上诉人郇**与被上诉人赵*房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

上诉人郇**因与被上诉人赵*房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2013）江宁开民初字第701号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2014年11月19日、2015年6月17日公开开庭审理了本案。上诉人郇**及其委托代理人汤*、时应路，被上诉人赵*的委托代理人季**、朱**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

一审原告诉称

被上诉人赵**审诉称：2006年11月17日，其与郇**签订了房屋转让合同，约定由郇**将江宁区揽翠苑小区某幢101室房屋转让给赵*，转让价款为528000元，同时约定郇**应协助其办理房屋产权证及过户手续。合同签订后，其已支付了全额购房款，且郇**已将房屋交付给其，但郇**至今未办理房屋产权证，致使房屋无法过户到赵*名下。现诉至法院，请求：一、判令解除房屋买卖合同；二、郇**立即退还购房款528000元，并自2006年12月31日起至实际清偿之日止按中**银行同期同类贷款基准利率支付利息；三、立即支付违约金200000元；四、立即赔偿因房价上涨造成的损失1409540元。

一审被告辩称

上诉人郇**原审辩称：其与赵*签订的房屋买卖合同因损害了案外人郇**、郇**、朱**的合法利益，故合同无效。诉争房屋并非其购买，系郇**父亲郇锡举购买，办理过户手续须按房产继承手续办理，赵*在进行房屋交易时即知道其家庭情况，仍采取欺骗手段，要求其配合办理公证，导致三份公证书无效，故请求驳回赵*的诉讼请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明：郇**之父郇锡举原系南京**大学退休职工，于2003年5月去世。2005年9月27日，郇**以郇锡举的名义与南京**大学签订房屋买卖合同，约定南京**大学将南京市江宁区揽翠苑小区某幢101室房屋（以下简称101室房屋）出售给郇锡举，揽翠苑小区住房只限于本校教职工内部转让，不得上市交易等等。后南京**大学收到以郇锡举名义交来的购房款，并履行了交付义务。2005年12月30日，郇锡举之妻朱**出具委托书一份，载明：郇锡举于2003年5月8日因病去世，101室是由女儿郇**全资购买，以后有关101室房产事宜全权委托女儿郇**办理。赵*亦系南京**大学职工，2006年11月17日，其与郇**签订房屋转让合同一份，约定郇**自愿将101室转让给赵*，价款为528000元。双方还约定赵*在付款后，101室房屋所有权即归赵*，郇**以后要积极主动协助赵*办理房屋证照、过户手续，如因郇**不配合导致无法办证、过户，郇**应赔付赵*100000元，并作为放弃权利，赵*可自行登记；双方应严格自觉遵守合同，如任何一方违约当赔付对方双倍定金即200000元等等。合同签订当日，郇**即将101室房屋交付给赵*，并于同年12月30日出具收条，确认收到购房款528000元。2007年4月17日，朱**出具委托书一份，内容为：朱**委托郇**办理101室房屋出售及过户交易中的一切手续；签订房屋买卖合同；办理房屋产权证、土地证过户手续；物业交接手续等等，并于同日到南京市公证处申请办理了公证书。同日，朱**与赵*到南京市公证处就郇**与赵*所签订的房屋转让合同也申请办理了公证书。

原审另查明，案外人郇**、郇俊华系郇锡举的法定继承人，原审审理中，郇**出庭作证，陈述其对郇锡举有房屋的事实并不知情，主张101室是父亲的遗产，要求分割财产。关于101室房屋的市场价值，因该房无房产证及土地证，赵*申请在假设该房已办理房屋两证的前提下对房屋的现值进行评估，郇**亦提出评估申请，但主张评估的时间节点应为2006年11月17日，即双方签订房屋买卖合同的时间节点，且主张该房因以房改房的价格进行买卖，不应按照商品房的价格评估。后原审法院采纳了赵*的评估申请，经原审法院委托评估，该房屋在2014年5月6日的市场价值为2360500元。

上述事实，有死亡注销户口证明、户口登记册、南京**大学揽翠苑小区房屋买卖契约、房屋转让合同、发票、收据、委托书、房屋转让合同、公证书、房地产估价报告及当事人陈述等证据证实。

一审法院认为

原审法院认为：赵*、郇**双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。郇**辩称赵*、郇**双方签订的房屋转让合同因损害了案外人郇**、郇**、朱**的合法利益，故主张合同无效，但即使该合同涉及案外人利益，赵*知悉郇**的家庭情况，亦不能认定双方签订的合同无效，郇**因无权处分不能办理房屋产权转移手续，应承担相应的违约责任，故对其该项抗辩意见，原审法院不予采信。现101室房屋的所有权无法转移，赵*的合同目的无法实现，其有权要求解除合同，郇**需返还购房款及赔偿损失。赵*既主张了损失又主张了违约金，系重复主张，经原审法院释明后，其选择主张损失，故对其主张的违约金200000元，原审法院不予支持。赵*主张利息损失，但双方合同签订时，郇**就将101室房屋交付给赵*，赵*已占有并使用了该房屋，故对其该项诉讼请求，原审法院亦不予支持。关于因房价上涨造成的损失，参照房地产估价报告，赵*的损失为1832500元，现其仅主张1409540元，属合理损失，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百二十二条、《最**法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，原审法院判决：一、赵*与郇**于2006年11月17日签订的房屋转让合同解除；二、郇**返还赵*购房款528000元，赔偿赵*损失1409540元，合计1937540元，于判决发生法律效力之日起10日内付清。赵*于收到赔偿款的同时返还郇**南京市江宁区揽翠苑小区某幢101室房屋；三、驳回赵*的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费30996元，财产保全费5000元，合计35996元，由赵*负担13430元，由郇**负担22566元。

上诉人诉称

郇**不服原审法院判决，向本院提起上诉称，请求撤销原审判决，发回重审或改判被上诉人不承担赔偿责任。其理由为，其对原审法院判决解除合同并返还房款并无异议。1、郇**对涉案房屋的处分系无权处分。涉案房屋的购买人是郇**的父亲郇锡举，郇锡举于2003年5月去世后，该涉案房屋依法为郇锡举的遗产。2005年签订《房屋转让合同》时虽然郇**母亲还健在，且出具了委托书，但该委托书不足以证明房屋的产权状况，无论是郇**还是郇**的母亲对房屋的处分都系无权处分。郇**母亲朱**去世后，朱**所有的份额也作为遗产依法由郇**、郇**、郇**共同继承，在没有获得其他继承人同意的情况下郇**对涉案房屋的处分为无权处分。2、《房屋转让合同》不能履行，被上诉人也有明显过错，应承担相应责任。郇**和赵*都是南航职工，也是关系比较熟悉的同事，对彼此的家庭状况非常了解。赵*明知郇**还有其他兄弟，赵*在没有获得所有继承人同意的情况下就与郇**签订《房屋转让合同》，导致合同不能履行，赵*有明显过错。2007年4月起，赵*明知涉案房屋属于遗产，需要其他继承人同意才能处分，没有选择终止合同，而是直接操纵郇**去办理虚假公证，导致房屋交易迟迟不能进行，进而导致合同不能履行，具有明显过错。3、原审法院未在郇**应承担的赔偿数额中扣除赵*使用房屋获取的租金收益，显属不当。被上诉人从2009年至2014年将涉案房屋出租，已经获取了9年的租金收益，粗略统计已达人民币30余万元，该租金收益应当从上诉人承担的赔偿数额中扣除。

被上诉人辩称

被上诉人赵*答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1、双方签订的购房合同合法有效，赵*支付了全部价款，郇**拒绝履行办理房屋所有权转移登记手续的合同义务，已构成违约。在该份合同订立时，郇**的父亲已经去世，不具有订立合同的民事主体资格，在合同订立时真正具有购房意图签订合同支付购房价款的均是郇**，而南航作为郇**和其父亲的工作单位，对相关事实明确知道。南航仍然同意将该套房屋出售给上诉人，因此该份购房合同的真正买受人应当是郇**，不存在无权处分情况。即使上诉人出售该套房屋是无权处分，根据《最**法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条的规定，即使存在所谓的继承人，而且出售该套房屋未经得相关继承人的同意，构成无权处分，但是不影响双方签订的房屋的合同的效力。上诉人未按约履行过户义务，应当承担违约责任。在双方签订的房屋转让合同时，上诉人向被上诉人提供了一份早在一年之前由上诉人母亲出具的委托书一份，委托书中的内容说明该套房屋是由上诉人全资购买，而且上诉人的母亲委托上诉人全权处理该套房屋的一切事宜，这一份委托书也是在上诉人与南航签订了购房合同之后出具的，该委托书的出具目的就是由上诉人用于对外转让本案房屋所用。该份委托书也获得了南航基建处以及上诉人母亲工作单位的证明。上诉人凭据该份委托书向被上诉人说明其有权处理该套房屋，据此上诉人才与被上诉人订立了该份房屋的转让合同，并且明确上诉人对该套房屋负有过户义务，否则应当承担相应的违约责任。2、因上诉人违约，导致房屋不能履行，对此上诉人负全部的过错和责任。3、赵*购买该套房屋是用于自用或者将房屋出租均是合法的对房屋的处置和收益行为，对此依法享有收益。

本院查明

本院二审查明，原审查明的事实正确，本院予以确认。

二审中，上诉人郇**提交照片51张、南航工资清单4张、南航科技部提交的证明、南航提供的关于郇锡举购房情况说明以及2012年8月30日郇**与赵**谈话的录音，欲证明涉案房屋的来源及赵*对其家庭情况十分熟悉。被上诉人赵*认可上述证据的真实性，但认为照片为学校组织的活动，并非私人交往。2012年8月30日录音的书面版本与录音中的实际对话不符。被上诉人直到2012年8月30日才知道上诉人还有一个弟弟，导致房屋无法过户。

二审中，郇**另举证证明赵*于2010年9月10日至2013年9月10日将房屋出租他人获取利益，每月租金1600元。被上诉人赵*对此予以认可，但认为该租金属于用益物权收益，不应从差价损失中扣除。

本院认为

本案二审争议的焦点为：就涉案合同解除，双方应如何承担责任。

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人郇**主张赵*明知郇**还有其他兄弟，在没有获得所有继承人同意的情况下就与郇**签订《房屋转让合同》，导致合同不能履行，赵*有明显过错；但其提交的证据并不足以证明赵*在双方签订合同时就已经明知该情况。通过郇**提交的其和赵*、朱**的对话录音可以看出，赵*在2012年8月23日已经明确知晓了郇**还有其他兄弟。

上诉人郇**作为出售方，在双方签订合同时，对涉案房屋为以其父亲郇锡举名义购买，其父母除郇**外还有两个子女的情况是非常清楚的。在此情况下，其仍然以自己个人名义与被上诉人赵*签订房屋买卖合同，将涉案房屋出售给赵*，并办理公证，其对于涉案房屋买卖合同不能履行，应该承担相应违约责任。赵*作为房屋买受人，在了解到涉案房屋存在其他权利人的情况时，仍然希望完成过户，对于损失的进一步扩大，也有一定责任。原审经评估，赵*的损失为1832500元，就损失的承担，应扣除赵*未采取合理措施不当扩大的损失，以及赵*因此获得的利益。综合考虑双方所应承担的责任，原审法院根据公平原则和诚实信用原则，仅支持了全部损失中赵*主张的1409540元，并无不当。

上诉人的其他上诉主张，并无法律依据，本院不予支持，综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费22566元，由上诉人郇**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年六月三十日