上诉**表厂与被上诉人周**房屋租赁合同一案的民事判决书

审理经过

上诉人南京电表厂因与被上诉人周**房屋租赁合同一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第3945号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月3日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

南京电表厂原审诉称，2005年12月15日双方签订了房屋租赁合同，约定南京电表厂将位于南京市新民路2号厂区内23号楼三层含顶楼出租给周**使用，租赁期限自2005年12月15日起至2020年12月15日止。合同签订后，周**未按营业执照核定的经营范围开展经营，而是将承租的房屋隔成小间对外转租。南京电**位新工集团发布文件，要求清理集团所属关闭歇业企业将厂房出租给社会企业（或个人）作为集体宿舍的现象。自2013年起，南京电表厂根据新工集团的要求及双方合同约定，多次通知周**终止履行房屋租赁合同，但周**一直拖延，不愿交还承租的房屋。现南京电表厂诉至法院，请求依法判决解除双方之间于2005年12月15日签订的房屋租赁合同，本案诉讼费用由周**承担。

一审被告辩称

周**原审辩称，双方之间所签房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。周**承租房屋后，用于经营公寓房租赁，并领有工商部门颁发的营业执照，南京电表厂对此系明知，且未提出异议。周**在房屋装修过程中，通过了消防部门的验收，至今未出现过任何安全隐患。周**在履行合同过程中，无违约行为。南京电表厂主张解除合同的理由不成立。综上，请求法院判决驳回南京电表厂的诉讼请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明，座落于南京市鼓楼区大桥南路18号房屋，建筑面积17361.43平方米，登记所有权人为南京电表厂。南京广成缘房产经纪服务中心系由周**经营，2006年8月3日周**领取了个体工商户营业执照，经营范围为房地产经纪、日用百货销售。

2005年12月15日，双方签订了《租房协议》，约定：承租地点为原南京市下关区新民路2号南**表厂厂1区23号楼三层含楼顶（以下简称涉案房屋）；租赁期限为15年，从2005年12月15日起至2020年12月15日止，年租金为130000元付款方式为每月付款一次；水电费按计量按月缴纳，收费标准暂定为水费2.9元／吨，电费1.2元／度，如遇调价等情况，依照国家规定的调价幅度相应调整收费；周**在承租期内不得随意改动房屋承重墙结构，如需改动，须事先征得南**表厂同意；周**必须依约按期向南**表厂交纳租金及水电费用等应交费用，不得拒交或拖欠，一旦发现，南**表厂有权终止本协议，但南**表厂不得再把房屋租给别人搞同样的行业；周**在承租期内，制定消防安全工作计划和实施方案，按消防法有关规定配备一定的消防设施和器材，加强易燃易爆等特种设备的管理，消防事故隐患，加强对各取暖器具管理，严禁明火取暖超负荷用电，电气临时接线必须在南**表厂监督下进行，禁止使用无烟道的火炉，下班前必须由专人负责切断电源；根据周**经营业务需要，南**表厂将热交换站南侧半间和四五层各两间同时租给周**等等。

2005年12月30日，双方签订补充协议一份，约定：1、原租赁合同13万房租包含楼顶、四楼两间建筑，南京电表厂不得以任何借口提出增加房租；2、现有三楼不符合消防安全，为了安全使用该建筑，周**准备完善安全通道、楼梯，周**在协助厂方排放下水过程中，由于南京电表厂原因延误了工期和发生了一些不可预测的费用，现双方友好协商，同意上述费用以两个月房租扣除；南京电表厂不得再将厂内房屋出租给其他个人或者单位经营与周**相同或相似的项目，如有发生周**有权拒付房租，并承担周**相应的经济损失；4、南京电表厂如发生改制、拆迁等不可抗拒因素，周**应和该单位其他承租户同等接受解除协议，南京电表厂不得单独和周**解除协议。

上述合同签订后，周**将涉案房屋进行装修，分割成独立使用房间对外出租，经营“广诚缘公寓”，并按合同约定向南京电表厂支付租金。自2013年起，南京电表**集团有限公司（以下简称新**公司）下发文件，称包括南京电表厂在内的部分关闭歇业企业将厂房出租给社会企业当职工集体宿舍，住有大量外来人员，此类宿舍缺乏统一规范管理标准，安全设施和通道都未经消防部门验收，同时还存在重大用电安全隐患等一系列问题，遂要求立即清理，以杜绝安全隐患。2014年1月22日、2014年5月26日新**公司再次下发文件，要求对于未取得《特种行业许可证》或近期无法转型整治到位的厂房出租用于集体宿舍群租房，必须在6月底前停止经营活动等。此后，南京电表厂多次与周**谈话，并向包括周**在内的承租人发布通知，要求其在6月底之前停止经营活动，承租房内不得住人。因周**不同意停止经营，双方遂产生争议。2014年7月21日南京电表厂诉至原审法院，要求判如所请。

被上诉人辩称

周**为证明其辩称，提供如下证据：1、营业执照，证明2014年8月18日周**重新领取了营业执照，经营范围新增了房屋租赁；2、原南京市**防大队出具建筑工程消防验收意见书一组，证明2009年经原南京市**防大队验收，周**报的出租房内部装修工程（第三层）消防验收合格，在消防方面具备使用条件。

南京电表厂质证后，对于周**证据1、2的真实性均不持异议，但认为周**经营执照中的经营范围系本案诉讼期间变更，在此之前仍存在超核准经营范围对外租赁的事实，对于证据2中公安消防部门对三层装修消防验收合格的意见，并不能证明周**不存在其他安全隐患，且周**从事旅馆业经营，应领取特种行业许可证。

南京电表厂因将同幢楼的二层房屋亦出租给周**，双方发生纠纷后，另案诉至原**院，即（2014）鼓民初字第3944号案件。该案审理中，原**院曾组织双方勘验现场，经现场查看“广诚缘公寓”二层，发现“广诚缘公寓”二层内公共走道两侧每隔数米安装有应急照明、疏散指示标志，并配备有灭火器材。每间房间门口设置有独立电表，公共区域内安装有监控摄像设备。本案审理中，询问南京电表厂是否需要去三层现场勘验，南京电表厂表示三层与二层基本一致，无需去现场勘验。

原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。双方之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同履行各自的合同义务。庭审中，南京电表厂明确其解除合同的原因为周**经营的公寓房存在安全隐患，南京电表厂根据上级单位文件要求予以清理。对此，原审法院认为，根据周**提供的原南京市**防大队出具的复查意见书，可以证明周**经营的“广诚缘公寓”经消防部门核查，原存在的相关消防安全问题经整改后已合格。原审法院另案审理中依法组织现场勘验，经现场查看“广诚缘公寓”经营区域门口设置有门禁系统，公共走道内安装应急照明灯、疏散指示标志及监控摄像，并配备了足够数量的灭火器材，并无证据证明存在安全隐患。南京电表厂称周**经营的“广诚缘公寓”存在安全隐患，但未提供充分的证据予以证明，故南京电表厂以此为由主张解除合同，对此不予支持。南京电表厂根据相关文件精神主张与周**解除涉案合同，不符合法律规定，南京电表厂据此主张解除合同的理由亦不成立。因此，对于南京电表厂的诉讼请求，不予支持。综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条以及《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回南京电表厂的诉讼请求。原审案件受理费11600元，减半收取5800元，由南**厂负担。

南京电表厂不服原审判决，向本院提起上诉称，一、上诉人与被上诉人在《租房协议》中明确约定：“在承租期内，上级主管部门进行改革改制或契约体制发生变化时，甲、乙双方平等友好协商后，在甲方规定的时间内搬出，因国家建设、城市规划或企业整体开发等人力所不能抗拒的因素而造成甲、乙双方不能履行本协议时，甲方应提前六个月通知乙方协商后，可终止合同履行。”上诉人系南**工集团下属企业，作为国有企业，受到上级主管单位或企业的领导和管理，上诉人必须服从上级主管部门的有关决定和指示。故基于此现状，上诉人才与被上诉人签订合同时作出上述约定，故上诉人解除该租房协议符合合同约定。二、涉案房屋不能作为集体宿舍使用，且被上诉人违法改变房屋使用性质。根据住建部《商品房屋租赁管理办法》第六条规定，涉案房屋属于不得出租的范围。被上诉人系违法经营，上诉人有权解除租赁合同。在本案中，被上诉人在三层楼顶建造了违章建筑，不仅对房屋的安全带来严重隐患，也违反了合同的约定，上诉人解除该《租房协议》有理有据。综上，原审法院适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持上诉人原审诉请。

被上诉人周**答辩称，自2006年开始，被上诉人一直持续经营至今，没有任何违约，上诉人未提出任何异议。周**承租的房屋并非集体宿舍，也未改变房屋的使用性质，三楼楼顶违建亦不是其所搭建。被上诉人手续齐全，消防验收全部合格，没有任何违约，其不同意解除合同。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原审判决。

本院查明

本院二审查明的事实与原审法院查明的一致。

本院认为

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，南京电表厂与周**于2005年12月15日签订的租房协议，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效。周**租赁南京电表厂的房屋用于公寓房租赁，对此，南京电表厂明知，未提出异议。南京电表厂提交的证据，不能证明涉案房屋存在重大安全隐患，亦不能证明周**的公寓房租赁违反南京市关于“群租房”的有关规定，故上诉人南京电表厂主张周**违法经营缺乏依据，本院不予支持。

关于南**表厂上诉所称周**在房屋上所搭建的违法建筑，双方当事人在合同中约定，将顶楼亦租赁给周**使用，至于涉案房屋上所搭设的建筑物是否属于违建，不属于人民法院民事案件受理范围。双方当事人在二审提交的证据，不属于与本案相关联的新证据，本院不予认定。

综上，南京电表厂要求解除与周**签订的租房协议，依据不足，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，判决并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费11600元，由上诉人南京电表厂负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年四月二十八日