上诉人笪**与被上诉人刘菊花房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

上诉人笪**因与被上诉人刘**、原审被告朱**房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院（2015）溧民初字第2556号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

一审原告诉称

刘**原审诉称，刘**与笪**是夫妻，二人于2010年5月2日在溧水区白马集镇购买了一套房屋，该房无产权证、土地证。2015年5月，刘**与笪**发生纠纷后起诉到法院，要求与笪**离婚。诉讼期间，笪**未与刘**协商，伪造刘**签名，与朱**签订房屋买卖合同，将上述房屋出卖给朱**。笪**擅自处分夫妻共有房屋，存在明显恶意；朱**购买上述房屋时，明知其家庭有矛盾，未征得刘**同意，未审查该房的所有权人状况，就与笪**签订合同，主观上也存在恶意。基于以上，要求确认上述买卖合同无效；朱**返还上述房屋。

一审被告辩称

笪**原审辩称，笪**老家在句××市郭庄镇，与刘**结婚后搬到溧水××镇，二人用笪**老家房屋的拆迁款加上宅基地变卖款在白马镇购买了上述房屋，以上被拆迁房及宅基地是笪**婚前个人财产，相应，新买的房屋也是笪**婚前个人财产，笪**有权处分，故不同意刘**的请求。

朱**原审辩称，签协议时，笪**未出示结婚证，刘**不在现场，朱**对笪**、刘**夫妻的感情状况不清楚；当时，笪**已写好买卖协议，协议上签名处有“刘**”字样，且有手印，笪**称其妻子刘**已签名并捺印，故信以为真，才在合同上签名；如将购房款退还，同意退还房屋，如不能退还购房款，就不同意退房。

一审法院查明

原审经审理查明，笪道满老家在句××市郭庄镇。2007年9月17日，刘**与笪道满结婚。2010年5月12日，刘**与白马村代建房小组项目部（许林）签订购房（代建房）协议，约定：为加快新农村建设，全面提高白马镇居住条件，由项目部先投入资金，实行统一规划建设；刘**购买位于白马镇新菜场南边1单元302室房屋；总房价104000元。2010年7月前，上述房屋购房款交清，收款收据上交款人为刘**。

原审审理中，许*出具证明如下：位于白马镇新菜场南边的房子系本人开发；1单元302室是刘**购买，有关手续是其一人办理。对此，刘**、笪**共同确认：该房土地系集体土地，除了买房协议、交款收据外，无其他产权证明。

2015年5月23日，刘**与笪**发生矛盾，民警出警到现场，出警记录表上记载二人身上有不同程度受伤。

2015年5月27日，刘**起诉到原审法院，要求与笪道满离婚。

2015年6月2日，笪**与朱**签订房屋转让协议，约定：刘**、笪**将白马菜场边的房屋出卖给朱**；房屋面积110平方米，无产权证、土地使用证；价款26万元，包含室内家具、热水器、床等；钥匙交给朱**后，朱**付款16万元，余款于2016年2月5日前付清；房屋交付后，产权转移等。该协议中，出卖人签名处有“刘**”字样及手印。本案审理中，笪**认可：上述合同上“刘**”是其代写，指印也系其所捺；朱**认可：当时刘**不在现场，笪**未出示该房屋的权属证明、结婚证。

2015年6月4日，笪**出具27万元的收条给朱**。同日，朱**从银行取款16万元。本案审理中，朱**称：原定房价26万元，后考虑到有关家用电器不好拆除，就另加1万元给笪**；6月4日支付现金1万元，在银行取款后支付16万元；27万元的收条于6月4日出具，同时朱**出具了10万元的欠条给笪**；原定于春节时支付余款10万元，后笪**说他与妻子有矛盾，要求提前付款，故于7月份支付余款10万元，付款时抽回了10万元欠条；对此，笪**无异议。

原审另查明，朱**已入住上述房屋内；针对前面的离婚诉讼，原审法院已判决不准刘**、笪道满离婚。

以上事实，由结婚证、购（代建房）协议、购房收据、报警记录、离婚案件开庭传票、房屋转让协议、取款记录、双方陈述等证实。

一审法院认为

原审法院认为，夫妻对共同共有的财产有平等的处理权，夫妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列条件的，受让人取得该不动产：受让人受让该不动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。

本案中，刘**与笪道满并未约定二人婚后实行约定财产制，故二人夫妻关系存续期间的财产应为共同财产。上述房屋于刘**与笪道满婚后购买，笪道满不能证明该房屋系其婚前个人财产转化而来，且买房协议上的购买人为刘**，故该房屋只能认定为二人的共有财产。

笪**在离婚诉讼期间擅自处分夫妻共同财产，其主观上存在明显恶意。朱**在购买上述房屋时，明知笪**已结婚，在刘**不在现场，又未见到该房的权属证明、笪**的结婚证等情形下，就轻率与笪**签订房屋转让协议，其未尽到普通购房人应有的谨慎注意义务，不能认定为善意第三人。另外，上述房屋位于集镇，至今未领取房屋所有权证、土地使用权证。基于以上理由，该合同应认定为无效合同，笪**、朱**应互相返还。依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、笪**与朱**签订的上述房屋转让协议无效。二、判决生效后十日内，朱**应将上述房屋退还给刘**、笪**。三、判决生效后十日内，笪**应退还朱**购房款27万元。原审案件受理费2380元，由笪**承担。

上诉人诉称

笪**不服原审法院判决，向本院提起上诉称，本案所诉争的房屋是上诉人笪**的婚前财产，因笪**的老家在句××市郭庄镇，与刘**结婚后搬到南京市××区白马镇生活居住，2010年5月12日，其用自己老家房屋的拆迁款加上宅基地变卖款在白马镇购买了涉案房屋，房款共计105000元。因笪**不是白马镇本地人，故签订购房协议及交款都是委托被上诉人刘**办理。后，笪**与刘**发生激烈矛盾，刘**的一系列行为使笪**在白马镇无法继续生活下去，迫不得已将房屋出售给朱**并带儿子回老家租房居住。笪**原审中提供了与刘**的录音证据，在该录音中，刘**也认可涉案房屋是笪**的婚前财产，但原审法院对该证据没有认定，也没有在判决书中加以说明。综上，笪**转让的房屋系其婚前财产，笪**有处分权，刘**无权干涉。请求撤销原审判决，依法改判驳回刘**原审全部诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人刘**辩称：一、笪**与刘**2007年9月结婚，本案诉争的房产是2010年5月刘**以自己的名义购买，该财产系双方婚姻存续期间获得的财产，系夫妻共同财产。原审认定正确，笪**上诉认为该房屋系其婚前财产没有事实依据。二、2015年6月2日，笪**在与刘**发生激烈矛盾刘**回娘家居住期间，没有经过刘**的同意，将本案诉争的夫妻关系存续期间的共同财产私自与朱**签订房屋转让协议，并将所有的家具等搬走，该行为属于无效行为，原审认定正确。三、朱**在明知笪**有配偶且配偶刘**没有到现场签字，也明知笪**和刘**存在矛盾，且明知所购的房屋没有产权证也不能办理产权过户手续的情况下，仍然与笪**签订房屋转让协议，在原审开庭时还陈述仅支付16万元，11万元是打的欠条，并在原审第二次开庭前，在法院释明后仍然将剩余的11万元支付给笪**，且房产价格明显低于市场价格，故朱**签订合同的行为明显存在恶意。在原审第二次开庭时，朱**拒不到庭，在原审判决后其也没有提出上诉，这些行为明显可以看出朱**与笪**存在恶意串通，双方的转让协议可能本身就是一个虚假的行为。综上，请求二审查明事实，驳回上诉，维持原判。

原审被告朱**未到庭陈述。

本院查明

本院审理期间，笪**对原审查明的事实无异议，但认为原审遗漏了其提供的如下证据：1、安置补偿协议、证明、收条；2、录音记录，上述证据证明涉案房屋系笪**婚前财产，刘**亦认可，且表示不要房屋。刘**对原审查明“朱**已入住上述房屋内”有异议，认为朱**只是在房屋内放置了一些物品，并没有实际在涉案房屋内居住。针对笪**原审所提供的证据，刘**认为，拆迁安置补偿协议与本案没有关联性，对于证明和收条的真实性不予认可；对于录音证据的合法性和来源均不予认可。对原审查明中双方当事人均无异议的事实，本院依法予以确认。

二审中，笪**、刘**均未提交新的证据。笪**与刘**确认双方之间对于涉案房屋的权属未进行过约定。

另查明，原审庭审中，朱**认可刘**在2015年6月4日曾告知朱**其已向法院提起离婚诉讼，刘**要求朱**暂时不要搬入涉案房屋。

经本院组织调解，因双方差距较大，致调解未果。

本院认为

本院认为，根据婚姻法规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，按婚姻法对夫妻共同财产或夫妻一方财产的相关规定处理。对个人财产还是夫妻共同财产难以确定的，主张权利的一方应承担举证责任，无法举证证明的，按夫妻共同财产处理。

涉案房屋系笪道*与刘**夫妻婚姻关系存续期间，以刘**名义购买取得，笪道*虽主张涉案房屋系用其老家房屋的拆迁款加上宅基地变卖款购置，刘**亦承认涉案房屋系其婚前财产，并提供安置补偿协议、证明、收条及录音证据予以证明，但刘**认为安置补偿协议与本案没有关联性，对其他证据并不认可。对此，本院认为，笪道*提供的安置补偿协议、证明及收条，只能证明笪道*曾领取过补偿款并出售过宅基地，尚不足以证明涉案房屋系用该补偿款购置。鉴于笪道*及刘**均认可对涉案房屋权利归属未进行过约定，原审法院根据婚姻法规定，认定涉案房屋为笪道*与刘**的夫妻共同财产有相应的法律依据。笪道*提供的录音证据没有其他证据相佐证，故笪道*称刘**承认涉案房屋系其婚前财产依据不足。

笪**与刘**对涉案房屋享有平等的处理权。笪**在与刘**发生激烈的矛盾冲突之后，在离婚诉讼期间将涉案房屋转让给朱**，其主观上存在明显恶意。朱**作为涉案房屋的购买人，对于购买房屋这种相对比较重大的行为，应尽审慎的注意义务。朱**在明知涉案房屋没有产权证、土地使用证，刘**亦未在场的情况下，对转让协议上刘**签名、捺印是否刘**本人真实意思表示未进行审查，即轻率与笪**签订房屋转让协议，进而在明知刘**已诉至法院要求离婚的情形下，仍应笪**提前支付余款的要求，将剩余房款支付给笪**，故朱**虽支付了合同约定的对价，但其行为不符合法律规定的善意取得。故原审判决认定笪**与朱**签订的房屋转让协议无效并无不当。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，笪道满的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理2380元，由上诉人笪道满负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二日