陈*与盐城瑞**有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告陈*与被告盐**发有限公司（以下简称瑞**司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年8月6日立案受理后，依法由审判员徐*适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈*的委托代理人刘*，被告瑞**司法定代表人吴**的委托代理人朱**、张**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告陈**称，2014年4月8日，我与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定由我购买被告瑞**司开发的紫薇广场5号楼2819-2822室房屋，房款合计2087043元，合同约定被告瑞**司应于2015年5月31日前交房，逾期超过30日后，我有权解除合同。合同签订后，我按约向被告瑞**司交纳了全部购房款，被告瑞**司未能按合同约定的期限向我交房。2015年7月3日，我根据合同约定向被告瑞**司发出了解除合同通知，要求被告瑞**司退还全部购房款并按银行贷款利率标准赔偿购房款损失。但被告瑞**司对我所发出的通知无动于衷。为此，我现诉至法院，要求被瑞**司立即向我退还购房款2087043元，承担自交纳购房款之日起至判决确定履行之日止按银行约定的利率计算利息并承担本案诉讼费用。

被告辩称

被告瑞**司辩称，第一、我公司逾期交房的情况属实，但逾期交房的原因是政府规划变更，属于双方合同约定的不可抗力；第二、我公司于2015年4月30日、7月26日两次发函给原告，告知原告未能按约交房原因是由于政府规划调整，故原告不能再以未通知作为解除合同的理由。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明，”紫薇广场”是由被**公司投资开发建设，土地使用证号为盐开国用（2007）第2130号，建设工程规划许可证号为建字第320901201150226号，施工许可证号CN32090220120026。被**公司作为出卖人与作为买受人的原告陈*签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定，买受人购买出卖人开发建设的”紫薇广场”5号楼2818-2822号房，该商品房的用途为非居住性质公寓；该商品房单价为均为6900元／平方米，2818-2822号房屋合计302.47平方米，房款合计2087043元；商业贷款，买受人应于2014年4月8日前支付首期房价款1077043元，占全部房价款的50%，余款1010000元向银行申请贷款支付；出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定商品房交付买受人使用；但如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、本合同所指的不可抗力及免责事项的范围包括下列情况：地震、洪灾等自然灾害；战争、战乱、大规模疾病及政府政策及政府规划调整和法律法规的改变等政府行为，出卖人未尽通知义务的，仍可继续据实予以延期，买受人不得以通知为由主张违约责任；出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过30日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人受日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告陈*于2014年4月9日向被**公司支付购房款1077043元，2014年4月14日向被**公司支付购房款210000元及800000元，被**公司并向原告出具了销售不动产统一发票。合同签订后，被**公司未按合同约定的时间即2015年5月31日前向原告陈*交付符合合同约定的房屋。2015年7月3日，原告陈*向被**公司发出解除合同通知书一份，载明：按合同约定被**公司交房日期为2015年5月31日，逾期超过30日后，我有权解除合同。贵公司于2015年4月30日提出延期交房时，我已经明确拒绝了贵公司这一不符合合同约定的要求。现贵公司逾期交房已超过30日，完全符合合同约定的解除条件。为此，我特通知贵公司：1、解除我们双方于2014年4月8日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：HTBA2014045487）；2、立即返还我全部购房款贰佰零捌万柒仟零肆拾叁元整；3、赔偿我自交纳购房款（含我首付和银行贷款）之日起按照我按揭贷款利率标准计算的损失。被**公司收到原告陈*的解除合同的通知书后，至今未返还原告陈*的购房款，故现原告陈*诉至本院。

庭审期间，被告瑞**司提交了2015年4月30日发出延期交房通知书，载明：紫*曼哈顿房屋按合同约定应于2015年5月31日前交房，如遭遇政府规划调整或其他不可抗力出卖人可据实予以延期。根据盐城市规划局《关于金融城沿人**入口方案调整的答复》（盐**（2013）50130号文件精神，对金融城项目人**入口的开闭抽、变电所进行了规划调整，我公司为配合政府的规划调整，已优化施工方案，力争在2015年7月30日前交房。2015年7月26日发出的延期交房通知书，载明：紫*曼哈顿房屋按合同约定应于2015年5月31日前交房，如遭遇政府规划调整或其他不可抗力出卖人可据实予以延期。根据盐城市规划局《关于金融城沿人**入口方案调整的答复》（盐**（2013）50130号文件精神，对金融城项目人**入口的开闭抽、变电所进行了规划调整，我公司为配合政府的规划调整，已优化施工方案，原计划在2015年7月30日前交房，根据目前的施工进度，2015年7月30日前无法办理交房手续，力争在2015年11月30日前交房。对该两份延期交房通知书，原告陈*认为并未收到被告瑞**司向其发放该通知书，被告瑞**司也未提交该延期交房通知书邮寄给原告陈*由其签收的邮件回执。

另查明，原告陈*为购买被告瑞**司开发的”紫薇广场”5号楼2818-2822号房屋（借款人）与中国**盐城分行（贷款人）及瑞**司（保证人）于2014年4月28日签订个人购房担保借款合同一份，约定：借款金额为捌拾万，借款期限为120个月，借款利率以借款发放日中**银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之壹拾伍后确定；本合同项下借款采用阶段性保证＋抵押。由阶段性保证人瑞**司按保证和抵押约定提供保证担保。瑞**司

上述事实，有原、被告双方当事人的陈述，原、被告提交的《商品房买卖合同》、个人购房担保借款合同、解除合同通知书等证据存卷佐证。

本院认为

本院认为，根据合同法的规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

本案中，因被告瑞**司未能按合同约定的交付时间向原告交付房屋，且双方在合同中明确约定”逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达起30日内退还全总已付款，并按买受人累计已付款0.01%向买受人支付违约金”。本案中原告已于2015年7月3日向被告瑞**司发出的解除合同通知书，被告瑞**司应按合同约定收到通知书后30日内退还原告全部已付款。现原告要求被告瑞**司返还购房款2087043元的诉讼请求应予支持。对原告要求被告瑞**司赔偿利息，其中1077043元自2014年4月9日起，210000元、800000元自2014年4月14日起均至判决确定给付之日止按年利率7.5325%的标准计算利息的请求。因该合同中约定计算的违约金明显低于给原告造成的损失，同时结合原告主张赔偿损失的请求，本院依法予以调整，其中原告自行交纳的1077043元及210000元均自2015年6月1日起至实际履行之日止按同期中**银行贷款利率计算承担利息，对原告向中**银行贷款的800000元自2015年6月1日起实际履行之日止按年利率7.5325%标准计算的利息。对被告瑞**司辩称延期交房是由于政府规划变更，属于双方合同约定的不可抗力的辩称意见，经本院审查，盐城市规划局2013年9月25日亦已向被告瑞**司发出了关于金融城沿人民路出入口方调整的答复，该答复系在原、被告签订房屋买卖合同之前，被告瑞**司在与被告签订商品房买卖合同时也未告知原告陈*，故被告瑞**司的上述辩称理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条及相关民事法律政策之规定判决如下：

裁判结果

一、被告盐**发有限公司于本判决生效后十日内返还原告陈*购房款2087043元。

二、被告盐**发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告陈*按本金1287043元自2015年6月1日起至实际履行之日止按同期中**银行贷款利率计算的利息；按本金800000元自2015年6月1日起至实际履行之日止按年利率7.5325%计算的利息损失。

三、驳回原告陈*的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费25145元，减半收取12572.5元，保全费5000元，合计人民币17572.5元，由被告盐**发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十月二十八日