朱**与昆山大**有限公司、华夏**限公司昆山支行房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人朱**因与昆山大**有限公司（以下简称大鸿运公司）、华夏银**昆山支行（以下简称华夏**支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏**民法院作出的（2014）昆花民初字第01047号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院审理查明：朱**与昆山大**有限公司于2012年9月15日签订《昆山市商品房购销合同》一份，约定由昆山大**有限公司将自己开发的位于江苏省昆山市花桥经济开发区312国道北侧、徐公桥路西侧的建筑面积为223.68平方米的办公楼一套出卖给朱**，根据合同第八条约定，昆山大**有限公司应于2013年11月30日之前取得昆山市商品房交付备案证书，并向朱**交付房屋，但至本案一审审理阶段涉案房屋并未交付。《昆山市商品房购销合同》中第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过90日后，买受人有权要求解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付房款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。2012年11月23日朱**及案外人杨**与华夏银**昆山支行签订《个人房屋抵押借款合同》，约定由朱**为（甲方）借款人，华夏银**昆山支行为（乙方）贷款人，昆山大**有限公司为（丙方）保证人，甲方向乙方贷款128万元，贷款期限为10年，自2012年11月23日起至2022年11月23日，丙方承担阶段性保证责任，对合同约定的甲方应还贷款本息自甲方应偿还贷款本息开始之日至本合同项下办理完毕房屋所有权证及房屋抵押登记手续为止产生的所有甲方应付借款承担连带保证责任。目前涉案房屋尚未交付，也并未办理权属登记，也尚未办理交付备案登记手续。该合同中约定本合同生效后，各方均不得擅自变更或解除合同，如需变更和解除，应经各方协商一致并达成书面意见。

一审另查明，涉案房屋总价2572320元，《昆山市商品房购销合同》中约定买受人于签约当日支付首付款1292320元，贷款1280000元，于签约之日起办理商业贷款并于7个工作日前补齐贷款所需资料。后朱**于签约当日即2012年9月15日支付首付款1292320元，2012年11月23日华夏银**昆山支行将1280000元贷款发放给朱**指定的昆山大**有限公司账户。朱**以贷款形式付清了房款。2014年8月11日，朱**律师曾代表朱**向昆山大**有限公司发出《通知函》，该通知函中载明因大鸿运公司逾期90日交付房屋，要求解除合同。一审庭审中**公司表示未收到该通知函。后双方协商未果，朱**于2014年10月9日诉至法院。朱**主张大鸿运公司支付一倍购房款的依据在于涉案房屋所在地块的土地被抵押。涉案房屋系期房，目前尚未完工取得交付备案，朱**并未能提供涉案房屋已经办理产证或被抵押的证据。

以上事实，由《昆山市商品房购销合同》、《个人房屋抵押借款合同》、《通知函》、购房发票、贷款转账凭证以及当事人陈述等在卷佐证。

一审法院认为

原审原告朱**的诉讼请求为，请求判令：1、解除朱**与昆山大**有限公司所签订的《昆山市商品房购销合同》；2、解除朱**与华夏**限公司昆山支行所签订的《个人房屋抵押贷款合同》；3、昆山大**有限公司支付逾期交房的违约金计77169.60元；4、昆山大**有限公司返还朱**购房款2572320元（朱**尚欠华夏**限公司昆山支行的贷款可直接支付）；5、昆山大**有限公司按购房款的一倍即2572320元承担赔偿责任；6、昆山大**有限公司赔偿朱**首付款利息损失（以1292320元为本金，利率按照银行同期贷款利率，自2012年9月3日起至判决确定之日）；7、昆山大**有限公司赔偿朱**按揭贷款的利息损失（以1280000元为本金，自2012年11月23日起至朱**与华夏**限公司昆山支行实际解除合同之日止，上述款项暂算至2014年8月23日）；8、诉讼费由大**公司、华**行承担。

一审法院认为：针对朱**的第一项诉请要求解除购房合同以及第四项诉请要求大**公司返还购房款，朱**与昆山大**有限公司签订的《昆山市商品房购销合同》系双方真实意思表示，朱**与大**公司双方应当按照合同约定履行各自的义务。朱**依约支付购房款，大**公司未依约交付涉案房屋，根据《昆山市商品房购销合同》约定，涉案房屋买卖合同可以解除。朱**发出通知函，大**公司辩称并未收到，但朱**于2014年10月9日起诉，要求解除合同，朱**以诉讼方式通知大**公司，应视为大**公司对此已知情，大**公司未能依约交房，系违约方，故应当承担相应违约责任。一审法院对朱**请求解除购房合同要求大**公司返还购房款的诉请予以支持。针对朱**的第二项诉请，要求解除贷款合同的问题，朱**与华夏银**昆山支行签订的《个人房屋抵押借款合同》，系双方真实意思表示，双方也应依照合同履行各自的义务，华夏**支行依约发放了贷款，且合同中约定了合同解除需双方协商，一审庭审中华夏银**昆山支行明确表示不愿意解除合同，要求继续履行，除非朱**或者昆山大**有限公司提前偿还相关贷款本息，一审庭审中朱**与昆山大**有限公司明确表示不愿提前归还贷款本息，本案中不存在该合同约定或法定解除情形，且华夏银**昆山支行不是违约方，故一审法院对朱**诉请要求解除与华夏银**昆山支行签订的《个人房屋抵押借款合同》不予支持。关于朱**的第三项诉请、第五项诉请、第六项诉请、第七项诉请，一审法院认为均系违约赔偿的请求，实际上属于违约责任的竞合。关于一倍赔偿的问题，朱**提出的依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，该法条实则也是对守约购房者的法律保护。不应在本案中作扩大解释。朱**未能举证证明大**公司、华夏**支行将涉案期房进行过产权登记，也不能证明涉案房屋被另行销售或抵押，同时朱**也未能举证证明其存在其他实际损失，故一审法院认为朱**的损失认定，纵观本案，以朱**实际支付首付款的利息为违约赔偿的数额为宜。朱**支付的首付款的利息损失应以其具体支付的1292320元为本金，银行同期贷款利率计算自2012年9月15日起算至实际付款日，该部分款项高于合同中约定的违约金损失，故一审法院以首付款利息损失认定赔偿数额。贷款利息损失因朱**贷款时贷款利率与银行同期贷款利率并非一致，故待实际发生确定数额后则可另行起诉。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十五条的规定，判决：一、朱**与昆山大**有限公司签订的《昆山市商品房购销合同》（合同编号：2012028418）解除；二、昆山大**有限公司返还朱**购房款2572320元，于判决生效之日起十日内支付；三、昆山大**有限公司支付朱**首付款利息损失（以1292320元为本金，按同期银行贷款利率计算自2012年9月15日至实际支付之日止），于判决生效之日起十日内支付；四、驳回朱**的其他诉讼请求。案件受理费31366元，由朱**负担10000元，昆山大**有限公司负担21366元。

上诉人诉称

上诉人朱**不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审法院不支持上诉人与华夏**支行所签订的《个人房屋抵押借款合同》的请求是错误的。根据最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，一审法院判决上诉人与大鸿运公司的商品房购销合同解除，《个人房屋抵押借款合同》的目的已无法实现，应予解除。一审审理过程中，虽然华夏**支行不同意解除《个人房屋抵押借款合同》，但却向苏州**民法院提起诉讼要求解除与上诉人的《个人房屋抵押借款合同》，违反了“一事不再理”的原则，该案应予本案合并审理。二、一审法院未能支持上诉人与华夏**支行的《个人房屋抵押借款合同》，从而未能支持上诉人要求大鸿运公司赔偿银行贷款利息损失的请求也是错误的。三、一审法院未判决支持上诉人要求大鸿运公司承担违约责任77169.60元是错误的。根据江苏**民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的讨论纪要（一）第二十四条之规定，当事人一方因对方违约要求解除合同，同时又要求违约方按照合同中约定的违约金条款承担违约责任的，人民法院应当支持。根据2012年9月3日签订的《昆山市商品房购销合同》第九条之约定，逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同，并可以要求出卖人按累计已付款的3%承担违约责任。该约定是双方真实意思表示，不违反法律规定。四、一审法院未判决支持上诉人要求大鸿运公司承担一倍赔偿的责任，系认定事实错误。上诉人依据的是最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八、九条之规定，上诉人提供了大鸿运公司故意隐瞒所售房屋已经抵押，从而导致商品房买卖合同目的不能实现的事实证据，与房屋是否进行产权过户或有无实际损失无关。上诉人调取的《国有土地使用权存根》，不仅证明被上诉人所售房屋及土地使用权有抵押，而且还被相关法院查封。本案诉争房屋为在建工程，被上诉人于2011年8月29日就将上述房屋及土地使用权抵押给了中国**山分行，后又于2013年5月17日将上述土地使用权的剩余价值抵押给了上海浦**山支行，而本案双方签订的《昆山市商品房购销合同》的时间为2012年9月3日，被上诉人的两次抵押行为均故意隐瞒，没有告知上诉人。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条之规定，“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”涉案房屋虽未单独进行抵押，但建设用地使用权进行了抵押，房屋视为已经进行了抵押。因此，一审法院以上诉人未提供涉案房屋进行过抵押而未予支持上诉人要求一倍赔偿的请求，完全没有事实依据。综上，请二审法院依法撤销一审判决，依法改判或发回重审。

被上诉人辩称

被上诉人**公司辩称：双方签订的商品房购销合同第九条对被上诉人逾期交房90天的责任已经约定解除合同按照已付款的3%承担违约责任；本案中涉及到的土地使用权办理抵押登记时地上建筑物尚未建成，至今也未完工，不存在将出售房屋再抵押的事实，双方签订的房屋是预售合同并非现售合同，被上诉人不存在向上诉人隐瞒房屋已抵押的事实。

被上诉**山支行辩称：一审法院事实清楚、适用法律正确，应当驳回上诉请求。

本院认为

二审中，朱**向本院申请追加杨**为第三人参加诉讼，理由为杨**在涉案《个人房屋抵押借款合同》落款处签字，本案处理结果与杨**可能存在利害关系。本院认为，朱**在二审中申请追加第三人依据不足，不予准许。朱**另提供昆山市国土资源局信息公开告知书一份，证明朱**与大**公司签订的商品房购销合同中约定的土地证号与实际土地证号不符，其中编号为12011111131的证书系公司开发的第一期工程已经分割完毕没有抵押，土地证号已经办好了，朱**所购买的涉案房产所在地块不确定。大**公司质证后认为，原来该地块是一本土地证，在2011年才分开为三本证，原来的已经注销了，变成三本证，但是涉案土地尚没有更改，涉案土地确实已经抵押了。华夏**支行为未对该证据发表意见。大**公司明确涉案土地上2011年8月29日设立的抵押已经注销，2013年5月17日的抵押仍然存在。

二审另查明，2012年11月23日签订的涉案《个人房屋抵押借款合同》签署页中甲方（借款人）一栏签字人为朱**、杨**。本案一审诉讼中，华夏**支行以朱**、杨**、大**公司为被告在苏州**民法院提起金融借款合同纠纷诉讼，诉请内容包括解除华夏**支行与朱**、杨**之间的《个人房屋抵押借款合同》。

以上事实，由昆山**源局信息公开告知书、调查笔录予以证实。

二审查明的其他事实与原审查明的事实相一致。

本院认为，关于涉案《个人房屋抵押借款合同》的解除问题。根据合同相对性原则，涉案《个人房屋抵押借款合同》签署页中甲方（借款人）一栏签字人为朱**、杨**，朱**单独提出解除合同欠缺合同主体资格，一审法院未支持其解除《个人房屋抵押借款合同》诉请，理由欠妥但实体处理结果并无不当，本院予以维持。朱**要求大鸿运公司赔偿银行贷款利息损失，因涉案《个人房屋抵押借款合同》尚未解除，一审法院未予支持并无不当，朱**如有相关事实和法律依据，可以另行主张。关于朱**上诉认为大鸿运公司应承担一倍赔偿责任问题，本院认为，根据最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；……。最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。朱**主张涉案房屋的土地使用权存在抵押，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条之规定，“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”因此涉案房屋也存在抵押。对此本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二百条之规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。本案涉案房屋为期房且尚未完工，相关土地使用权的抵押并不当然及于涉案房屋，且导致商品房买卖合同解除的原因是大鸿运公司无法按照合同约定的期限交房，而非土地使用权存在抵押所致，因此，本案无适用最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八、九条之情形，朱**的该项上诉请求法律依据不足，本院不予支持。大鸿运公司未能按期交房自应承担违约责任，至于违约金的具体数额，一审法院以朱**首付款1292320元为本金按银行同期贷款利率计算赔偿数额，尚在合理范围之内，本院予以维持。

综上所述，上诉人朱**的上诉主张均无事实和法律依据，本院不予采纳。原审判决实体处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费31366元，由上诉人朱**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月三十一日