江苏射阳**有限公司与周**、郝**等排除妨害纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人周**因与被上诉人江苏射阳**有限公司（以下简称射**商行）、原审被告郝**、花志秀、李*、王**排除妨害纠纷一案，不服江苏省射阳县人民法院（2015）射民初字第01411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明，射**商行于2009年9月24日登记取得射阳县合德镇黄海路16号房屋的所有权（产权证号：射房权证东开发字第××号），于2011年5月10日登记取得射阳县合德镇黄海路16号102号门市的所有权（产权证号：射房权证东开发字第××号），于2009年11月24日登记取得射阳县合德镇黄海路16号103号、104号门市的所有权（产权证号：射房权证东开发字第××号）。

2015年6月20日，周**将坐落在射阳县合德镇黄海路16号由北向南2-7号门市出租给郝**使用，租赁用途为水电卫浴，租期为2015年7月1日至2020年6月29日，一年租金为7.2万元，下年度租金在原有房租基础上逐年递增8%。

2015年6月25日，郝**、花志秀、李*、王**签订项目合作协议书，四人分别出资40万元合作经营美尔凯特吊顶和恒洁卫浴项目，协议有效期从2015年6月25日至2020年6月24日止。

射**商行工作人员于2015年7月10日在本案所涉房屋门口张贴公告，载明：“射阳县东开发区黄海路16号（原射阳**督局综合楼）的房产及该楼的102号至108号门市全部产权均为江苏射阳**有限公司合法所有。本行没有委托任何单位和个人实施装潢，也没有将该处房产对外出租。对该房产进行装潢是非法的，侵犯了本行的合法权益，本行特书面告示，必须立即停止对该处房产的装潢和对本行的侵权行为，装潢所造成的一切后果均由侵权方承担。”后射**商行的工作人员分别于2015年7月25日、2015年8月22日、2015年9月15日因涉案房屋有人装修报警。

射**商行于2015年10月8日向一审法院提出先予执行的申请，要求周**、郝**、花志秀、李*、王**立即搬出射**商行所有的坐落在射阳县合德镇黄海路16号由北向南2-7号门市。一审法院于2015年10月13日作出（2015）射民初字第01411号民事裁定，裁定周**、郝**、花志秀、李*、王**于7日内迁让出射**商行所有的坐落在射阳县合德镇黄海路16号由北向南2-7号门市。

一审中郝**、周**一致认可：从2015年9月1日开始计算房租，合同签订日2015年7月1日至2015年9月1日中间的两个月时间，一个月由周**去射**商行协调，一个月给郝**装潢，郝**是从8月1日进场装潢的。

一审法院认为

一审法院院认为，一、法律规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案所涉房屋登记在射**商行名下，故射**商行为本案所涉房屋的所有权人，依法取得对案涉房屋占有、使用、收益、处分的权利。虽与周**签订房屋租赁协议的为郝**一人，但承租房屋的用途是郝**、花志秀、李*、王**四人的合伙经营美尔凯特吊顶和恒洁卫浴项目，故应由全体合伙人承担民事责任。故射**商行要求郝**、花志秀、李*、王**搬出坐落在射阳县合德镇黄海路16号由北向南2-7号门市的请求，予以支持。二、郝**、花志秀、李*、王**未经房屋所有权人即射**商行的同意就占有、使用射阳县合德镇黄海路16号由北向南2-7号门市显属不当，农商行要求其按照郝**与周**签订的房屋租赁合同的租金标准承担租金损失于法有据，予以支持。虽郝**、周**一致认可郝**是从2015年8月1日进场装潢的，但是结合射**商行粘贴公告以及报警的时间，对郝**陈述从2015年8月1日进场装潢的陈述不予采信。郝**、花志秀、李*、王**应向射**商行赔偿自2015年7月1日起至实际交付房屋之日止按照7.2万元／年的标准计算的租金损失。至于郝**已经向周**缴纳的房屋租金7.2万元以及郝**花费的装潢费用，则由当事人另行主张，本案中不予理涉。三、周**辩称射**商行差欠其置换房屋的款项与本案不是同一法律关系，故对周**的反诉不予理涉，当事人可另行主张。一审法院判决：一、郝**、花志秀、李*、王**立即迁让出江苏射阳**有限公司所有的坐落在射阳县合德镇黄海路16号由北向南2-7号门市并交付给江苏射阳**有限公司；二、郝**、花志秀、李*、王**向江苏射阳**有限公司赔偿自2015年7月1日起至实际交付房屋之日止按照7.2万元／年的标准计算的租金损失，此款限自实际交付房屋之日起10日内履行完毕；三、驳回江苏射阳**有限公司的其他诉讼请求。

上诉人诉称

一审宣判后，周**不服向本院提起上诉称：一审认定事实不清，适用法律不当，程序不当；上诉人周**与被上诉人之间存在房屋买卖的《协议书》，协议书约定上诉人将案涉房屋过户并交付给被上诉人的义务，被上诉人有支付房屋价款的义务，但被上诉人至今未全部支付房屋价款，上诉人有权行使不安抗辩权，被上诉人不能依物权主张排除妨害，应驳回其起诉；一审未合法传唤上诉人参与开庭，也未通知代理人开庭，即缺席审理，程序不当。请求二审依法改判。

被上诉人辩称

被上诉人答辩称，一审认定事实清楚，证据充分，我行合法取得了房屋产权证书，并不差欠上诉人款项，请求二审予以维持。

本院查明

本院二审查明的事实与一审法院查明的事实无异，对一审查明的事实本院予以确认。

本院认为

本院认为，本案中，案涉房屋登记在被上诉人射**商行名下，射**商行作为案涉房屋的所有权人，依法享有对案涉房屋的占有、使用、收益、处分的权利。郝**、花志秀、李*、王**等人未经过权利人射**商行准许，亦无合法依据即占用射**商行所有的房屋，故一审法院对射**商行要求其搬出案涉房屋的诉讼请求予以支持，符合法律规定，并无不当。上诉人周**辩称，射**商行不能依物权主张排除妨害，因为其差欠置换房屋的款项至今尚未履行完毕；对此，射**商行予以否认，并表示购房款已经全部履行完毕，并不差欠周**购房款。因周**未能提供射**商行差欠其房款的证据，且其辩称的射**商行差欠其置换房屋款项与本案不属同一法律关系，故一审法院在本案中不予理涉并无不当，周**可另行主张权利。周**另上诉称，一审法院未经合法传唤其开庭即缺席判决，程序违法。经查，一审法院两次开庭均向周**邮寄送达了开庭传票等相关材料，周**无正当理由未能到庭参加诉讼，应视为其对诉讼权利的放弃，故一审依法缺席审理并作出判决并不违反法律规定。综上，上诉人周**的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判处正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人周**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月二十九日