上诉人陈**与被上诉人富力南京**限公司商品房预售合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

上诉人陈**因与被上诉人富力南京**限公司（以下简称富**司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2015）江宁汤民初字第00080号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法适用组成合议庭，公开开庭进行了审理。陈**的委托代理人孔**，富**司的委托代理人谢*、吴**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

上诉人陈**原审诉称，2013年11月11日，其与富**司签订《南京市商品房预售合同》一份，约定由其认购富**司开发的位于南京市江宁区麒麟街道东麒路西侧、沧麒东路东侧、光华北路南侧富力城某幢101室的房屋一套（以下简称涉案房屋），房屋单价24090.35元／平方米，房屋面积141.3平方米，总价款为3403967元，房屋装饰标准为精装修，约定交付日期为2014年11月30日。协议签订后，其依约向富**司支付全部款项。后富**司于2014年11月26日通知其收房，其收房时发现房屋存在重大装修质量问题，导致其无法及时入住，与富**司在有关部门备案登记的4500元／平方米的装修标准存在巨大差距。其于同年11月29日委托第三方专业验房机构进行验房，显示该房屋存在水不通、地板松动等多处瑕疵，其当天将验房报告单送给富**司，富**司承诺15日内整改，之后未整改。富**司为规避法律责任，在事先拟定好的合同中特别补充约定，关于精装修约定的标准模糊，如双方对装修标准附件四存在理解分歧，乙方同意以开发商的解释为准；甲方在签署本合同及其附件及其他正式签署的相关协议之前或之后，通过楼书、海报、宣传品及展示的样板间不对确定该房屋产生重大影响；房屋的装修、户型结构以本合同约定为主，甲方不对乙方产生责任。以上约定的内容多为限制其主要权利的相关内容，可视为格式合同，为无效合同。现要求：1、确认补充条款一第十三条第1、2、3为格式条款，应为无效；2、富**司赔偿其装修差价损失70650元；3、判令富**司对房屋装修瑕疵进行限期整改；4、判令富**司承担自2014年12月1日至符合交房标准之日的违约金20400元；5、判令富**司赔偿其因不能按期交房至其产生的房屋利益损失且违约金部分不能弥补的间接损失8000元。

被上诉人辩称

被上诉人富**司原审辩称，陈**向其购买涉案房屋，并支付了购房款，其已经向陈**交付房屋。对于陈**主张，其认为：1、双方未就室内精装修价格进行过邀约、承诺，亦未达成任何协议。补充协议明确约定双方权利义务仅以合同及其附件及其他正式签署的书面协议为准，而双方仅在商品房预售合同中约定房屋单价，未对房屋套内装饰装修款进行约定。2、《商品房预售方案》载明的装修单价4500元／平方米不能作为双方达成的装修标准的依据。该方案系其向南京市住房与城乡建设委员会（以下简称南京市住建委）提交，其目的是为了获得商品房预售许可，并非为了与陈**订立合同。该标准并非其通知陈**，故不构成承诺。《江苏省商品房销售明码标价实施细则》第5条规定，已取得新建商品住房预（销）售许可证的商品房经营者，要在正式销售5日前一次性公开全部销售房源，并按照申报备案价格明码标价对外销售。根据其提交的商品住房明码标价联系单，其向南京市物价局报备的价格是按照涉案商品房的建筑面积统一计价，该价格包含了装修价格，但是未对室内精装修价格单独计价。3、陈**认为涉案房屋室内精装修标准为4500元／平方米属于认识上的错误。根据双方补充协议约定，精装修的范围包括公共部分的装修及设施。根据《江苏省商品房销售明码标价实施细则》第10条，销售价格包括合理的开发建设成本、税金、利润等，同时包括供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视、安全监控系统、进户门、信报箱等基础设施建设费用，不能简单按照4500元／平方米来确定涉案房屋的室内装修价格标准。4、涉案房屋已经通过竣工验收备案，并非陈**陈述因装修存在质量问题而无法达到精装修标准。若陈**认为房屋装修存在质量问题，应委托房屋所在地有资质的检测机构检测，在未提供相应检测报告的情况下，仅凭主观判定房屋存在装修质量问题无事实依据。5、其已根据合同按照约定的交付条件完成交付，不存在迟延交付，不应由其赔偿违约金。根据购房合同第六条，双方约定交付时间为2014年11月30日，交付标准为其取得建设工程规划验收合格书及房屋竣工验收备案证明材料。补充协议一第五条第三款约定其取得竣工验收备案证明材料为房屋交付的唯一条件，补充协议二第一条第4款约定毛坯房与装修房的验收在装修完毕后一次性验收，其于涉案房屋约定的交付日期前已经取得了竣工验收备案表及建设工程规划验收合格书，达到了交付条件。根据补充协议一第六条第2款约定，陈**逾期办理交房手续的，视为其在入住通知书确定的交房日第二天已经将房屋交付给陈**。其在交付日期前已经向陈**发出书面交房通知书，陈**也认可收到该通知书，系陈**逾期办理交房手续。综上，陈**诉请没有事实与法律依据，请求法院驳回陈**诉请。

原审法院经审理查明，2013年11月11日，陈**（乙方）与富**司（甲方）签订《南京市商品房预售合同》1份。约定由陈**认购富**司开发建设的涉案房屋一套，建筑面积141.3平方米、单价为24090.35元／平方米，总价款为3403967元，交付日期为2014年11月30日前。该合同补充协议一第五条第3项约定：“双方一致同意该房屋的交付条件为甲方取得竣工验收备案证明材料，且该条件为该房屋交付的唯一条件”；第六条第2项约定：“乙方逾期办理房屋交付手续，或乙方原因造成房屋未能按期交付的，每逾期一日，乙方应向甲方支付购房款总额的万分之一作为违约金，且视为甲方在《入住通知书》确定的交房日第二天已经将该房屋交付乙方（视为交付）”；第十三条第1项约定：“甲、乙双方的权利义务，无论签约双方是否口头或书面确认，仅以本合同及其附件及其他双方正式签署的书面协议约定为准。甲方在签署本合同及其附件及其他双方正式签署的相关协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘所示内容，不是甲方的要约或承诺，不是买卖双方合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据，其中涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件及交付时实际情况为准。甲方无需就该等变化通知乙方，无需就此对乙方承担责任”。该合同补充协议二就装修工程进行了具体约定，其中第一条第4项约定：“乙方在此不可撤销的同意，甲方可无需与乙方办理预售合同规定的该商品房的交付手续而直接对该商品房进行装修工程（包括在商品房建设工程施工期间进行装修工程），同时乙方同意毛坯房和装修房的验收在装修完毕后一次性验收，此情形下不能认定甲方逾期履行预售合同规定的商品房交付义务。且，双方进一步同意，以该商品房所在楼宇《建筑工程竣工备案表》的日期作为买卖双方确认的该商品房（而非装修工程）已完整、适当履行交付的日期”；第三条约定：“乙方接受装修工程时，如认为装修工程存在问题，应委托房屋所在地有资质的检测机构检测，但不得影响其按照本协议规定完成装修工程交接手续的义务”。该补充协议同时附装饰装修和设备标准，明确装修范围：一、公共部分，包括外墙、大堂、电梯前厅、电梯、楼梯间、信报箱、安防；二、住宅部分，包括门厅、入户门、室内门、窗户、客厅、卧室、厨房、卫生间、阳台、空调、地暖、太阳能、水电设施、弱电、燃气、户内安防系统、遮阳。合同并对其他事项进行了约定。合同签订后，陈**按照约定全额支付了购房款。

原审法院另查明，2013年6月27日，富**司就涉案房屋向南京市住房和城乡建设委员会申报《商品房预售方案》，其中载明装修类型为装修房，装修单价为4500元／平方米。同年7月15日，南京市物价局出具商品住房明码标价联系单，其中载明某幢101室房屋建筑面积141.3平方米，销售单价25146元，总价3553081元，装修状况为精装。2014年6月24日，南京市规划局向富**司下发了《建设工程规划核实合格书》。同年6月27日，南京**筑工程局对涉案房屋楼盘进行了工程竣工验收备案。

2015年2月，陈**向原审法院提起诉讼。审理中，陈**不再主张补充条款一第十三条第1、2、3格式条款无效，放弃要求富**司对房屋装修瑕疵进行整改，并不再主张富**司赔偿间接损失8000元。双方当事人一致认可除商品房预售合同及补充协议一、二以外，双方未签订其他书面协议。陈**主张按照《商品房预售方案》中载明的装修单价4500元／平方米的标准由富**司向其补偿装修差价，并申请对装修标准进行鉴定。富**司坚持认为该数额系其为了取得预售许可证自行估算的价格，并非双方合同构成要件。对于涉案房屋的交付，陈**认可在约定期限内收到收楼手续书，办理了房屋交接表，但主张收房后验房时发现房屋存在质量问题无法实际居住，其已经向富**司邮寄送达拒绝收房告知函表示其拒收房屋，并提交了恒*物业验房单和南京**公司的房屋验收报告证明房屋存在质量问题。富**司对恒*物业验房单真实性不持异议，但辩称系恒*物业陪同陈**进行验收，其并不认可验房单中的问题；对于南京**公司的房屋验收报告，富**司辩称对验房事宜不知情，且该公司无验房资质，陈**认可系其单方验房，亦未对验房机构的资质提供证据。陈**另提交报纸报道两篇及富**司的函两份，以证明房屋质量存在问题，富**司辩称报纸报道仅系业主单方陈述，并无事实依据，而富**司的两份函仅能表明其在交房前与业主就涉案房屋存在的问题进行沟通，并不能表明房屋存在重大质量问题而导致陈**拒收房屋。对于陈**主张的违约金计算标准，富**司认为该标准约定过高。因双方意见分歧，致调解未成。

上述事实，有《南京市商品房预售合同》及补充协议一、二、《商品房预售方案》、购房票据、报纸报道、函、验房单、房屋验收报告、拒绝收房告知函、快递详情单、《建设工程规划核实合格书》、竣工验收备案表、楼幢号对照表、交房通知书、快递详情单、商品住房明码标价联系单及当事人的陈述等证据予以证实。

原审法院认为，陈**（乙方）与富**司（甲方）所签订的《南京市商品房预售合同》及补充协议一、二均系双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。陈**已全额支付购房款，原审法院依法予以确认。陈**不再主张补充条款一第十三条第1、2、3格式条款无效，放弃要求富**司对房屋装修瑕疵进行整改，并不再主张富**司赔偿间接损失8000元，系自行处分诉讼权利，原审法院依法予以确认。根据合同约定，涉案房屋单价为24090.35元／平方米；该合同补充协议一第十三条第1项载明：“甲、乙双方的权利义务，无论签约双方是否口头或书面确认，仅以本合同及其附件及其他双方正式签署的书面协议约定为准。甲方在签署本合同及其附件及其他双方正式签署的相关协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘所示内容，不是甲方的要约或承诺，不是买卖双方合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据，其中涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件及交付时实际情况为准。甲方无需就该等变化通知乙方，无需就此对乙方承担责任”。双方一致认可，除商品房预售合同及补充协议一、二以外，未签订其他书面协议。陈**主张按照《商品房预售方案》中载明的装修单价4500元／平方米的标准由富**司补偿装修差价，因该销售方案系富**司向南**建委提交备案，其目的是为了获得商品房预售许可，而并非双方当事人之间约定，故陈**该项主张没有法律依据，原审法院不予支持。补充协议一第五条第3项约定：“双方一致同意该房屋的交付条件为甲方取得竣工验收备案证明材料，且该条件为该房屋交付的唯一条件”；第六条第2项约定：“乙方逾期办理房屋交付手续，或乙方原因造成房屋未能按期交付的，每逾期一日，乙方应向甲方支付购房款总额的万分之一作为违约金，且视为甲方在《入住通知书》确定的交房日第二天已经将该房屋交付乙方（视为交付）”；补充协议二第一条第4项约定：“乙方在此不可撤销的同意，甲方可无需与乙方办理预售合同规定的该商品房的交付手续而直接对该商品房进行装修工程（包括在商品房建设工程施工期间进行装修工程），同时乙方同意毛坯房和装修房的验收在装修完毕后一次性验收，此情形下不能认定甲方逾期履行预售合同规定的商品房交付义务。且，双方进一步同意，以该商品房所在楼宇《建筑工程竣工备案表》的日期作为买卖双方确认的该商品房（而非装修工程）已完整、适当履行交付的日期”。第三条约定：“乙方接受装修工程时，如认为装修工程存在问题，应委托房屋所在地有资质的检测机构检测，但不得影响其按照本协议规定完成装修工程交接手续的义务”。富**司通过了工程竣工验收备案，并获得了建设工程规划核实合格书，陈**认可在约定期限内收到了收楼手续书，办理了房屋交接表，主张收房后验房时发现房屋存在质量问题无法实际居住，其已经向富**司邮寄送达拒绝收房告知函表示拒收房屋，但其认可系单方验房，亦未提供证据证明验房机构的资质，其提交的报纸报道亦系业主的单方陈述。综上，可以表明富**司已经按照约定向业主交付了房屋，陈**并未提供充分证据证明房屋存在重大质量问题导致其拒收房屋，故对于陈**主张逾期交房违约金的诉讼请求，缺乏法律和事实依据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，原审判决驳回陈**的诉讼请求。一审案件受理费2307元，由陈**负担。

上诉人陈**不服原审判决，向本院提起上诉，其上诉请求为：1、依法撤销原审判决，改判补偿房屋装修差价70650元（暂按装修差价500元／平方米主张，实际数额以评估鉴定结果为准）及赔偿延期交房应承担的违约金20400元；2、一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。其上诉理由为：1、一审法院未严格审查约定合同内容的有效性及不顾政府性文件的存在，草率认定4500元／平方米不属于双方约定，存在错误。被上诉人为规避法律责任，在合同中约定多处限制上诉人主要权利的条款，属于格式合同，应当无效，而一审法院未予审查合同内容的效力即直接引用。关于装修标准问题，被上诉人在向江宁区住建委提交的《商品房预售方案》中明确载明，涉案房屋为装修房，装修单价为4500元每平方，该方案是政府部门的批准文件，一审法院直接认定4500元／平方米不属于双方约定，存在错误。2、一审判决认定被上诉人不构成延期交房存在不当。上诉人购买的是精装修房屋，应以交付的房屋是否符合合同约定以及装修标准为依据。本案中，被上诉人交付的房屋存在多处瑕疵等重大质量问题，导致上诉人不能正常入住，一审法院对此未加审查。被上诉人的违约给上诉人造成了损失，理应在赔偿上诉人的装修差价同时，赔偿因违约延期交房给上诉人带来的经济损失。3、一审判决程序不合法。上诉人在一审过程中，向法院申请就涉案房屋的装修标准进行鉴定，但一审法院受理申请后没有任何形式的答复，也没有向申请人释明。综上，请求二审法院依法改判。

被上诉人富**司辩称：一、被上诉人与上诉人之间并未就室内精装修价格有过要约、承诺行为，更没有就此达成过任何协议。1、双方在补充协议一第13条第1款中明确约定，双方的权利、义务，无论签约双方是否口头或书面确认，仅以本合同及其附件及其他双方正式签署的书面协议约定为准。而通观双方签署的商品房预售合同及补充协议整个内容，被上诉人仅在《商品房预售合同》第四条中与上诉人就涉案房屋的计价方式有过约定，从未约定涉案房屋装饰装修款的价格。2、《商品房预售方案》不能作为双方就涉案房屋精装修达成了4500元／平方米标准的依据。一是《商品房预售方案》既不是被上诉人向上诉人的要约也不是向上诉人所做的承诺。二是涉案商品房明码标价的依据是被上诉人向政府价格主管部门申报的价格，而不是被上诉人为取得预售许可向市住建委提交的《商品房预售方案》，上诉人偷换概念，将“预售方案”与“明码标价”二者等同起来，并以其他相关规定通知作为裁判依据，存在主观上的认识错误。3、涉案房屋“精装修的标准为4500元／平方米”这种表述本身就不够明确，被上诉人不可能与上诉人进行这样的约定。4、被上诉人与上诉人所签署的预售合同及补充协议不存在上诉人所说的系格式条款而无效的问题。二、涉案房屋已经通过了竣工验收备案，不存在上诉人所说的质量瑕疵问题。如果上诉人认为存在质量问题，应委托有资质的机构检测，上诉人在没有任何有资质机构检测报告证明涉案房屋装修存在质量问题的情况下主张质量瑕疵，缺乏事实依据。三、涉案房屋已取得了竣工验收备案表、建设工程规划验收合格书，符合合同约定的交付条件，根据合同约定已经完成了交付，不存在迟延交付的问题。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉事实与理由不能成立，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。

上诉人陈**对原审查明的事实异议之处为：原审判决查明“原告认可在约定期限内收到收楼手续书，办理了房屋交接表”与事实不符，2014年11月底其并未办理房屋交接表，直到2015年2月底才办理了房屋交接表。被上**公司对原审查明的事实不持异议。本院对原审查明的事实中双方当事人不持异议的部分予以确认。双方当事人在二审中均未提交新证据。

本院查明

本院二审查明的事实与原审一致。

本院认为

本院认为，诉争《商品房预售方案》载明4500元／平方米装修单价属于被上诉人的要约，应作为合同内容。理由如下：1、根据房地产销售政策管理规定，房地产开发企业预售商品房应将预售方案中相关信息在销售现场醒目位置进行公示，现场公示的信息必须与申请预售许可时提供的信息、房产管理部门网上公示的信息保持一致；2、诉争《商品房预售方案》载明4500元／平方米装修的单价信息已在“南京市网上房地产”网向全社会进行公示；3、双方当事人签署的补充协议第十三条裁明“涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件为准”，而《商品房预售方案》亦属应批准文件，公示内容应为批准结果；4、诉争装修价格对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，按常理来讲，被上诉人销售时亦应当就装修档次、价格问题向购房者作出说明和允诺，被上诉人认为其未在现场公示预售方案以及“南京市网上房地产”网上公示预售方案相关信息非其所为，与相关规定及常理不符。综上，上诉人主张被上诉人向住建部门申报的《商品房预售方案》应系要约，所载明4500元／平方米装修单价信息对被上诉人具有法律约束力。双方争议的4500元／平方米装修单价包含在房屋单价内，根据补充协议二所附《装饰装修和设备标准》，此价格应当包含双方约定的装修和设备，被上诉人作为出卖方应市场价格变化因素有自主定价权，上诉人作为买受人有自主选择权，该4500元／平方米装修单价系双方针对合同约定的标准协商的价格，并不违反法律规定。如上诉人认为被上诉人未按补充协议二约定的装修和设备标准交付，可要求被上诉人按此标准履行，但上诉人以装修造价达不到4500元／平方米向被上诉人主张补偿装修差价损失并要求鉴定，缺乏事实基础，本院不予支持。

对于上诉人主张延期交房违约金的上诉请求，本院认为，涉案房屋已通过了工程竣工验收备案，并获得了建设工程规划验收合格书，可视为其已满足了合同约定的交付条件。故对于上诉人主张逾期交房违约金的诉讼请求，原审法院不予支持，并无不当。如涉案房屋确实存在装修瑕疵，其可依法向被上诉人另行主张维修责任及相应损失。综上，上诉人的上诉请求并无事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2307元，由上诉人陈**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月十八日