彭**与侯**房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人侯**因与被上诉人彭**、原审第三人赵**房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泗洪县人民法院（2014）洪*初字第03948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

彭**原审诉称：2012年4月19日，彭**与侯**签订房屋租赁协议，租赁期限至2020年2月28日，约定房屋用途为经营家纺。2014年11月1日，在未经彭**同意的情况下，侯**擅自将承租房屋转租给第三人赵**，并拆除原有的装饰地台、隔断，移走原有的床架，改经营用途为经营家具，给家百利家具店和樱花家纺店经营带来不利影响。彭**与侯**、第三人赵**多次交涉未果，故诉至法院，请求依法判令解除彭**与侯**之间的房屋租赁合同，并由侯**承担本案诉讼费用。

一审被告辩称

侯**原审辩称：其不存在转租行为，赵**是其雇佣的员工，现在仍然经营家纺，且租赁协议中未约定经营家具可以解除合同。因此，彭**的诉讼请求无事实和法律依据，对其诉讼请求应予驳回。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2010年4月1日，彭**与案外人五**公司签订房屋租赁合同（招商版），该合同约定五**公司将其拥有合法出租权的泗洪水岸城邦C2栋2楼1100平方米的商业用房租赁给彭**，租赁期限为9年10个月，自2010年5月1日至2020年2月28日止。该合同第三条还约定租赁用途为家纺经营，如彭**从事其他经营须经五**公司书面同意，彭**应当确保在该合同项下的利益不受转租影响的情况下，在租赁期间经五**公司书面同意后可以将租赁物部分租给第三方用于合法的商业经营或办公，但不得转租给苏*、**美、大中、永乐、宏图三胞等与五**公司有利益冲突的经营业态。

2010年4月5日，彭**将承租的上述商业用房中约500平方米的场地（水岸城邦C2栋二楼东侧、南侧）转租给案外人孔**经营家具，店名为“家百利家具店”。协议签订后，孔**按照经营家具店的需要，对该栋二楼东侧和南侧的场地进行装修。彭**按照经营家纺的需要，对该栋房屋二楼北侧进行装修，店名为“樱花家纺店”。五**公司按照经营家用电器的需要，对该栋一楼及二楼西侧进行装修，店名为“五**公司泗洪水岸城邦店”。2010年9月，上述三店开业经营，并在（北）外墙一楼与二楼之间悬挂店牌，店牌上载明“二楼家纺家具城”。

2012年4月19日，彭**将“樱花家纺店”转租给侯**经营，双方签订房屋租赁协议。协议约定“该房屋用途为：经营家纺。除双方另有约定外，乙方（即侯**）不得改变房屋用途；租赁期限自2012年5月1日至2020年2月28日止；该房屋租金为每年人民币捌万元整，每年5月1日前20天付清下年度租金；乙方不得私自将经营场地转租，如需转租必须征得甲方（即彭**）书面同意，否则甲方有权收回乙方经营场地。”协议签订后，侯**按协议约定经营该店。2014年11月，侯**未经彭**同意即拆除该店部分地台、隔断，移走摆放家纺的床架，放置沙发、床及少量的餐桌、衣柜、茶几，并在店内背景墙上张贴店铺标识“良宇家俬”，在店内西侧和公共过道处保留少量家纺货品。

原审法院另查明：赵**负责“樱花家纺店”的日常经营管理。2015年2月，五星电器公司向彭**出具一份转租同意函，该函载明五星电器公司同意彭**在租期内将物业转租给孔**、侯**分别经营家具、家纺。

一审法院认为

原审法院认为：彭**主张侯**存在转租给第三人赵**的行为，但未提供证据予以证实，不予采信。彭**将其从五星电器公司承租的经营场地，转租给侯**经营家纺，现已达近三年之久，应推断五星电器公司对彭**转租行为是知晓的，且五星电器公司现已出具了转租同意函，故彭**转租行为合法有效。侯**拆除樱花家纺店部分地台、隔断及移走摆放家纺的床架，现虽然保留少量家纺，但主要经营沙发和床，且从其在店内背景墙上张贴“良宇家俬”店铺标识的行为中，可以看出其已经改变原经营家纺的房屋用途为经营家具。侯**未按照合同约定的方法即约定的房屋用途使用租赁房屋，其行为构成违约，出租人彭**有权解除合同。遂判决：解除彭**与侯**于2012年4月19日签订的房屋租赁协议。案件受理费25元，由侯**负担。

上诉人诉称

上诉人侯**不服原审判决向本院提起上诉，请求依法改判驳回彭**原审诉讼请求。其主要理由是：1、根据双方租赁协议的约定，侯**租赁的是“400平方米场地”而非樱花家纺店。樱花家纺店原由侯**、彭**及案外人毕**共同合伙经营，2012年2月后，由侯**单独经营；2、侯**不存在改变经营用途的情形。经营场所摆放的床是家纺的陈设用具，布艺沙发属于家具用纺织品，也属于家纺范围；3、侯**并不存在损害租赁物的行为，地台、隔断、床架并无证据证明属于彭**所有，如何处理也不需征得其同意；4、双方的租赁合同并未约定彭**解除合同收回场地的情形，即使侯**实际经营家具，并未实际损害彭**及五星电器的利益，彭**无权行使合同解除权。

被上诉人辩称

被上诉人彭**答辩称：1、侯**认为租赁物为“400平方米场地”属于理解错误，在双方的租赁协议中已经明确约定出租的场地为家纺城，用途为经营家纺；2、侯**拆除原装修的部分地台、隔断，并在店内墙上张贴“良宇家俬”标识，尽管其在店内保留少量家纺，不影响其转向经营家具的事实，其行为对租赁物有损；3、根据合同法的相关规定，侯**作为承租人未按约定的方法使用租赁物，致使租赁物受到损失，彭**作为出租人有权解除合同；4、侯**还存在拖欠租金的事实，彭**据此也可以提出解除双方的租赁合同。

本院认为

本案的争议焦点为：侯**的经营行为是否改变了约定的租赁房屋用途；如果承租人改变了承租房屋的用途，出租人有无解除涉案合同的权利。

二审中，侯**对原审判决认定其张贴“良宇家俬”的标识、改变承租房屋用途有异议，对原审查明的其他事实均无异议；彭**对原审查明的事实无异议。对原审查明事实中双方无异议的部分，本院予以确认。

二审另查明，原审法院经现场勘验，双方当事人签字确认侯**在承租场地中陈设的主要物品为床、沙发、衣柜、餐椅等多数与经营家纺业务无关的家具。

二审再查明，彭**与五**公司签订的《房屋租赁合同》约定，如彭**未经五**公司同意，擅自改变房屋用途，五**公司有权解除合同，彭**应支付五**公司届时6个月的租赁费用作为违约金，并赔偿五**公司所遭受的一切损失。

本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”本案中，彭**经出租人五星电器公司同意，将涉案房屋转租给侯**，不违反法律的强制性规定，其转租行为合法有效。根据转租合同的约定，侯**承租房屋的用途限定为经营家纺，并特别约定侯**不得改变房屋用途。但侯**在实际承租过程中未经彭**及五星电器公司同意擅自经营家具，改变房屋用途，该行为致彭**的出租利益存在风险。故彭**依照上述规定，解除其与侯**之间的租赁合同理由充分，本院予以支持。

综上所述，上诉人侯**的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人侯**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月五日