钱**与颜**、颜**等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人钱**因与被上诉人颜**、颜**、颜**、袁**房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2015）吴**初字第282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：颜全金与颜**（于2005年3月13日去世）夫妇共生育子女4人，分别为长子颜**（于2014年2月10日去世）、次子颜**、长女颜**、次女颜**。

2007年10月9日，颜**与木渎镇有关部门签订民房预动迁补偿协议书，约定对颜**坐落于木渎镇天池村的房屋实施预动迁，拆迁后，对颜**进行安居房安置。安置面积240平方米，先安置120平方米，剩余面积在2010年10月9日安置。2011年5月9日，颜**与苏州市吴中区木渎镇人民政府动迁办公室（以下简称木渎动迁办）签订木渎镇拆迁户安居房屋安置协议书，约定颜**家庭常住人口2人，核定安置面积200平方米，安置房屋坐落新姜窑、金运小区。安置房屋为3套，具体坐落及费用为：金运花园28幢202室，基准价安置面积120.43平方米，单价2498.50元，金额为300894元，车库面积6.105平方米，单价400元，金额为2442元，维修基金6067元，合计309403元；新姜窑花园42幢304室，基准价安置面积48.46平方米，单价2623.40元，金额为127130元，车库面积8.33平方米，单价400元，金额为3332元，维修基金2609元，合计133071元；新姜窑花园49幢202室，基准价安置面积31.11平方米，单价2498.50元，金额为77728元，调节安置面积20平方米、40.97平方米，单价分别为2748元、2893元，金额分别为54960元、118526元，车库面积7.96平方米，单价400元，金额为3184元，维修基金5088元，合计259486元。因动迁颜**房屋，木渎动迁办应支付颜**的补偿总金额为407304元，颜**应向木渎动迁办支付的安居房安置款项及其他费用总计为701960元。经结算，颜**还应支付木渎动迁办294656元，此款由颜**在协议签订之日起10日内支付。

预动迁补偿协议签订后，颜**取得了位于苏州市吴中区木渎镇新姜窑花园49幢202室的房屋。后，钱**与颜**于2009年5月31日签订房产转让协议，约定颜**将位于苏州市吴中区木渎镇新姜窑花园49幢202室房屋（建筑面积约90平方米，车库3平方米）转让给钱**，房屋转让价款为230000元；该房无证，但双方愿意买卖；出让房屋为空房，无随房转移物；办理房产过户的有关税费由钱**负担；合同签订之日，钱**支付定金150000元，余款180000元过户付清；房产证下来后，颜**必须配合钱**办理过户；在钱**支付150000元时，颜**向钱**交付房屋钥匙；办理过户手续时，双方必须履行本合同，房价不得涨跌；出让房屋的产权发生纠纷，由颜**承担全部法律责任；协议签订后，任何一方违约，违约方应承担全部违约责任，赔偿所造成的经济损失100000元；钱**如有特殊情况需出卖房屋，颜**应予配合，但钱**必须把余款付清。转让协议由甲乙双方签名。协议尾部，颜**捺印注明同意出让。

钱**称，2009年11月19日其支付了颜**购房款100000元，并由颜**出具了收条，余款也已经在2009年年底前支付完毕，但颜**并未出具相应收条。庭审中，钱**提供了该份收条，内容为“今收到钱**人民币拾万元整，100000元”。

根据苏州市吴*区木渎镇拆迁安置房屋办证流程，2013年7月15日，颜**与苏州市吴**术发展总公司（以下简称木渎新区总公司）就涉案房屋买卖事宜签订商品房买卖合同。商品房买卖合同签订后，颜**在尚未取得房屋所有权证前去世。颜**去世后，颜**于2014年7月11日至江苏省苏州市吴*公证处（以下简称吴*公证处）办理了继承公证。该处于2014年7月14日出具编号为（2014）苏吴证民内字第3029号的公证书。公证书内容为：颜**于2014年2月10日死亡。颜**于2013年6月1日签订《商品房买卖合同》购买了苏州市吴*区木渎镇新姜窑花园42幢304室、42幢25号车库、49幢202室、49幢24号车库，上述房屋及车库属于颜**个人财产；颜**未婚无子女，亦未领养子女，颜**父亲颜**已于2005年3月13日死亡，颜**系颜**母亲，为颜**合法继承人；苏州市吴*区木渎镇新姜窑花园42幢304室、42幢25号车库、49幢202室、49幢24号车库为颜**的遗产，上述遗产由颜**继承。

2014年7月29日，颜全金取得位于苏州市吴中区木渎镇新姜窑花园49幢202室、49幢24号车库的所有权，该房屋建筑面积为92.08平方米。

2014年9月1日，颜**至吴中公证处就苏州市吴中区木渎镇新姜窑花园49幢202室、49幢24号车库办理了公证委托手续，委托张**负责上述房屋及车库的买卖事宜。该处于当日出具了（2014）苏吴证民内字第3753号公证书。

2014年9月9日，张**根据颜全金委托，与袁**签订苏房存吴合同201409090003号存量房买卖合同，约定颜全金将位于苏州市吴中区木渎镇新姜窑花园49幢202室及49幢24号车库以535000元的价格转让给袁**。2014年9月18日，袁**取得房屋所有权，并在该房屋上设立了抵押，抵押权人为苏州**限公司镇湖支行，担保主债权金额为550000元，债务履行期限为2014年11月14日至2017年11月14日。2014年12月，袁**至涉案房屋处与钱**就房屋所有权问题发生争执。

本院查明

钱**称，其与颜**签订房产转让协议后即入住涉案房屋至今。对此，钱**提供了数字电视整体转换登记表、电费缴费明细、业主满意度调查表。经质证，颜**等认为，钱**提供的上述证据中部分未显示房屋实际居住人情况，且即使钱**实际占有使用房屋也不代表其取得了房屋的所有权。

审理中，颜**、颜**、颜**称，颜**及颜**并未在2009年将房屋出售给钱**。颜**只是告知颜**，其将房屋借给了两个女性朋友居住，颜**曾与其中一人谈过恋爱。涉案房屋系拆迁安置所得，拆迁安置人口为颜**与颜**。虽然办理产证时由颜**一人与木渎新区总公司签订商品房买卖合同，但拆迁安置房屋应属于颜**与颜**共有。颜**等一致确认，袁**在与颜**签订存量房买卖合同前，颜**在女儿的搀扶下，带袁**到现场看房。因房屋由颜**的朋友居住，且相邻房屋的结构与该房屋相同，故袁**仅查看了相邻房屋，未直接进入本案所涉房屋进行查看。

以上事实，由钱**提供的人口普查信息表、村委会证明、房产转让协议、收条、公证书、存量房买卖合同、房屋登记信息查询表、数字电视整体转换登记表、电费缴费明细、业主满意度调查表，颜**、颜**、颜**提供的民房预动迁补偿协议书、拆迁户安居房屋安置协议书、房屋登记信息查询表、公证书，原审法院至有关部门调取的拆迁安置房屋确认书、商品房买卖合同等材料及当事人陈述予以证实。

原审原告钱**的一审诉讼请求为：确认颜全金与袁**签订的苏房存吴合同201409090003号房屋买卖合同无效。

原审法院认为：颜**原系苏州市吴中区木渎镇新姜窑花园49幢202室房屋及24号车库所有权人。2014年9月，颜**与袁**就上述房屋买卖事宜签订存量房买卖合同并办理了过户手续。现该房屋登记所有权人即为袁**，并由袁**在该房屋上设立了抵押。钱**称，颜**与袁**之间签订的存量房买卖合同存在恶意串通，损害其利益的情形。但钱**现有证据不足以证明颜**与袁**之间签订的房屋买卖合同存在恶意串通，损害其利益的情形。钱**要求确认颜**与袁**签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决驳回钱**的诉讼请求。案件受理费9150元，由钱**负担。

上诉人钱建云不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、关于看房问题，一审判决认定事实不清，袁**陈述看了相邻同户型房屋的说法不符合常理。二、钱建云有证据证明2014年8月到9月期间袁**没有去钱建云相邻房屋看过房屋。三、袁**无视已经成立的买卖合同，故意以低价成交获得房屋过户。请求二审法院依法改判支持钱建云的诉讼请求或将本案发回重审。

被上诉人颜**、颜**、颜**二审未作答辩。

被上诉人袁**二审辩称：我方与颜全金及其女儿去看涉案房屋，当时房屋是锁着的，就去看了相邻房屋，由于结构相同，所以我愿意购买涉案房屋。钱**与颜**的买卖合同不能成立，钱**只支付了10万元，严**签订合同时没有处分房产的权利，应得到共有人的追认。袁**已经取得房产证，且房屋买卖过程中有公证、网签并支付了全部购房款，房屋买卖合法有效，请求驳回上诉。

二审经审理查明事实与原审一致。

二审另查明，颜**于2014年12月15日因病死亡。

二审中，钱**提供了新姜窑花园49幢201室俞*2016年3月30日的证言，证实去年7月至10月间没有老太太在子女搀扶下来看过她家房子，该证人证言由朱**签字。钱**还提供了新姜窑花园49幢302室朱*2015年11月4日的证言，证实去年7月至10月间没有老太太在子女搀扶下来看过她家房子。钱**并申请俞*出庭作证。

本院认为

本院认为：1997年10月颜**通过动迁取得新姜窑花园49幢202室房屋，根据安置协议书其家庭常住人口为2人。此后颜**于2009年5月31日与钱**签订房产转让协议，将该套房屋转让给钱**。该协议由颜**签名并由其母亲颜**捺手印，但钱**未支付全部房款，房屋也未办理产权登记及过户手续。2014年2月10日颜**去世后，该套房屋由颜**继承，并于2014年9月9日与袁**签订房屋买卖合同，由袁**以535000元的价格购买该套房屋。钱**向原审法院提起诉讼，认为颜**与袁**的房屋买卖合同恶意串通，损害第三人利益。对此，应由钱**承担相应的举证责任。但钱**未能提供证据证明袁**在购买房屋时已经知道颜**与钱**签订了房屋买卖合同，也无证据证明袁**与颜**恶意串通，以明显不合理的低价购买了房屋。袁**已经支付了全部房款，且房屋已经登记在袁**名下。故钱**认为袁**与颜**的房屋买卖合同无效依据不足。钱**上诉认为袁**在购房时没有查看房屋不合常理，并提供了两份证人证言，但证人朱*未出庭作证。证人俞*的证言证实2015年7月至10月间无人看房，而颜**与袁**的房屋买卖合同签订于2014年9月，颜**已于2014年12月死亡，故俞*的证言不具有证明力。并且袁**购房前是否看过房屋，并非认定房屋买卖合同效力的要件，故对钱**申请俞*出庭作证不予准许。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。钱**的上诉理由不能成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费9150元由上诉人钱**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月八日