原告陈**与被告姚**租赁合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

原告陈**与被告姚**租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月24日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈**及其委托代理人林**，被告姚**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告陈**诉称：2014年6月24日，其与被告姚**签订《厂房租赁协议》一份，约定由其承租姚**位于江宁**九领台机场高速西庆群养殖厂的厂房，租赁期限自2014年6月21日至2016年6月20日止，租金每年20000元。协议签订后，其支付第一年租金20000元，并应姚**要求安装隔墙花费1180元，姚**在其入住四个月后强行解除协议，其为此搬迁花费9360元，其多次与姚**协议解除事宜未果。故诉至法院，要求判令：1、确认双方签订的《厂房租赁协议》于2014年11月1日解除；2、姚**立即退还其租金人民币13333元并赔偿其各项损失人民币14590元。

被告辩称

被告姚**辩称：其不同意返还原告陈**的租金，陈**主张的损失其不认可，其没有赶陈**走，是陈**自行搬走的，具体搬离时间其不清楚，秣**出所有书面记录。

本院查明

经审理查明：原告陈**与被告姚**于2014年6月21日签订《厂房租赁协议》一份，约定姚**将位于南京市江宁区秣陵街道九领台机场高速路西庆群养殖厂的厂房租赁给陈**使用，租赁期限2年，自2014年6月21日起至2016年6月20日止。交付期限为本出租协议生效之日起五日内，姚**将厂房按陈**要求交付陈**使用，且陈**同意按厂房及设施的现状承租。租金每年20000元，双方签订协议后10日内一次性支付给姚**，姚**应出具相应金额的收据或收条给陈**。如协议未到期，姚**中途变卦收回厂房或转租他人，姚**应支付陈**搬家费10000元。若陈**厂房租赁未到期需要自行搬出，陈**应提前2个月通知姚**。当日，陈**支付姚**租金20000元。2014年6月29日，姚**收取陈**门窗安装费用1180元。

另查明：2014年10月22日20时许，被告姚**因房租与原告陈**发生矛盾，姚**要求陈**当晚搬走，经南京市公安局江宁分局秣陵派出所民警调解，双方同意第二天自行协商具体搬走时间。2014年11月5日，陈**从涉案承租厂房搬离。

再查明：2008年1月18日，被告姚**与案外人南京市江**村民委员会（以下简称周**委会）签订租赁协议，约定姚**租赁周**委会田亩28亩作为养殖基地。租赁协议第三条约定，“乙方（姚**）不得随便再租赁土地上从事与本业务无关的生产，根据当时具体情况灵活操作运营”。原告陈**承租的涉案厂房系建造在上述租赁土地范围内，姚**在建设涉案陈**承租的厂房时未办理报建手续。

2015年4月原告陈**向本院提起诉讼，要求确认其与姚**签订的厂房租赁协议自2014年11月1日起解除，姚**并返回租金和赔偿损失，陈**并提交有厂房租赁协议、接处警记录、支出证明单、租金收条、搬运费的收条及收据以证明其主张。姚**对接处警记录的真实性和内容均无异议，对支出证明单和租金收条的真实性无异议，其认可收到租金20000元、门窗安装以及隔墙费用1180元，对陈**提交的其他证据真实性均不予认可。对于陈**要求确认双方签订的厂房租赁协议解除的诉请，姚**认为陈**租赁厂房面积只有800多平方米而非1300平方米，其曾要求陈**重新签订协议，其与陈**没有签订合同，不存在解除合同，其认为双方签订的厂房租赁协议无效。陈**认为双方签订协议为有效合同，并认为姚**强行要求其搬离，给其造成损失。其要求确认双方签订的厂房租赁协议已解除并要求姚**赔偿损失。审理中，因双方意见分歧，致调解未成。

上述事实，有厂房租赁协议、支出证明单及当事人的陈述等证据证实。

本院认为

本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被告姚**在未取得建设工程规划许可证的情况下，建设涉案厂房并将涉案厂房出租给原告陈**，双方签订的厂房租赁协议依法应属无效合同。故对陈**要求确认解除双方签订的《厂房租赁协议》自2014年11月1日解除的诉讼请求，本院不予支持。关于陈**要求姚**返还租金13333元，法律规定房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中陈**的搬离时间为2014年11月5日，陈**实际承租时间为138天，陈**应当支付房屋占有使用费7561.64元（138天×20000元／年÷365天／年），因陈**已支付20000元，姚**还应返还12438.36元，故对陈**的该项诉讼请求，本院予以部分支持。关于陈**要求姚**赔偿其隔墙及安装窗户费用1180元，因双方约定租期为2年，而陈**实际使用涉案厂房时间为138天，姚**对剩余租期内隔墙及安装窗户的使用，应支付陈**相应的折价补偿款956.93元（1180×（365天／年×2年-138天）÷365天／年×2年］。法律规定，合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，姚**在出租涉案厂房时未如实告知涉案厂房是否具备法定承租条件，陈**在承租涉案厂房时亦未尽到必要的注意义务，双方对合同无效均存在过错，依法应各自承担相应的责任。关于陈**主张的搬迁费用13410元，陈**提交有收据、收条，以佐证其因搬迁产生的叉车搬运线盘费用2250元、运输费1800元以及人工费9360元，姚**对上述费用均不予认可，本院结合涉案搬运货物线盘重量、搬运距离并结合双方的过错程度，酌定姚**应支付陈**的搬迁费为5000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告姚**于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告陈**房屋使用费12438.36元并支付隔墙及安装窗户的折价补偿款956.93元以及搬迁费5000元，合计18395.29元。

二、驳回原告陈**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案应收案件受理费498元，由原告陈**负担170元，由被告姚**负担328元（此款已由原告陈**垫付，被告姚**在支付上述款项时应加付此垫款）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省**民法院。同时根据**务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省**民法院预交上诉案件受理费（开户行：农行**楼支行，账号：10105901040001276）。

裁判日期

二〇一五年十一月二十三日