王**与张家**中心水利管理服务站、张家港市水利局房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人王**因房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2014）张*初字第01381号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年2月12日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2009年5月8日张家港市金港中心水利管理服务站（以下简称金港中心水利站，甲方）与王**（乙方）签订租赁合同，约定：签订合同原因为因双山洲堤建设，原有芦苇被破坏，需要重新种植；甲方将在双山的、甲方管理范围内（碧水蓝天向西、环洲堤经北闸、南闸至高尔夫球场与水利站鱼池交汇处）的滩地芦苇出租给乙方用于开发种植芦苇；租期从2009年1月1日至2019年12月31日；前五年租金为每年3000元，从第六年开始根据《双山长江滩涂芦苇种植管理规划》（以下简称种植规划）及当时芦苇实际市场价格另行商定；租金在5月30日前一次性付清；乙方按照种植规划种植，种植及管理费用由乙方承担；租用期内的水电费、电话费、维修费等规费由乙方自理；甲乙双方再租用期内，不得擅自将场地或房屋转租、转让或终止合同，如有特殊情况一方确需提出终止合同，必须提前六个月提出申请，经双方协商达成统一意见后办理终止合同手续；如有政府行为，双方必须无条件服从，但争取按政策补偿乙方相应损失；如有一方违约，必须向另一方赔偿违约所造成的直接经济损失。在该份合同的附件种植规划中明确：乙方前三年种植投入为：2009年种植芦苇120亩，投入23160元，2010年种植芦苇380亩，投入73340元，2011年投入按具体（芦苇）成活情况而定，2012年至2014年投入为90000元，上述种植计划乙方总计划投入186500元；在该份种植计划的说明中明确：甲方管理范围滩涂约600亩，因洲堤建设被毁芦苇约500亩，该500亩规划重新种植芦苇。

合同签订后，王**按约对上述租赁范围内芦苇进行了补种及管理。王**向金港中心水利站支付了2009年的租金3000元。之后王**未再支付租金。

2014年1月26日金港中心水利站（甲方）与王**（乙方）签订协议书，约定：因甲方与乙方在2009年5月8日租赁合同中约定的甲方租给乙方种植芦苇的、双山洲堤约500亩的滩地按市政府要求重新整治，故双方协商自2013年12月1日起解除上述2009年5月8日租赁合同；委托张家**证中心对乙方租赁滩地范围内种植的芦苇进行价格认证；对乙方损失补偿涉及到的（芦苇）种植面积和具体金额根据价格认证结论协商确定；甲方预付乙方5万元，该款在双方结算损失补偿时予以扣除。同日，王**收到的上述5万元。

之后，因涉诉滩地上的芦苇已经因施工被破坏，张家**证中心未能出具价格认证结论。王**与金港中心水利站无法达成一致的补偿意见，为此引起本案纠纷。

上述事实有2009年5月8日租赁合同及种植计划、企业安全生产目标管理责任书、王**支付3000元及收取5万元的财务凭证、2014年1月26日协议书、2014年12月8日现场勘查笔录及有关照片、图纸及当事人陈述佐证。

另查明，王**在2013年11月25日向金**心水利站要求补偿的申请报告中列明事由为：双山西边围垦占用芦苇面积600亩，及设施被毁具体损失如下：……合计1467870元。”王**在2014年1月6日向金**心水利站要求补偿的申请报告中列明事由为：双山西边芦苇占用芦苇面积600亩，及设施被毁具体损失如下：……合计1257870元。”

张家港市水利局为机关法人，金港中心水利站为事业单位法人，两家单位均为具有法人资格的、相互独立的单位。

审理中，金港中心水利站举证了与王**的两份租赁合同，其中租赁期为2007年1月1日至2008年12月31日、租赁范围为金港中心水利站管理范围内的滩地芦苇、租金为每年15000元。金港中心水利站认为，因为上述范围内的滩地芦苇因施工等原因面积减少，因此在签订本案所涉租赁合同时，将年租金减少为每年3000元。到本案租赁合同签订时，金港中心水利站管理的滩地芦苇面积应为种植计划中约定的约600亩。王**对上述两份租赁合同无异议，认为与本案无关联性。

一审法院认为

原审原告王**的诉讼请求为：一、原审被告赔偿王**承包芦苇滩地损失7404431元。二、本案诉讼费由原审被告承担。审理中，王**认为，王**实际承包的芦苇滩地经王**测量应为1972.78亩（按1973亩计算），按每亩1000元补偿金计算，原审被告应支付王**补偿款1973000元。为此王**变更诉讼请求为：一、要求原审被告补偿王**1973000元；二、本案诉讼费由原审被告承担。

原审法院认为，王**与张家港市水利局无合同关系，双方之间关于本案涉诉标的无法律上的利害关系，王**起诉张家港市水利局不当。王**要求张家港市水利局承担责任的诉讼请求没有事实与法律依据，不予支持。

王**与金港中心水利站之间的租赁合同合法有效。在租赁合同中约定，因政府行为导致合同解除，双方应无条件服从。2014年1月26日协议书中也明确解除合同是因市政府要求重新整治有关滩地。可见，对于租赁合同解除的原因王**与金港中心水利站均是知晓的，并非任何一方单方无理提出解除合同。王**与金港中心水利站经协商签订2014年1月26日协议书，双方协商一致解除2009年5月8日租赁合同。因此，王**认为金港中心水利站违约解除租赁合同与事实不符。

2009年5月8日租赁合同经王**与金**心水利站协商解除。对于合同解除导致王**的损失，双方约定按张家**证中心认证的结论协商确定。但是，因未能获得认证结论，双方协商无直接依据，而王**因解除租赁合同产生的损失又客观存在，因此，原审法院认为应根据公平原则、诚实信用原则来确定王**的损失，对王**予以补偿。

王**认为应按照租赁合同中双山的“碧水蓝天向西、环洲堤经北闸、南闸至高尔夫球场与水利站鱼池交汇处”这一范围及按其自行测量的种植芦苇滩地面积1973亩、每亩1000元来确定补偿款金额。金港中心水利站认为应按照王**实际种植芦苇面积500亩、每亩1000元来补偿。

原审法院认为，王**对损失的计算方式明显超出了租赁合同约定的范围及公平原则，原审法院不予支持。理由：第一，在种植计划中对金港中心水利站管理范围内的滩地芦苇面积已经明确为约600亩，王**需补种的为500亩，王**在向金港中心水利站申请补充的报告中也认为涉及600亩的损失，在2014年1月26日协议书中又进一步明确金港中心水利站将约500亩滩地租给王**，因此王**认为要按其自行测量的面积计算租赁滩地面积与合同约定及自认损失范围不一致，王**计算损失的方式没有依据；第二、从王**与金港中心水利站之间的三份租赁合同来看，虽然租赁范围均是金港中心水利站管理范围内的滩地芦苇，但是前两份合同的年租金是本案所涉年租金的5倍，在租赁范围不变的情况下，金港中心水利站解释因其管理范围内的滩地减少（至约600亩）而导致租金减少较为合理；第三、王**对补种及管理芦苇产生的成本应为种植计划中的2009年至2013年的投入，计156500元（扣除2014年尚未发生的投入3万元），王**称投入成本1042901元没有依据，与种植计划投入成本差额巨大，难以令人信服；投入的成本未获得收益的部分才是损失，因此王**在近四年的租赁期中的收益情况也应从成本中扣除。按投入成本全部未获得收益来看，王**的损失应为156500元。王**所称的巨额损失没有证据佐证；第四、金港中心水利站仅收到王**一年的租金3000元，尚有2010年至2013年四年的租金王**没有交纳。即金港中心水利站在本案所涉租赁合同中获利仅3000元，现王**要求金港中心水利站赔偿197.3万元，明显违反了公平原则。

王**与金港中心水利站均同意按每亩1000元的金额计算补偿金额，但是对租赁滩涂按多少面积计算存在争议。因此，对于每亩补偿单价原审法院予以认定。如上分析，王**要求按1973亩计算其损失没有依据，不予支持。对于金港中心水利站提出按王**补种面积500亩计算损失的意见，原审法院认为也应适当调整，理由：第一、根据租赁合同约定租赁范围为金港中心水利站管理范围内滩地芦苇，根据合同附件种植计划明确金港中心水利站管理范围约600亩，因此，因合同解除王**丧失的是对600亩芦苇的租赁收益，而非仅是补种的500亩；第二、2014年1月26日协议书中虽有约定王**租用的滩地约为500亩，但是对于王**损失的芦苇面积也约定要由张家**证中心在价格认证时再确定，可见并非将原合同约定租赁面积进行了减少；第三、王**对500亩补种芦苇的损失是投入补种成本的直接损失，而对于600亩（包括不需补种的100亩）的损失是预期的、今后对该600亩滩地上芦苇的经营收益损失，也即仅对500亩补种芦苇的损失赔偿不能涵盖王**的全部损失。因此，原审法院认为，应按照600亩的面积对王**的损失予以补偿。

综上，王**可得补偿款为60万元，扣除5万元王**已经取得的补偿款，金**水利站还应给付王**补偿款55万元。

原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条第一款、第九十七条的规定，判决如下：一、张家**中心水利管理服务站应于本判决发生法律效力之日起十日内向王成祥王成祥支付55万元。二、驳回王成祥成祥的其他诉讼请求。案件受理费63631元由王成祥王成祥负担54331元，由张家**中心水利管理服务站负担9300元。

上诉人诉称

上诉人王**不服原审判决，向本院提起上诉称：上诉人同意每亩1000元的补偿标准是建立在对租赁范围具体面积进行测量的基础上的；对于补偿面积的计算上诉人认为，应该按照租赁合同范围经现场实测后确定；上诉人进行芦苇种植是一种垦荒行为，并不能按原审法院简单按照所谓“3000元一年”这样推理和衡量；上诉人在一审时变更诉讼请求，法院多收的诉讼费应予退还。综上，请求二审法院依法改判。

被上诉人辩称

被上**心水利站、张**水利局共同答辩称：请求驳回上诉，维持原判。

二审中，上诉人提供江苏省测绘工程院工程测量分院测量报告一份，上诉人据此认为，涉案租赁面积应为1902.94亩。被上诉人对此认为，上诉人单方委托测量不具有法律效力，该测量报告不能作为认定本案的证据。

二审另查明，在该测量报告备注中注明：本报告所牵涉到的面积位置点为王**现场指认，如因王**指认错误发生的测量纠纷本单位概不负责。我们仅对王**指认处所测量的相关测量数据负责。

本院查明

本院查明的其他事实与原审查明的事实相一致。

本院认为

本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。王**与金**心水利站之间的租赁合同合法有效。上诉人王**二审中提供的测量报告系王**单方委托，被上诉人对此不予认可，且从测量报告内容来看，亦为王**个人现场指认的面积范围，故王**以该测量报告所确定的面积1902.94亩作为其要求被上诉人补偿的芦苇面积，依据不足，本院不予支持。从双方种植规划来看，金**心水利站管理范围滩涂约600亩，王**需补种500亩，在租赁期内总计划投入为186500元，王**向金**心水利站申请补偿的报告中也自认为涉及600亩的损失。而600亩与1900余亩面积差异巨大，如王**种植芦苇面积远远超出双方合同约定的面积，其在解除双方租赁合同前均未向金**心水利站提出过异议也不符合常理。原审法院认定王**因种植芦苇而应补偿的面积600亩并无不当。关于诉讼费用，王**起诉时请求为7404431元，后在一审中变更请求为1973000元，故一审诉讼费用为22557元，应退还王**41074元，本院对此予以变更。综上，原审判决结果并无不当，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费22557元，由王**负担16269元，由金**水利站负担6288元；二审案件受理费16526.46元，由上诉人王**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月十五日