上诉人任**、王**与被上诉人唐*、唐*、李*房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

上诉人任**、王**与被上诉人唐*、唐*、李*房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2015）建民初字第518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

任贵*、王**审诉称，2014年5月18日，双方及江苏**限公司（以下简称中广置业）签订《房地产买卖中介合同》，约定唐*、唐*、李*将其所有的南京市建邺区恒山路128号西堤国际城第伍区3幢2单元105室房屋出售给任贵*、王*，房屋建筑面积87.83平方米，售价255万元。同日，三方签订《补充协议》一份，约定交易采用网签流程，任贵*、王*于2014年5月18日支付唐*、唐*、李*定金2万元，5月19日支付定金3万元，9月30日前支付首付款120万元，12月15日前办理产权过户。任贵*、王*采用贷款方式，贷款金额为130万元，下款时间以银行放款时间为准，任何一方违约，由违约方承担佣金。2014年5月21日，唐*、唐*、李*唐*出具房屋定金收条一份，确认收到任贵*、王*定金5万元，另三方协商一致在《补充协议》上添加以下内容“甲乙双方于付首付款之前完成贷款预批手续”，唐*在此内容下方签字确认。2014年9月11日，在办理贷款预批手续前，双方发生争议，唐*、唐*、李*认为无论贷款预批是否成功，任贵*、王*必须在2014年9月30日前付首付款120万元，唐*、唐*、李*在收到全部255万元房款后才会腾房。任贵*、王*认为给付唐*、唐*、李*首付款120万元的前提是贷款预批手续通过，且唐*、唐*、李*收到120万元首付款后应当于15日内腾房给任贵*、王*。因唐*、唐*、李*违反合同约定，任贵*、王*多次催促唐*、唐*、李*继续履行合同，唐*、唐*、李*都置之不理。2014年12月30日唐*、唐*、李*将该房屋转售他人。任贵*、王*为此诉至原审法院，请求依法判令：1、任贵*、王*与唐*、唐*、李*之间签订的房屋买卖合同及补充协议解除；2、唐*、唐*、李*双倍返还购房定金10万元，赔偿佣金损失1万元；3、本案诉讼费用由唐*、唐*、李*承担。

一审被告辩称

唐*、唐*、李*原审辩称，双方间买卖合同早已解除，合同解除的原因系任贵*、王*违约，所以唐*、唐*、李*不应当返还定金，也不应当承担所谓的佣金损失。双方在补充协议中的约定并不矛盾，双方5月签订买卖合同，约定9月30日前支付首付款，期间长达4个月，而任贵*、王*之前并未妥善办理好贷款预批的准备工作，并且之后也一直未曾支付首付款，并前去办理贷款。期间多次口头表示不再购买诉争房屋，鉴于此，唐*、唐*、李*才致函任贵*、王*解除合同，后将房屋转售。唐*、唐*、李*解除合同是基于任贵*、王*未能按时支付首付款的违约行为发生后近三个月才转售房屋。唐*、唐*、李*的行为是符合合同法规定的。另外支付首付款是任贵*、王*先履行义务，任贵*、王*在未先履行情况下，无权要求唐*、唐*、李*履行合同。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2014年5月18日，任贵*、王*、唐*、唐*、李*签订《房地产买卖中介合同》。合同第一条约定唐*、唐*、李*将其共同所有的南京市建邺区恒山路128号西堤国际城第伍区3幢2单元出售给任贵*、王*，房屋建筑面积87.83平方米，售价255万元。同日双方签订《补充协议》，协议第二条约定任贵*、王*于2014年5月18日前，支付唐*、唐*、李*定金2万元，2014年5月19日前，任贵*、王*追加支付唐*、唐*、李*定金3万元。任贵*、王*于2014年9月30日前支付首付款120万元，以商业贷款方式支付130万元。于2014年12月15日之间前去房产局办理产权过户手续。后经双方协商一致，另达成协议“双方于付首付款前完成贷款预批手续”。

原审法院另查明，2014年5月21日，唐*出具收条载*收到任贵*、王*购房定金5万元。后贷款预批手续一直未办理，任贵*、王*也未支付唐*、唐*、李*首付款。2014年12月30日，争议房屋所有权变更登记为杨*、刘**所有。

上述事实，有任贵*、王*提供的《房地产买卖中介合同》、《补充协议》、收条及庭审笔录在卷佐证。

一审法院认为

原审法院认为，当事人应当按约全面履行义务。任贵*、王*、唐*、唐*、李*在补充协议中约定，双方于付首付款前完成贷款预批手续，后贷款预批手续一直未完成，任贵*、王*也一直未支付唐*、唐*、李*首付款。唐*、唐*、李*于2014年12月30日已将该房屋出售给他人。任贵*、王*要求解除双方签订的《房地产买卖中介合同》、《补充协议》，唐*、唐*、李*亦予以认可，故对任贵*、王*的该项诉讼请求原审法院予以支持。

对于贷款预批手续未完成的原因，任贵*、王*称系唐*、唐*、李*未配合，但未能提供相应的证据予以证明。涉案房屋买卖合同于2014年5月18日签订，但任贵*、王*一直未能完成贷款预批手续。致该交易未能继续履行。任贵*、王*称唐*、唐*、李*违约，但未能提供证据证明唐*、唐*、李*存在违约情形。故对任贵*、王*主张的双倍返还定金10万元，并赔偿佣金损失1万元的诉讼请求原审法院不予支持。据此，依据《最**法院关于民事诉讼据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，原审法院判决，一、解除任贵*、王*与唐*、唐*、李*签订的关于南京市建邺区恒山路128号西堤国际城第伍区3幢2单元105室房屋的房屋买卖合同及补充协议。二、驳回任贵*、王*的其它诉讼请求。原审案件受理费2500元，由任贵*、王*负担。

上诉人诉称

上诉人任**、王*不服原审法院判决，向本院提起上诉称，请求撤销原审判决第二项，改判被上诉人双倍返还购房定金10万元，赔偿佣金损失1万元；一、二审诉讼费由被上诉人承担。其理由为，上诉人原审已经提交录音证明被上诉人强行变更双方订立的《补充协议》约定内容，并以此作为配合办理贷款预批的前提条件，进而导致贷款预批手续无法进行。该证据可以证明被上诉人有三方面违约情形：《补充协议》中“于首付款前完成贷款预批手续”是双方在补充协议达成后第二天再次达成一致的内容，其效力高于补充协议中“2014年9月30日前乙方给付甲方首付款120万元”的约定。双方完成贷款预批手续的时间可能早于9月30日，也可能迟于9月30日，被上诉人强调无论预批手续是否完成，上诉人必须在9月30日前支付120万元首付款，如果按照被上诉人理解，该约定就没有任何存在必要。买卖中介合同中约定：“甲方于首付款到位后15日内交房”，该时间点具体明确，但被上诉人单方面毁约，在录音中明确表示没有收到全部房款是不会腾房的。因第一次办理贷款预批手续被上诉人强行变更补充协议约定，导致当天贷款预批无法办理，在此后上诉人多次打电话和被上诉人协商，被上诉人仍坚持之前的意见，致使合同无法进一步得到履行。综上，贷款预批需被上诉人配合，而被上诉人坚持变更合同内容，导致贷款预批无法办理，导致合同无法进一步履行，原审判决错误。

被上诉人辩称

被上诉人唐*、唐*、李*答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。上诉人与被上诉人在房屋买卖补充协议中明确约定了首付款的支付时间，上诉人与被上诉人关于支付首付款的时间发生分歧，而导致上诉人拒绝按合同约定时间支付首付款，在中介向被上诉人表示上诉人多次陈述不再购买房屋，并且被上诉人没有收到上诉人履行合同而支付的款项，而后被上诉人向上诉人发出解除合同通知书，在此之后将房产转让第三人，所以被上诉人没有任何违约情形。上诉人在9月11日谈话中，开头就明确拒绝支付首付款，在上诉人先表示不按合同约定支付首付款的情况下，认为被上诉人口头表示拿到全款才交房违约，没有道理。

双方对原审查明的事实并无异议，本院对原审查明的事实予以确认。

二审中，上诉人提交2014年11月25日向唐*发送短信及唐*回复手机短信内容以及2014年9月16日、10月22日、11月25日与唐*三次手机通话录音光盘一份，欲证明其一直通过电话、短信及中介机构要求被上诉人继续履行合同，协助办理贷款预批手续。被上诉人对该证据的真实性不予认可，且认为上诉人与被上诉人关于房屋买卖的沟通远多于上诉人所提交证据的内容，上诉人与被上诉人之间争议是首付款何时支付，上诉人从未要求被上诉人前去办理贷款预批手续。二审中，双方均认可对未完成贷款预批手续的后果和违约责任没有约定。

本院认为

本案二审争议焦点为，双方补充协议中“甲乙双方于付首付款前完成贷款预批手续”条款是否已经变更了首付款的支付时间；上诉人主张被上诉人违约是否有事实及法律依据。

本院认为，合同应按约履行。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。关于双方补充协议中添加的条款性质问题。双方在补充协议第一条第（二）款第2项约定首付款支付时间为9月30日，该期限约定具体明确，上诉人应依约履行。双方补充约定的“甲乙双方于付首付款前完成贷款预批手续”在上述约定之后，该约定并未确定具体期限，应理解为对贷款预批手续办理条件的约定，不能视为对已经在前确定的首付款支付时间的变更。上诉人主张该时间不确定的条件条款将确定的首付款支付期限9月30日变更为不确定的期限，本院不予支持。

双方合同约定的首付款支付期限为9月30日，上诉人应当在9月30日前支付首付款。上诉人未按照合同约定于2014年9月30日支付首付款，同时也未完成贷款预批手续，违反了合同的约定。上诉人并无证据证明被上诉人贷款预批手续未完成系唐*、唐*、李*未配合，因而上诉人上诉主张被上诉人未配合完成贷款预批手续违约，被上诉人应双倍返还购房定金10万元、赔偿佣金损失1万元，没有事实和法律依据，本院不予支持。

综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2500元，由上诉人任**、王*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月十九日