徐**房屋买卖合同纠纷执行案裁定书

案件描述

在申请执行人曾**与被执行人杨**、朱**房屋买卖合同纠纷一案执行过程中，案外人徐**向本院提起执行异议向本院提出异议申请。本院经过审查予以立案，后依法组成合议庭并于2014年4月2日公开进行听证审理，异议人徐**的委托代理人张**、申请执行人曾**、被执行人杨**、朱**到庭参加听证。本案现已审理终结。

请求情况

案外人徐**向本院提出异议称：申请人于2007年10月11日与朱**签订了房屋买卖合同协议，约定以人民币210000元整的价格购买位于昆山**馨花园X号楼XXX室及附属XXX车库，申请人全面履行付款义务后于2007年11月5日对房屋进行装修，实际于2008年春节入住至今。2013年9月申请人至当地建管所办理过户手续时，发现该套房在曾**诉朱**房屋买卖合同纠纷一案中已被昆山市人民法院查封。该房屋涉及申请人子女读书问题，无奈之下，向法院起诉要求朱**履行过户手续，但该房屋已被查封，无法过户。故向法院提出执行异议，主张昆山**馨花园X号楼XXX室及附属XXX车库的物权属于异议人所有；要求法院依法解除房屋查封。

答辩情况

申请执行人曾**辩称：我与杨、朱房屋买卖合同纠纷一案中，按照法定程序对朱**名下房屋查封是完全正确的。昆山市巴城镇嘉馨花园X号楼XXX室及附属XXX车库的房屋产权所有人为朱**，《物权法》明确规定不动产的权属，以登记设立为准，而不是以占有为准。虽然涉案房产由异议人实际占有，但其并未取得该房产的所有权。2007年异议人向朱**购买涉案房产时该房屋没有房屋产权证，异议人购买没有房产证的房屋，就应承担相应的风险。我方认为异议人可以与朱**房屋买卖合同存在纠纷另行起诉，要求赔偿，而不是直接要求确权。我方认为异议人的请求显示公平，违反《物权法》的规定。

被执行人杨**、朱**未发表答辩意见。

异议人徐**为证明其主张，向本院提供如下证据：

1、房屋买卖合同一份及付款凭证三份（总金额为23.5万元），证明2007年10月11日异议人与朱**达成房屋买卖合同，并支付了相关款项。

2、装修合同一份及发票五张，证明2007年11月5日进场装修施工，实际居住是在2008年春节。

3、物业费缴纳凭证、水电费缴纳凭证各一张，证明已经实际居住。

4、中介费收据一张，证明是通过中介购买房屋。

5、契税申报表及完税凭证各一份，证明徐**办理了房屋契税，发现房屋被保全。

申请执行人曾**对异议人提供证据的质证意见为：

对证据1房屋买卖合同及付款凭证的真实性无异议，但对该合同的签署时间不清楚。

对证据2的真实性无法确认。

对证据3的真实性无异议，但并不认为房屋是徐**的。

对证据4的真实性无法确认。

对证据5的真实性无法确认。

被执行人经本院传唤，无正当理由，未参加听证，未发表辩称及质证意见，亦未提供证据。

本院经听证查明：原告曾**与被告杨**、朱**、昆山市**有限公司房屋买卖合同纠纷一案，经本院审理后，于2013年9月6日作出（2013）昆巴民初字0039号民事判决，判决：“一、被告杨**、朱**于本判决生效后十日内返还原告购房款21万元。二、被告杨**、朱**于本判决生效后十日内赔偿原告损失32万元。三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12370元、房屋评估费5700元，文检鉴定费8000元，合计26070元，由原告承担1820元，被告杨**、朱**承担24250元。原告已预交案件受理费及鉴定费5700元，本院不再退还，被告杨**、朱**负担部分在履行上述债务时一并支付原告。”该判决书于2013年10月12日发生法律效力。因被告杨**、朱**未按照本院生效法律文书履行，权利人曾**向本院申请强制执行，本院已立案受理。在（2013）昆巴民初字0039号一案审理过程中，经原告申请，本院于2013年9月25日依法查封被告名下位于昆山市巴城镇嘉馨花园X号楼XXX室及附属XXX车库。本院于2013年9月26日立案受理异议人徐**诉被告朱**房屋买卖合同纠纷一案，该案审理过程中，原告徐**向本院申请撤回对被告的起诉；本院于2013年12月18日裁定准许原告徐**撤诉。继而徐**向本院提出执行异议，并提供涉案房屋买卖的相关证据，申请执行人对异议人徐**提供的房屋买卖合同、房款的支付凭证、实际居住证明材料真实性无异议，对于异议人提供的其他证据真实性未予以认可。

本院查明

另查明，异议人提供的房地产契税申报表及现金完税证上显示的填发时间均为2013年9月22日。

上述事实有申请执行人提供（2013）昆巴民初字0039号民事判决书，异议人提供的房屋买卖中介服务协议、房款支付凭证、物业管理费收据、房地产契税申报表、现金完税证及本院听证笔录在案予以佐证。

本院认为

本院认为：不动产的物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最**法院关于﹤关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定﹥》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但并未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣划、冻结。”本案异议人徐**与被执行人朱**之间的房屋买卖合同成立后已支付全部价款，并实际占有。尽管没有办理完成过户登记，但在本院审理过程中对该涉案房屋采取保全措施之前，异议人与被执行人已在办理过户手续之中；在未完成过户手续之前被查封，异议人并没有过错，因此，依据相关法律规定该房屋不能查封，已查封的应当根据异议人的请求解除查封。据此，依据《最**法院关于﹤关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定﹥》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：

裁判结果

异议人徐**提出的执行异议成立，解除对被执行人朱**名下位于昆山市巴城镇嘉馨花园X号楼XXX室及附属XXX车库的查封。

如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可在收到本裁定书之日起十五日之内向本院提起诉讼。

裁判日期

二〇一四年十一月十四日