连云港**限公司与王**一审民事判决书

审理经过

原告连云港**限公司（以下简称中**司）与被告王**执行异议纠纷一案，本院于2014年7月29日受理后，依法由审判员王**独任审判，于2014年9月3日公开开庭进行了审理。后被告申请追加徐*为本案第三人参加诉讼，本院依法组成合议庭，于2015年4月27日再次公开开庭进行了审理。原告中**司委托代理人韦**、李**，被告王**委托代理人刘**、孙**到庭参加诉讼，第三人徐*经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告中**司诉称，第三人徐*于2010年1月11日与原告签订了商品房销售合同一份，由徐*购买原告开发的中茵名都小区S5-101号房产，合同签订后，徐*仅支付了首付款35.443万元，余款35万元由其向中国银行**港海州支行按揭，由原告为其提供担保。但第三人徐*却未能按按揭贷款合同的约定，按时还本付息，致中国银行**港海州支行于2014年3月向法院提起诉讼，要求原告承担连带责任。后法院于2014年4月11日以（2014）海商初字第251号民事判决书，判令徐*还本付息并承担到还款之日的罚息，原告承担连带责任。现上述判决已生效。鉴于徐*未能按时支付房款，原告能确认其已无能力履行其与原告签订的合同，且徐*亦未要求原告为其办理房产证，事实上到目前为止，该房产未办理徐*的权属证明。

2012年7月31日，法院依据（2012）海商初字第0697号民事裁定书查封了上述涉案房产，后以（2013）海执字第0718-1号民事裁定书裁定评估、拍卖上述房产。原告得知上述情况后，向贵院提起案外人执行异议申请，请求贵院撤销对我公司的上述房产的执行，后贵院以（2014）海执异字第13号民事裁定书驳回了原告的申请。

原告认为，原告与第三人徐*之间的权利义务关系属债权债务关系，即徐*具有房产登记的期待权，但该权利并非所有权，而系债权，我国民法已明确规定，不动产的产权以登记为准，现第三人并不具有被执行房产的登记产权，因此在该产权转移前，原告是所涉房产的唯一合法产权所有权人，任何单位或个人因与第三人的债权、债务关系而要求执行上述房产均是没有法律依据的。原告确认并同意，在原告与徐*的权利义务关系结清时协助人民法院执行，但在此之前任何对原告物权的行为均是不合法的。为此原告诉诸法院，请求法院对执行标的物中止执行，诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告王**辩称，原告的起诉没有事实和法律依据，应当驳回其诉讼请求。本案涉诉房产，法院可以评估、拍卖，该房产应当予以执行。2010年1月11日，原告与徐*签订了商品房买卖合同，徐*购买涉案房产，后该房产办理了网签手续，在连云港市产权监理处办理了销售备案登记，徐*于2012年3月27日支付给原告购房首付款354430元。2012年5月25日通过银行贷款取得的35万元支付给了原告，至此，原告取得了涉案房产的全部房款。徐*已经履行了合同约定的全部义务，原告负有将房产权属过户的义务。虽然该房产现登记于原告名下，但该登记具有过渡性质，徐*具有对涉案房产的物权所有权的期待权。原告的所有权不足以对抗徐*所有权的期待权。二，原告与徐*之间具有一般的债权债务关系，原告有权对其承担的连带保证责任向徐*追偿，但原告无权要求解除双方签订的商品房买卖合同。2012年5月15日，徐*与中国**海州支行签订借款合同，约定借款35万元，并约定由徐*作为抵押人，中国**海州支行作为抵押权人，将涉案的房产及相关权益进行抵押，原告对徐*的借款提供连带责任担保。2012年5月16日，涉案房产办理了抵押预告登记。中国**支行于2012年5月25日将贷款35万元转至原告的账户。后因徐*未履行借款合同的义务，中国**支行起诉至海**法院，法院判决徐*承担还本付息的义务，原告作为保证人承担连带给付责任。后经过人民法院的执行，原告承担了给付责任。因此原告与徐*之间现在具有的仅是一般的债权债务关系，原告可以向徐*行使承担担保责任后的追偿权。涉案的房款在银行将款项转至原告账户时就已经全部付清，徐*已履行了双方之间的商品房买卖合同的义务。请求法院驳回原告的诉讼请求。

第三人徐菁未作陈述。

本院查明

经审理查明，被告王**因与案外人徐*等民间借贷纠纷一案，于2012年7月31日向本院起诉，本院以（2012）海商初字第0697号民事判决书判决徐*等人连带归还王**借款495万元及利息。该判决现已生效。2013年9月24日，王**向本院申请执行，本院于2013年11月21日作出（2013）海执字第0718-1号民事裁定书，裁定评估、拍卖徐*所有的坐落于海州区海宁大道中茵名都S5-101室房产。本案原告中**司向本院提出异议，认为该房产所有权归其所有，请求法院中止对该房产的执行。本院受理后，作出（2014）海执异字第13号民事裁定书，裁定驳回中**司的执行异议。中**司对此裁定不服，提起诉讼。

另查明，2010年1月11日，中**司与徐*签订商品房买卖合同，约定徐*购买中**司开发的中茵名都S5-101室房产。后涉案房产办理了网签手续，在连云港市产权监理处办理了销售备案登记。2012年5月15日，徐*作为抵押人，中国银行**港海州支行作为抵押权人，中**司作为担保人，三方签订房地产抵押合同，由徐*将上述房地产及相关权益抵押，抵押权人向抵押人提供所购房地产抵押按揭贷款35万元。2012年5月16日，中国**支行在涉案房产上办理了抵押预告登记。2012年3月27日，徐*支付给中**司购房首付款354430元，2012年5月25日，徐*将通过银行贷款取得的35万元支付给中**司。至此，中**司取得了涉案房产的全部房款。2014年3月7日，因徐*欠银行按揭贷款未还，中国**支行诉至本院。2014年4月11日，本院作出（2014）海商初字第251号民事判决书，判决徐*等偿还银行借款本金309296.42元及利息、罚息，支付银行律师代理费21400元，中**司对上述判决内容负连带责任。2014年6月26日，中**司被本院强制扣划36万元至中国**海州支行账户。

再查，2012年3月22日，原告与徐*签订补充协议一份，约定徐*将所购买的四套商品房（包括涉案房产）的全部房款付清后，中**司按上述四套房屋最后一笔房款到中**司银行账户日期起后30日内将上述四套房屋交付与徐*。现该房尚未交付给徐*，所有权登记于中**司名下，尚未过户至徐*名下。

以上事实，有商品房买卖合同、民事判决书、民事裁定书、银行交易凭证、协助扣划存款通知书、补充协议、房屋所有权证及原、被告的当庭陈述予以证实。

本院认为

本院认为，原**公司与徐*签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，没有规避法律行为，应为有效协议。根据该协议，徐*已付清首付款，并通过银行贷款付清了剩余房款，其已经履行了合同主要义务，后虽因徐*逾期还贷，中**司作为担保人承担了保证义务，中**司作为债权人可以向徐*进行追偿，但不影响双方合同的效力。现该房产权虽登记于原告名下，但在徐*付清全部购房款且已进行预售备案的情况下，其对该房屋享有事实上的所有权。故在徐*对王**负有债务的情况下，王**申请法院对该房产进行查封、拍卖，不违反法律规定，原告要求中止对该房产的执行的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告连云港**限公司的诉讼请求。

案件受理费80元，公告费700元，共计780元，由原告负担（案件受理费原告已预交，公告费700元被告已预交，原告将此款于本判决生效之日起十日内给付被告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云**民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。连云**民法院开户行：连云港**行营业部，账号：44×××94）。

裁判日期

二〇一五年五月十日