告吉**担保合同纠纷一案，本院于2014年8月6日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理，经审理认为原告的起诉违反了一事不再理的诉讼原则，裁定驳回原告的起诉。原告不服，向扬州**民法院提起上诉，后扬**院认为原告的起诉并未违反“一事不再理”的原则，于2015年3月10日作出裁定：撤销高**院（2014）邮民初字第1433号民事裁定，指令高**院对本案进行审理。本院于2015年4月7日再次立案受理后，依法适用普通程序，于2015年6月4日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人高志、蒋**，被告吉**及其委托代理人金标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：案外人杨**因经营需要向原告借款，被告以位于文游南路5号恒春苑的房产为杨**担保，并将两证交给原告。2013年11月4日，原告与杨**、吉**达成协议，明确被告以房屋的价值为杨**的借款提供担保，将房屋向银行进行抵押贷款，贷款到位优先偿还原告600万元，后贷款目的未能实现，遂对房产进行评估，评估价为401.8万元，就按400万元办理了抵押登记，房产证仍在原告处。原告扣除办理抵押担保的400万元，对于490.4万元的借款起诉至本院，并与杨**达成调解协议，但杨**没有财产履行调解协议。由于被告用于抵押的房产获得了538万元的拆迁赔偿款，而被告仅承担了400万元的担保责任，被告仍应对138万元承担担保责任。请求判令被告在恒春苑房屋拆迁款内承担担保责任（138万元）。

为证明自己的主张，原告提供如下证据：

1、2013年11月4日，原告陈**与杨**及被告吉**签订的协议书一份，欲证明杨**向原告借款时，吉**将位于本市文游南路5号恒春苑的房产证、土地证交给原告对上述借款进行担保，同时杨**和吉**提出仍用吉**的两证，由杨**人到银行办理抵押贷款600万元用于偿还借款的事实；

2、被告吉**的恒春苑的房产证、土地证复印件各一份（原件已于2014年7月23日交给高邮**服务中心），欲证明吉**提供两证给原告，为杨**的借款进行担保抵押的事实；

3、原告陈**与被告吉**于2013年11月19日签订的个人借款合同、房地产抵押权登记申请书及房地产抵押合同复印件各一份，欲证明吉**夫妻以恒春苑的房产办理了抵押登记，以抵押物的评估价值401.8万元与原告签订了代为偿还杨**借款400万元的借款合同和抵押合同，抵押的范围为全部房地产的事实；

4、本院（2014）邮民初字第0286号民事调解书一份，欲证明杨**欠原告本金890.4万元，扣除吉维民同意代为偿还并抵押的400万元债务，原告先期诉讼杨**490.4万元的事实；

5、本院（2014）邮商特字第0005号民事裁定书一份，欲证明吉**以房屋抵押债务，其优先权得到了法院的支持，同时也证明了吉**仅承担了400万元，距房屋的最后实际价值相差138万元的事实；

6、2014年5月16日的听证笔录一份，欲证明原告的主张未超过诉讼时效的事实；

7、高邮**服务中心于2014年7月23日出具的收条一份，欲证明该中心从原告处收取了吉**的房产证及土地证原件，吉**的房屋拆迁后的补偿款为538万元的事实；

8、本院（2014）邮民诉保字第0100号民事裁定书及诉讼费专用票据各一份，欲证明原告申请法院冻结了吉**在高邮镇的房屋拆迁补偿款及申请诉前保全的时间在担保期间内的事实；

9、本院（2014）邮执字第00664-2号执行裁定书一份，欲证明原告向杨**申请执行，因杨**执行财产，已被法院终结了执行程序的事实；

10、江苏博文房地**司高邮分公司出具的证明一份，欲证明评估价并不等于房屋的实际价值，正常误差在10%-30%左右的事实。

被告辩称

经质证，被告对上述证据的真实性无异议，但对证据的关联性提出异议。

被告辩称：1、2013年11月4日的协议约定被告以位于文游南路5号恒春苑的房产两证交给原告，准备到银行贷款，且约定期限1个月，事实上到期未能贷款，故该协议未履行；2、文游南路5号恒春苑的房产是吉**的夫妻共同财产，吉**的妻子未同意用房产提供抵押担保，且未办理抵押登记手续，故房产抵押担保无效；3、文游南路5号恒春苑的房产仅为400万元借款提供担保，高**院作出的（2014）邮商特*第0005号民事裁定准许原告在400万元的范围内优先受偿，驳回了原告的其他申请，原告对该裁定未提出异议；4、被告并不是490.4万元借款的担保人，不管杨**有无财产履行调解协议，原告都无权起诉被告。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。

被告为证明自己的主张，提供了下列证据：

邮房他证高邮字第2013011429号房屋他项权证一份，欲证明被告抵押给原告的房屋只能以登记部门登记的数额即400万元为准的事实。

经质证，原告对证据的真实性无异议，但认为担保合同是否有效与是否进行抵押登记无关。

本院查明

经审理查明：2013年11月4日，原告与杨**及被告吉**签订协议一份，协议中载明杨**共欠原告借款890.4万元，约定吉**以其所有的位于高邮市文游南路5号恒春苑房屋的实际价值担保偿还杨**向原告的借款，并将房产证、土地证交由原告保管（此房产证、土地证后被高邮**服务中心收回）。同时约定将上述房屋向银行抵押贷款，贷款到位优先偿还原告600万元，如贷款不成，二证（指被告吉**提供担保抵押的房产证和土地证）直接返还给原告，下余借款本息由杨**名下的恒春苑房地产作抵押。因协议约定的贷款未办成，2013年11月19日，为了偿还杨**所欠原告借款，原告与被告吉**夫妇签订了借款合同和房地产抵押合同，并在高邮**登记中心办理了相关房地产抵押登记手续，他项权证载明的债权数额为400万元，但借款合同和房地产抵押系列材料并未明确借款用途是为了偿还杨**所欠原告的借款。

2014年1月15日，原告起诉杨**，经调解，双方达成如下协议：杨**欠原告本金890.4万元，现原告先期诉讼要求杨**偿还借款490.4万元，杨**同意于2014年3月30日前一次性归还，并承担890.4万元的利息。同年4月30日，原告依照抵押登记合同向法院申请实现担保物权，法院裁定准许原告对吉**、夏**所有的上述房屋在拆迁补偿所得价款400万范围内优先受偿。

2014年3月31日，原告就其与杨**一案申请本院执行，因未发现杨**有可供执行的财产，原告亦未提供杨**其他可供执行的财产线索，故本院裁定终结了执行程序。

由于原、被告双方分歧较大，致本案调解不成。

本院认为

本院认为：本案的争议焦点主要是原告与杨**、吉**于2013年11月4日签订的协议是否有效？该协议是否已被原告与吉**夫妇于2013年11月19日签订的借款抵押合同所取代；被告吉**抵押担保的范围是房屋的实际价值（538万元）还是400万元。对此，本院认为，原告与杨**、吉**于2013年11月4日签订的协议有效，吉**应以房屋的实际价值承担担保责任。理由如下：

1、《物权法》第十条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。这一规定是将合同效力和物权效力作为两个法律事实加以区分。2013年11月4日的协议约定吉维民以其名下的房屋为杨华春的债务提供担保，协议签订后虽未办理抵押登记，但并不影响合同的效力，虽然因未办理抵押登记导致抵押权不能成立，不能对抗善意第三人，但原告基于有效的合同要求被告在房屋价值范围内承担赔偿责任是符合法律规定的。

2、协议约定用吉维民的房产证、土地证到银行贷款600万元用以偿还杨**所欠原告的债务，如贷款不成，二证返还原告。此约定是针对不确定状态的一种约定，现被告以贷款未办成为由认为合同未履行、从而协议是无效的主张没有法律依据。

3、被告之妻夏**虽未在2013年11月4日的协议上签字，但其在2013年11月19日的借款及抵押合同上均已签字，结合被告房屋的两证一直在原告处这一事实，可以认定被告之妻对担保事实是知晓且同意的。

4、原、被告于2013年11月19日签订借款抵押合同时是以房屋的评估价格确定的被担保债权的金额，根据房屋评估部门出具的证明，办理房屋抵押登记时需对抵押物进行评估，因双方都不愿承担评估费，故根据就低不就高的原则评估了401万元，商业类建筑实际变现价值与评估价值一般存在10%-30%的差异。故借款抵押合同中载明的400万元并非被告所称其自愿承担杨**欠原告借款400万元，该合同与2013年11月4日的协议并无冲突。

综上所述，为了维护当事人的合法权益不受侵犯，经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国担保法》第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条之规定，判决如下：

裁判结果

被告吉**应于本判决生效后十日内在被告原有的位于高邮市文游南路5号恒春苑房屋拆迁补偿剩余款项内向原告陈**支付人民币138万元。

如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费17220元，由被告承担（此款原告已预交，被告应于履行判决义务时一并给付原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时依照**务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定缴纳上诉案件受理费，上诉于江苏省**民法院。

裁判日期

二〇一五年九月十六日