原告贾**与被告李**房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告贾**与被告李**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月5日受理后，依法由审判员王**任审判，公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭，二次公开开庭进行了审理。原告贾**及委托代理人廖**，被告李**及委托代理人王权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告贾*英诉称，原告作为承租人于2012年开始在被告处租赁XX园门面房（XX-1），第一期协议租赁期限为2012年2月20日至2014年2月19日，第二期协议租赁期限为2014年2月20日至2015年2月19日，约定每年房租38000元，半年一交，租房押金3000元。原告依约在2014年7月20日向被告缴纳了最后一期房租19000元。XX园门面房XX-1、XX-2、XX-3的产权管理人为XX园物业，XX-1为被告从物业公司租赁后转租给原告，原告租赁XX-1做小吃生意，2013年11月登记注册个体工商户，领取营业执照，门店名称为“XX美食”。2014年5月，XX-1-3三间门面房突然停电，其原因系被告未向现任物业公司华旺物业缴纳房租，后经街道办事处协调华旺物业恢复供电，三间门面房继续经营，原告亦如约于2014年7月20日缴纳了最后半年房租19000元。2014年9月5日华旺物业又突然以被告未缴纳房租为由将三家门面房停电。因被告不及时向物业公司缴纳房租或者寻求其他解决办法，物业公司就此断电，导致原告承租的门面房被迫停业至今，损失惨重，且被告将此问题拖延至今导致合同无法继续履行。基于上述事实，原告认为被告的违约行为，造成原告重大损失，故原告诉至法院，请求判令：1、解除租赁协议，被告退还2014年9月5日至2015年2月19日期间的租金17394元、押金3000元；2、被告支付违约金6333元（2个月房租）；3、被告赔偿原告停业损失24000元（自2014年9月5日至协议解除日），搬家费1000元；4、诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告李**辩称：被告从南京**公司（以下简称豪庭物业）租赁了涉案房屋，并已向豪庭物业支付了2011年5月1日至2016年2月28日期间的房租。原告承租的门面房停电的原因并非被告造成，被告并无过错行为也无侵权行为，所以其全部损失应自行承担，或者由相关的责任方承担。原告此前一直未与被告提及解除租赁合同事宜，被告收到法院传票才知道此事。鉴于原告要求解除合同，被告同意从开庭当日起解除租赁协议。

本院查明

经审理查明：2007年7月13日，南京市大厂XX园小区业主委员会与豪庭物业签订XX园小区《物业管理委托合同》，由豪庭物业为南京市六合区XX路XX号XX园小区提供物业服务，期限自2007年7月10日起至2014年7月9日止。2007年7月18日，南京大**发中心（甲方）、南京市沿江工业开发区房改办（乙方）、南京豪**限公司（丙方）、南京**限公司（丁*）签订协议，约定：甲、乙方将XX园小区的物业管理工作委托给丙方实施管理，期限自2007年7月起至2014年7月止（具体的物业管理委托合同，由XX**委会与丙方签订）。丁*承诺在建设XX园小区项目时负责单独建造门面房约300平方米（以实际建筑面积为准）、汽车库约15间（以实际间数为准），提供给丙方使用，以维持XX园小区的持续管理。甲、乙方给予丙方物业费亏损补贴，其中租金补贴为：XX园小区2009年上半年竣工交付使用后，并入XX园小区进行统筹管理。丁*将新建小区内约有300平方米的门面房以及15间汽车库交由丙方对外出租，其租金收入作为甲、乙方对丙方物业费亏损的补贴，丙方出租经营门面房以及15间汽车库的期限为七年，起始时间按实际交付的三个月以后开始计算。延期交付造成空缺租金由丁*负责。

2011年3月23日，李**与豪庭物业签订《房屋租赁协议》一份，约定甲方（豪庭物业）将XX园门面房（XX路XX-1）出租给乙方（李**）使用，租期自2011年5月1日起至2016年2月28日止。同时约定，租赁期间确因经营需要，经甲方许可，乙方可以在承租的期限内将房屋转租他人。合同签订后，原告按约一次性交纳了五年的租金104400元、五年的公摊水电费580元、水电费押金1000元、房屋保证金XX0元，共计107480元。

自2012年起，李**（甲方）将XX路XX-1门面房转租给贾**（乙方）从事美食经营，2014年2月20日双方签订最后一期《租赁协议》，约定：租赁期限自2014年2月20日起至2015年2月19日止，租金38000元／年，半年支付一次。乙方入住前须向甲方交纳3000元作为房屋内设施及水电气押金，乙方退租后结清租期内已产生相关杂费，无任何拖欠费用甲方如数退还。租赁期届满时，如甲方不再出租该房屋给乙方，或者乙方不再续租该房屋，甲、乙双方须在本协议满之前一个月通知对方。租赁期内如因甲方原因中途终止本协议则甲方赔付乙方2个月的房租作为违约金，如乙方中途终止本协议自行搬出则赔付甲方2个月房租费作为违约金，甲方退还剩余租金、押金并收回该房屋。2012年2月20日，贾**在签订第一期租赁协议时即向李**交纳了水电气等押金3000元。2014年7月20日，贾**向李**交纳了2014年8月20日至2015年2月19日的房租19000元。

2013年10月31日，豪庭物业撤出XX园小区。后由南京华**限公司（以下简称华旺物业）入驻该小区。豪庭物业撤出XX园小区时未与该小区业主委员会及华旺物业办理交接手续。2014年9月4日，华旺物业向包括李**在内的商铺业主及物业使用人发出停电通知：将于9月5日上午10时作停电收回处理。次日，XX园门面房（XX路XX-1）被断电。

另查明，2014年9月14日，李**向豪庭物业发出书面通知函，告知其停电事宜，并要求三日内协商解决。后协商未果。2015年1月13日，李**再次向豪庭物业发出书面通知函：因XX路XX-1号门面房自2014年9月5日断电至今，导致实际承租人无法经营，无法实现租赁目的，双方的租赁合同于2014年9月5日起解除。嗣后，双方就解除合同事宜未能达成一致，李**于2015年1月19日诉至本院，要求解除与豪庭物业之间的租赁协议、退还租金并赔偿损失，本院作出（2015）六**初字第187号民事判决书，确认李**与豪庭物业签订的房屋租赁协议已于2015年1月13日解除。该判决现已生效。

2016年1月12日，华旺物业出具证明：收到XX园商铺XX-1号XX美食水、电费结清。

以上事实，有《房屋租赁协议》、《租赁协议》、收款收据、收条、接处警工作登记表、个体工商户营业执照、华旺物业出具的证明、（2015）六**初字第187号民事判决书、录音资料及原、被告的陈述予以证实，本院予以确认。

本院认为

本院认为，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。根据原、被告双方签订的租赁协议的约定，被告理应在租赁期间向原告提供符合约定用途的租赁物。原告承租的XX路XX-1号门面房系经营用房，因此，在非因原告原因造成的第三方断电情形后，被告应积极采取补救措施，恢复该门面房的供电，以保证该门面房正常使用，但自2014年9月5日该门面房被断电，直至原告向本院提起诉讼时，被告均未能采取有效措施恢复该门面房的正常供电，严重影响了该门面房的正常使用，致使原告租赁合同的目的无法实现，因此，原告可以行使法定解除权解除租赁协议。现原告诉请要求解除租赁协议，并要求退还于2014年9月5日至2015年2月19日期间的租金，本院认为，原告于2015年1月5日向本院提起诉讼，被告于2015年1月9日收到原告的诉状材料，其已知晓了原告解除租赁协议的主张，后被告于2015年1月13日向豪庭物业发出解除租赁协议的通知函，被告的该通知解约行为已致原、被告间的租赁协议无法继续履行，双方间的租赁协议事实上已于2015年1月13日解除，故被告应向原告退还2015年1月13日至2015年2月19日期间的租金3800元。另根据租赁协议的约定，被告收取的押金3000元应予以退还，同时还应对原告承担违约责任，向原告支付违约金6333元。原告主张要求被告赔偿其停业损失24000元及搬家费1000元，证据不充分，本院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百零七条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第二款、第一百四十二条的规定，判决如下：

裁判结果

一、原告贾**与被告李**于2014年2月20日签订的租赁协议于2015年1月13日解除；

二、被告李**于本判决生效之日起十日内向原告贾**退还租金3800元、押金3000元，合计6800元；

三、被告李**于本判决生效之日起十日内向原告贾**支付违约金6333元；

四、驳回原告贾**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1228元，由被告李**负担208元，原告贾**负担1020元（诉讼费用原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。

裁判日期

二〇一六年三月七日