上诉人庄**与被上诉人王**、赵**确认合同无效一案的民事判决书

审理经过

上诉人庄**因与被上诉人王**、赵**确认合同无效一案，不服南京市建邺区人民法院（2014）建民初字第1926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年1月27日公开开庭进行了审理。上诉人庄**及其委托代理人朱**、被上诉人王**的委托代理人李**、被上诉人赵**的委托代理人章*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

王**原审诉称，2010年3月，赵**购买了位于南京市建邺区某路289号2204室（以下简称2204室）商品房，并于同年4月19日与案外人中信银**南京分行（以下简称中**行）办理了抵押贷款手续，并于2012年11月26日办理了抵押登记。同年11月28日，赵**为替案外人李**向王**借款作担保，将上述2204室房屋抵押给王**，同年12月6日办理了抵押权登记。庄**系赵**的债权人，2013年5、6月间，为给庄**的债权提供保障，庄**、赵**串通就上述2204室房屋签订了一份虚假的《房屋租赁协议》，约定房屋租期20年、年租金40万元，从赵**向庄**借款的利息及本金中扣除，并将租赁时间倒签成2010年12月28日，即在赵**与中**行，王**办理抵押登记日之前。王**认为，上述《房屋租赁协议》并非庄**、赵**真实意思表示，不具有法律意义上的房屋租赁合同的效力，其真实意图是以租金抵销赵**欠庄**的借款，最终达到庄**实现债权的目的。同时，庄**、赵**恶意串通，将《房屋租赁协议》倒签在中**行、王**的抵押登记日之前，意图造成租赁在先、抵押在后的假象，从而在抵押人实现抵押权时，租赁关系能够对抗抵押权，这就直接损害了抵押权人的合法权益，故诉请法院判令确认赵**与庄**就2204室签订的《房屋租赁协议》无效，本案诉讼费用由庄**、赵**承担。

一审被告辩称

赵**原审辩称，赵**认为王**对涉案事实的陈述与客观事实基本相符，本人确实与王**及庄**有债务关系，但不存在故意或蓄意损害王**、案**信银行及庄**的合法权益，关于庄**、赵**间的“房屋租赁协议”是否有效，由人民法院依法判决。

庄**原审辩称，庄**与赵**之间所签订的“房屋租赁协议”是真实有效的，其间赵**没有将“房屋租赁协议”的日期倒签，王**为涉案房屋的抵押权不能对抗庄**的租赁权，故请求法院驳回王**诉请。

一审法院查明

原审经审理查明，2010年4月19日，赵**向案外人中**行办理了抵押贷款手续，双方并于2012年11月26日办理了房屋抵押登记手续，抵押金额为359万元。2012年11月28日王**与案外人李**（赵**之夫）分别签订了三份“借款合同”，借款金额为410万元、340万元和430万元；赵**作为李**的借款担保人，分别在三份借款合同上签名，并用其名下所有的坐落于南京市建邺区某路289号2204室、2304室、2404室的房屋，分别抵押给王**，作为借款人李**归还借款的担保。后王**就上述房屋签订了抵押合同，并于2012年12月6日在南京市房屋产权监理处办理抵押登记手续，领取了房屋他项权证。2012年11月至同年12月，王**委托案外人邵**分三次向李*（李**与赵**之女）和李**分别转款600万元、423.55万元和676.45万元，李**向王**出具了600万元和1100万元收条二张。

原审又查明，庄**亦是赵**的债权人，因赵**未能还清庄**的借款本息，2013年5、6月份期间，庄**将其起草打印好的“房屋租赁协议”，带到赵**所在公司交由赵**签署，并且与赵**商定，将“房屋租赁协议”上的签订时间倒签为2010年12月28日。签字前赵**已告知庄**，该房屋上有已有抵押，抵押权人分别为中**行和王**。该“房屋租赁协议”约定，由赵**将其名下所有的涉案房屋即2204室房屋自2010年12月28日起至2030年12月27日止，租给庄**；租金每年40万元，支付方式为从赵**向庄**借款的利息及本金中扣除；庄**在承租期内有权将承租房屋转租、转借给第三人。

原审法院还查明，2011年9月1日，赵**、案外人赵**（系赵**姐姐）、于*（赵**之子）就涉案房屋2204室，与案外人李**签订有“房屋租赁合同”，租期自2011年9月1日起至2016年8月31日，年租金25万元，该房屋实际由案外人江**限责任公司承租使用。

原审法院又查明，江苏温**责任公司于2011年9月26日注册成立，原法定代表人为冯**；2012年4月，该公司法人代表变更为李**；2013年7月22日，该公司又更名为江苏凯**有限公司，法定代表人为冯*。案外人李**原为江苏温**责任公司的股东，2013年上半年离开该公司。

原审法院再查明，庄**在2013年5、6月间同赵**签订后涉案房屋2204室的租赁合同后，于同年9月1日就上述房屋又同当时实际使用人温商公司签订了另一份房屋租赁合同，在该合同上庄**所签的落款时间为2011年7月15日，李**签的落款时间为2013年9月1日（而庄**提供的同样合同李**所签的落款时间为2011年9月1日，并加盖有江苏温**责任公司公章，但该公司成立于2011年9月26日，故庄**向本院提供的租赁合同的签订时间是虚假的，故可认定该合同的实际签订日期为2013年9月1日），后**商公司使用涉案2204室房屋至2014年初，搬离该房，并将该房交由庄**使用。

原审法院再查明，赵立庆与其夫李晓辉因犯非法吸收公众存款罪，被判刑。

因南京市玄武区人民法院在拍卖涉案房屋时，由于有涉案房屋租赁合同效力待定，而中止拍卖。王**为此，遂于2014年5月诉至原审法院，要求确认庄**、赵**就涉案房屋所签订的《房屋租赁协议》无效。赵**应诉后，认可其与庄**就涉案房屋所签订的“房屋租赁协议”上的落款时间是向前倒签的，实际签署时间为2013年5、6月间，并认为倒签时间的行为并不是故意要损害涉案房屋两抵押权人的权益，而是为了由其委托庄**同抵押权人中**行商谈房屋买卖一事，防止中**行申请拍卖涉案房屋，给其造成损失。庄**应诉后，则坚持认为，其与赵**之间的租赁合同日期不存在倒签，王**为涉案房屋的抵押权不能对抗其与赵**之间的房屋租赁权。因双方就涉案房屋的“租赁协议”是否有效，各执己见，致本案调解不成。

上述事实，有王**提供的涉案房屋登记簿、房屋他项权证、庄**、赵**签订的房屋租赁协议、赵**书写的“关于联强房屋租赁一事说明”、江苏温**责任公司工商设立资料、案外人李**与赵**所签房屋租赁合同、王**与案外人李**的借款合同、银行转款凭证、王**证人宋*、冯*的证言、原审法院向赵**所作的谈话笔录、向邵陆毅所作的谈话笔录及庭审笔录等证据予以证实。

一审法院认为

原审法院认为，赵**作为债权人即王**与债务人即案外人李**之间借款合同中的保证人，其将名下所有的坐落南京市建邺区某路289号2204室房屋抵押给王**，其目的是为债务人李**向王**归还借款提供担保。李**不履行债务时，王**有权通过拍卖、变卖赵**所抵押的房屋，从其房屋价款中优先获得受偿。赵**于2012年12月6日已将涉案房屋抵押给了王**，其在次年又将已抵押的涉案房屋租赁给庄**使用，该行为本不被法律所禁止，但庄**、赵**却将房屋租赁日期向前倒签到王**与赵**办理涉案房屋抵押之前即2012年12月6日之前，这一行为属于庄**、赵**恶意串通，损害了王**实现抵押权利益之行为，故庄**、赵**间实际在2013年期间所签订的涉案“房屋租赁协议”，应属无效；另赵**在明知债务人李**无偿还能力，且明知自己已将涉案房屋抵押给了案外人中**行和王**的情况下，与庄**故意将双方所签订的“房屋租赁协议”的日期倒签到抵押房屋日期之前，而且在该“协议”中，还约定赵**将出租涉案房屋之收益即租金全部用作冲抵其所欠庄**的债务，故该“协议”本意不是房屋租赁关系，而是对债权人之一的庄**的个别清偿之行为，该行为损害了其他抵押权人和王**作为抵押权人的利益，造成了抵押权人对抵押物申请进行拍卖、变现受阻，从这一角度分析判断，故亦应当认定庄**、赵**间的“房屋租赁协议”无效。鉴于赵**已承认其与庄**间所签订的涉案房屋的“房屋租赁协议”书写日期在王**获得该房屋抵押权之后，故对庄**在本案中关于其与赵**之间的“房屋租赁协议”签订日期为2010年12月28日一说，而提供的相关证据所要证明的案件事实，原审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第二款之规定精神，原审法院判决：确认赵**与庄**就南京市建邺区某路289号2204室所签订的《房屋租赁协议》无效。原审案件受理费80元，由赵**、庄**负担。

上诉人诉称

上诉人庄**不服原审判决，向本院提起上诉称：一、王**作为本案原告主体不适格。被上诉人王**就房屋租赁合同提起确认之诉，确认上诉人与赵**之建就诉争房屋签订的《房屋租赁协议》无效。该诉应由双方当事人提出，合同以外的第三人无权提出，王**不能提起确认之诉，本案主体不适格。本案应当在房屋执行过程中，由上诉人提出执行异议。二、原审法院认定事实不清，举证责任分配不均。上诉人提供了书面的租赁合同，赵**也确认是其本人所签，如被上诉人王**认为该合同系恶意串通，应承担举证责任。原审法院认定合同无效，完全违背了证据分配规则。关于恶意串通这一事实只有赵**一人的调查笔录，该情况并没有得到我方的认可。庄**原审没有看到合同原件，原审法院认定双方恶意串通损害第三人利益缺乏依据。综上，请求二审法院：1、撤销原审判决，改判驳回被上诉人的原审全部诉讼请求或将本案发回重审。2、本案一、二审诉讼费用由两被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上诉人王**答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。

被上诉人赵**答辩称，原审查明事实与客观事实相符。据赵**本人陈述，与庄**签订租赁协议的时间为2013年5、6月份，倒签至2010年12月28日，关于租赁协议是否有效由二审法院依法判决。

二审中，除了上诉人对原审查明的“庄**亦是赵**的债权人…转借给第三人”、“庄**…实际签订日期为2013年9月1日”有异议外，双方当事人对原审查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。

二审中，上诉人提供2010年12月28日赵**与庄**签订的《房屋租赁协议》两份，证明签订时间为2010年12月28日，其中2304号房屋的协议日期是手签的。上诉人要求对其提供的两份合同原件的签订时间及是否是双方当事人本人签订进行鉴定，但上诉人未提供与两份合同日期接近的样本字迹材料。

被上诉人王**认为上诉人庄**提供的两份协议是虚假的，不同意对该两份协议进行鉴定。

被上诉人赵**对上诉人的提交的两份协议的真实性、合法性、关联性均不认可，并不同意对这两份租赁合同进行鉴定。

本院认为

本院认为，根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：一、被上诉人王**作为本案的原告主体是否适格；二、赵**与庄**就涉案房屋签订的《房屋租赁协议》是否有效。

一、被上诉人王**作为本案的原告主体是否适格的问题。当事人适格，是指对于具体的诉讼，有作为本案当事人起诉或者应诉的资格。在确认之诉中，对诉讼标的有确认利益的人或组织可以作为原告。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案中，赵**系诉争房屋的所有权人，其将诉争房屋抵押给被上诉人王**，并与2012年12月6日在南京市房屋产权监理处办理了抵押登记，被上诉人王**亦领取了案涉房屋的他项权证。因此，被上诉人王**依法享有涉案房屋的抵押权。原审中，王**诉称赵**与上诉人庄**串通就诉争房屋签订虚假的《房屋租赁协议》，并将租赁时间倒签在抵押登记之前，损害其作为抵押权人的合法权益，诉请法院确认该《房屋租赁协议》无效。王**作为本案的原告主体适格，于法不悖。上诉人庄**认为王**作为本案的原告主体不适格的意见，缺乏法律依据，本院不予支持。

二、关于赵**与庄**就涉案房屋签订的《房屋租赁协议》是否有效问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定，“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的情形，应当被认定无效。本案中，赵**原审称其与庄**就涉案房屋所签订的《房屋租赁协议》上的落款时间是倒签的，实际签署时间是2013年5、6月间。虽然上诉人庄**称其与赵**签订的租赁合同日期不存在倒签，但从涉案房屋的实际使用人温商公司承租情况来看，庄**与温商公司签订的房屋租赁合同上李**签的落款时间为2013年9月1日。而庄**提供的同样合同，李**所签的落款时间为2011年9月1日，并加盖有江苏温**责任公司公章，但该公司成立于2011年9月26日，且庄**亦无充分证据证明已收取实际承租人温商公司自2010年12月28日起的房屋租金。因此，原审法院认定上诉人庄**与赵**将房屋租赁合同日期倒签到抵押之前，庄**与赵**恶意串通损害了王**的抵押权利益，并认定庄**与赵**签订的《房屋租赁协议》无效并无不当，依法应予维持。上诉人庄**称赵**与庄**就涉案房屋签订的《房屋租赁协议》不存在恶意串通的意见不能成立，本院不予支持。上诉人庄**二审中要求对其提供与赵**签订的《房屋租赁协议》的形成时间及是否是赵**本人笔迹进行鉴定，但由于上诉人庄**未提供与两份合同日期接近的样本字迹材料，导致无法鉴定，且两被上诉人对上诉人的鉴定申请均不同意，因此，本院对上诉人庄**要求对其二审中提供的《房屋租赁协议》的形成时间及是否是赵**本人笔迹进行鉴定的申请不予准许。

综上，上诉人庄**的上诉请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人庄**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月十七日