申请执行人南京隆**限公司与被执行人**有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案的执行裁定书

案件描述

本院在执行南京隆**限公司（以下简称隆**司）与南京航**限公司（以下简称瑞**司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案中，南京宏**限公司（以下简称宏**司）提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭，公开听证进行了审查。异议人宏**司的委托代理人魏**、武继寿、申请执行人隆**司的委托代理人王**参加听证，被执行人瑞**司未到庭参加听证。现已审查终结。

请求情况

异议人宏**司称，宏**司2008年为瑞**司建造天胜花园项目，于2009年向瑞**司索要工程款，为行使优先权，2009年12月8日宏**司与瑞**司签订了以房抵付工程款的协议，约定将溧水区永阳镇天胜花园2幢402室、403室；3幢403室、502室；4幢102室、203室、402室、403室；5幢602室、604室、606室；6幢105室、502室及4幢1号储藏室、7号储藏室、1号车库、3幢7号储藏室、2幢8号车库抵给宏**司，由于瑞**司抵付时上述房地产抵押给银行，不具备过户条件。在办理解押过程中，南京市江宁区人民法院（以下简称江**院）将上述房地产中2幢402室、403室；3幢403室、502室；4幢102室、203室、403室；5幢602室、604室、606室；6幢502室房屋进行了查封，导致上述房产无法办理产权证。综上，江**院查封的天胜花园十一套房产属异议人所有，申请执行人要求处分该房产实现债权，缺乏事实和法律依据，故请求江**院依法撤销该裁定，解除对上述房地产的查封。

答辩情况

申请执行人隆**司答辩称，瑞**司在2009年11月10日，与我公司签订了包括上述被查封的十一套房屋认购书，早于异议人和瑞**司签订的以房产抵付工程款协议。异议人虽与瑞**司签订的以房产抵付工程款协议，但不能引起物权的变动，被查封的房屋仍登记在被执行人名下，故江**院查封行为并无不当。请求驳回异议人的异议请求。

被执行人瑞**司未答辩。

本院查明

经审查查明，本院立案受理隆**司与瑞**司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，该案审理中，隆**司向本院申请财产保全，本院于2010年7月5日作出（2010）江*商初字第696号民事裁定书，查封了瑞**司位于溧水区永阳镇天胜花园2幢402室、403室；3幢403室、502室；4幢102室、203室、403室；5幢504室、602室、604室、606室；6幢502室房屋。同年9月15日，本院作出（2010）江*商初字第696号民事调解书，依该调解书，瑞**司于2010年10月15日前一次性支付隆**司投资款400万元。逾期未付，则隆**司可以就430万元的总额申请强制执行。本案应收案件受理费40396元，减半收取为20198元，保全费5000元，共计25198元，由瑞**司负担。瑞**司负担的部分已经由隆**司垫付，瑞**司在给付上述款项时应加付此垫款。判决生效后，被执行人未履行判决确定的义务，申请执行人隆**司向本院申请执行，本院立案执行。在执行中，本院于2012年7月9日作出（2011）江*执字第51号民事裁定书，对上述房屋进行了查封。2015年4月7日再次作出（2011）江*执字第51号民事裁定书，继续查封上述房屋。

另查明，2009年11月10日，瑞**司（卖方）与隆**司（买方）签订《天胜花苑》房屋认购书，约定由隆**司定购栖凤西路33号2、3、4、5、6号楼房屋，房屋总价5330056元。在附注中约定：1、本认购书专为开发商向认购方借款提供担保而设定。2、买卖双方自签订认购书之日起至卖方还清向买方的借款止为认购有效期，卖方在定购有效期内未经买方同意不得将买方所定购房屋另卖他方，等。

再查明，2008年9月17日，宏**司与瑞**司签订建设工程施工合同，由宏**司承包瑞**司溧水区天胜花园01-07幢工程项目。工程竣工后，瑞**司与宏**司于2009年12月8日签订协议书，对瑞**司欠付宏**司的工程款5220766元以其开发的天胜花园13套房产抵付，其中2幢402室、403室；3幢403室、502室；4幢102室、203室、403室；5幢602室、604室、606室；6幢502室房屋分别抵付417655元、417655元、414793元、435576元、400000元、401888元、401916元、310000元、316000元、394000元、418600元。

听证中，异议人宏**司陈述上述抵付房屋已由被执行人瑞**司实际交付，其又将上述房屋分别抵给徐**、徐**、邱**等11人以偿付宏**司拖欠的工程款、劳务费等，但未提供证据证实。

本院认为

本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。本案所涉房屋登记在被执行人瑞**司名下，属被执行人所有，异议人并未取得该房产的所有权，本院查封上述房产符合法律规定。至于异议人主张对讼争房产享有建设工程优先受偿权，应依法另行主张。综上，异议人宏**司的异议理由不成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：

裁判结果

驳回异议人**公司的异议请求。

如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

裁判日期

二〇一五年四月二十日