上诉人明**发有限公司与被上诉人南**服务有限公司、张*租赁合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

上诉人明**发有限公司（以下简称明发南**产公司）因与被上诉人南京铭丰**务有限公司（以下简称南**公司）、张*租赁合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2014）雨民初字第1343号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。明发南**产公司的委托代理人宋*、杜振道，南**公司、张*的委托代理人王*、李*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

上诉人明发南**产公司原审诉称，2011年7月1日，明发南**产公司与南**公司、张*签订租赁合同，约定明发南**产公司将雨花台区玉兰路99号2栋负一层、一层房屋出租给南**公司、张*，作为酒店用品经营场所使用。租赁期15年，双方同时对租金标准及支付方式进行了约定。合同签订后，明发南**产公司按约履行了交付租赁房屋及其他合同义务，但南**公司、张*屡次违约拖欠租金。2013年因南**公司、张*拖欠的租金，明发南**产公司曾诉至法院，经调解，南**公司、张*支付了2014年1月31日之前的租金。后南**公司、张*再次拖欠租金，经催告后仅向明发南**产公司支付了20万元。虽经明发南**产公司多次催要，南**公司、张*仍未支付，2014年6月26日，明发南**产公司依法书面通知南**公司、张*解除合同，在解除合同后，南**公司、张*仍未履行解除后返还租赁物等义务，为维护明发南**产公司合法权益，请求法院判令：1、南**公司、张*立即腾房并返还租赁房屋；2、南**公司、张*向明发南**产公司补交合同解除前的房租1984859.66元，及支付迟延交租违约金16.5万元（房租计算方式为12844.56平方米＊1.5元／天／平方米＊1.05倍原定基准房租＊121天，从2014年3月28日计算至2014年7月14日）；3、南**公司、张*向明发南**产公司支付合同解除后至腾房屋使用费2549002.93元（12844.56平方米＊1.5元／天／平方米＊1.05倍原定基准房租＊126天，从7月15日计算至11月18日腾房之日）；4、南**公司、张*赔偿明发南**产公司腾房之后房屋闲置期间的租金等损失809207.28元（参照合同约定的房租标准，自南**公司、张*腾退房之日起计算40天）；5、南**公司、张*立即办理案涉房屋名下的工商变更登记；6、南**公司、张*承担本案全部诉讼费用及保全费用。

被上诉人辩称

被上**丰公司、张*原审共同辩称，南**公司、张*未付租金的原因是明发南**产公司违约行为致使合同目的无法实现，已经于2014年5月4日向法院提起诉讼，请求法院判令解除双方当事人之间的合同，明发南**产公司诉请中补交解除前的租金没有事实和法律依据，是明发南**产公司的租赁房屋顶部破坏和断电行为造成租赁场所无法正常使用，明发南**产公司要求支付房屋使用费没有事实和法律依据，房屋租赁合同解除的违约责任是明发南**产公司而非南**公司、张*，所以支付房屋闲置损失也没有事实和法律依据。明发南**产公司的诉请部分对租金数额的计算全是依据合同约定的费用，但是合同约定的费用还包含物业管理费、卫生费和公共管理费等，并非狭义的租金，2014年4月明发南**产公司出租的房屋不具备使用条件，所以不存在物业费和公共管理费等，所以明发南**产公司计算租金数额的方式不符合法律规定。

被上诉人张*辩称，张*为南**公司的发起人和法定代表人，其作为被告不适格，合同主体为南**公司而非张*个人，请求法院驳回明发南**产公司对张*的诉请。

原审法院经审理查明，2011年7月1日，张*作为南**公司设立发起人以自己的名义（原以南京文**限公司的名义）与明发南**产公司签订《租赁合同》，合同约定，张*承租明发南**产公司位于南京市雨花台区玉兰路99号2栋负一层、一层建筑面积为12844.56平方米的房屋，租赁期限15年，自2011年10月28日起至2026年10月28日止；租金采取先付租金后使用的原则，按季度计算交租期，租金标准按照建筑面积计每平方米人民币1.5元（含综合管理费用），自租赁期的第三个租赁年度起，在上一年度基础上递增5%，其中，2013年10月28日至2014年10月27日期间的租金为7384016元，2014年10月28日至2015年10月27日期间的租金为7753217元。双方并就履约保证金、租赁房屋交付及责任、转租、商业模式、物业维护责任、双方保证责任及违约责任等内容进行了约定，其中，物业维护责任条款约定，明发南**产公司应负责租赁房屋主体结构及非张*专用设施的维护、维修，以及非张*独立使用的公共部分和环境的建设、维护、管理；违约责任条款约定，双方严格履行本合同所约定的义务，任何一方不履行或不完全履行合同所约定条款，违约方应向对方支付人民币2000000元作为惩罚性违约金。2011年12月7日，明发南**产公司与南**公司签订《补充协议》一份，就上述租赁合同的租赁期限及记租期、免租期进行明确及变更，协议约定，租赁期限及记租期往后顺延，从2011年10月28日调整为2011年12月28日；前两个租赁年度的免租期部分延长。合同签订后，明发南**产公司依约向南**公司、张*交付上述出租房屋，张*注册成立的南**公司，交纳履约保证金、质量保证金700000元及相应租金后进驻该房屋并将房屋进行装修，后将承租房屋转分租给其他商户。2013年11月，因租金交付迟延问题，明发南**产公司向原审法院提起诉讼，要求南**公司、张*交纳租金及违约金，经原审法院主持调解，双方达成（2013）雨民初字第1778号民事调解书，其中约定南**公司、张*交付截止至2014年3月31日的租金及违约金1350050.3元，后南**公司、张*依约履行了上述协议。自2014年3月份，因南**公司、张*承租房屋的楼上承租户南京海**限公司（以下简称海韵公司）在装修过程中导致大量水泥块掉落及楼顶遭到破坏，影响南**公司、张*承租房屋内的经营，南**公司、张*要求明发南**产公司尽物业维护义务无果后，在2014年4月份交纳20万租金后即拒绝交纳后续租金。明发南**产公司在要求南**公司、张*按约定交纳2014年4、5、6月份的租金无果后，2014年4月16日，停止对南**公司、张*承租的房屋内提供水电。2014年5月6日，明发南**产公司向张*发出催告函，要求张*交纳租金，后于2014年7月14日向南**公司、张*邮寄发出解约通知书，明确解除双方上述租赁合同，要求南**公司、张*收到解约通知书三日内补交租金和违约金，并于15日内腾退房屋。该解约通知书的邮件于2014年7月15日并投递签收。

另查明，2014年4月25日，南**公司向明发南**产公司发出通知，要求其于5日内归还免费广告牌、整治租赁场所环境、恢复供水供电等，并表示如不能处理则解除双方合同。后明发南**产公司并未按期履行，南**公司、张*遂于2014年5月4日向原审法院提起诉讼，要求解除合同并要求明发南**产公司承担违约责任及赔偿损失。

又查明，庭审过程中，双方当事人达成一致意见，南**公司、张*于2014年11月19日向明发南**产公司交付承租房屋钥匙，归还承租房屋。

上述事实，有租赁合同、收据、视频资料、照片、通知及邮寄回单、装潢合同、催告书、民事调解书、解约通知书及邮寄回单及当事人陈述等证据予以证实。

原审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。张*作为南**公司的发起人以自己的名义与明发南**产公司签订《租赁合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应属合法有效，双方均应严格履行合同约定的义务；张*在合同履行过程中曾多次以自己名义与明发南**产公司交涉处理租赁事宜，其辩称非租赁合同主体，与事实不符，原审法院不予采信。根据双方当事人合同约定，明发南**产公司作为出租方，收取的租金中包含物业管理费、卫生费、设备设施使用费、公共能源费等综合管理费用，应履行相应的物业管理服务义务，但在南**公司、张*承租房屋楼上进行装修影响其承租房屋经营时，在相关媒体报道及实际承租房屋使用人反映的情况下，明发南**产公司并未能及时有效的进行物业管理及服务，违反双方合同中关于物业维护责任的约定，南**公司、张*据此迟延交付租金符合双方签订的《租赁合同》中第十五条第一项关于“若甲方违反第十条的各项承诺，由甲方承担全部法律责任；……除合同另有约定外，如因此导致乙方不能正常营业的，乙方有权延付租赁费用及其他各项费用，并免除不能正常营业期间租赁费用及其他各项费用。”的约定，明发南**产公司据此要求解除双方合同，并要求南**公司、张*承担违约责任，于法无据，原审法院不予支持。南**公司、张*于2014年5月4日向原审法院提起诉讼，要求解除双方租赁合同，具有事实和法律依据，原审法院予以采纳。

关于明发南**产公司的诉请，原审法院认为，双方当事人因他人装修产生的纠纷本可协商解决，并不足以影响合同的继续履行，但明发南**产公司于2014年4月16日停止对承租房屋提供水电，导致承租房屋无法使用，致使租赁合同目的不能实现，明发南**产公司应承担相应的责任，其要求南**公司、张*承担违约金及腾房后房屋闲置期间的租金损失，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。明发南**产公司诉请南**公司、张*立即腾房并返还租赁房屋，因双方已于2014年11月19日进行交接，该部分诉请已实现，原审法院不再重复处理。明发南**产公司诉请要求南**公司、张*交纳合同解除前的租金，参照双方《租赁合同》中第十五条第一项的约定、原审法院确认的合同解除时间、南**公司、张*使用承租房屋情况及租金支付情况，原审法院认为，自2014年4月1日至2014年4月15日，南**公司、张*虽使用承租房屋但经营已受影响，租金应予部分减免，南**公司、张*已缴纳20万租金足以冲抵该期间租金数额，不需另行支付；自2014年4月16日至2014年7月14日，南**公司、张*未能正常使用该承租房屋，依照双方约定及过错责任，依法应由明发南**产公司自行承担。明发南**产公司诉请南**公司、张*支付自2014年7月15日至11月18日腾房期间的房屋使用费，应以根据违约情况及双方过错责任予以确定。南**公司、张*虽辩称未收到明发南**产公司的解约通知书，但从明发南**产公司的邮寄凭证及投递结果看，足以证实其于2014年7月15日收到明发南**产公司发出的解约通知书，南**公司、张*也未提供其他证据证明未收到解约通知书，南**公司、张*辩解缺乏事实依据，原审法院不予采信。根据明发南**产公司向南**公司、张*发出解约通知书的事实，原审法院认为，在南**公司、张*诉讼要求解除双方合同的情况下，明发南**产公司表示解除合同并要求南**公司、张*腾空房屋并无不当，但应给予对方合理的腾空房屋期间，根据南**公司、张*承租房屋面积及转分租情况，迁让房屋期间应以30日较为合理；南**公司、张*在双方均表示解除合同的情况下，应及时迁出并向明发南**产公司返还房屋，但其并未能及时向明发南**产公司返还房屋，致使明发南**产公司未能使用房屋，对该期间明发南**产公司的租金损失应予承担。参照双方合同约定租金标准，自南**公司、张*收到解约通知书之日（2014年7月15日）至实际迁让房屋之日（2014年11月19日）扣除合理迁让期间，明发南**产公司的租金损失为1921867.18元，依法应由南**公司、张*承担。明发南**产公司关于要求南**公司、张*办理涉案房屋名下工商变更登记的诉请，与本案不是同一法律关系，原审法院不予处理。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十二条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十二条之规定，原审法院判决如下：一、南**公司、张*于本判决生效后十日内一次性支付明发南**产公司房屋使用费1921867.18元。二、驳回明发南**产公司的其他诉讼请求。一审案件受理费用50362元、保全费5000元，合计55362元，由明发南**产公司负担33217元，由南**公司、张*共同负担22145元。

上诉人明发南**产公司不服原审判决，向本院提起上诉，其上诉请求为：1、二审法院依法撤销原审判决，发回重审或改判支持上诉人原审诉请。2、本案一、二审诉讼费由被上**丰公司、张*承担。其理由为：1、一审判决认定“自2014年3月份，因南**公司、张*承租房屋的楼上承租户海**司在装修过程中导致大量水泥块掉落及楼顶遭到破坏，影响南**公司、张*承租房屋内的经营，南**公司、张*要求明发南**产公司尽物业维护义务无果后，在2014年4月份交纳20万租金后即拒绝交纳后续租金。”存在错误。根据上诉人提供的证据，海**司装修对租赁场所的破坏发生在2014年3月底，而根据被上诉人于2013年7月11日向上诉人出具的《承诺书》，被上诉人一次性支付2014年4月至6月租金的最迟日期在2014年3月15日。被上诉人迟延支付的违约行为在先，海**司未装修时，被上诉人就已经开始拖欠上诉人的租金了。2、一审判决认定“上诉人未能及时有效的进行物业管理及服务，违反了《租赁合同》中关于物业维护责任的约定，并由此认定被上诉人据此迟延交付租金符合《租赁合同》约定，进而认定上诉人以被上诉人拖欠租金解除合同，于法无据”是错误的。《租赁合同》第九条约定，上诉人主要是负责租赁场地及相关设施设备的物业维护事项。负责的维护项目主要是租赁场所主体结构等房屋土建工程和非乙方（被上诉人）专用的设备、设施的正常大中修、更换。而在本案中，被上诉人租赁场所的破坏是海**司不当装修导致的，属于第三方侵权，不属于上诉人物业维修的责任和范围。而且上诉人已提供证据证明了，上诉人要求海**司装修时注意维护租赁场所的安全，已经尽了相应的责任。根据租赁合同第十五条第五款约定“乙方（被上诉人）逾期支付租金超过90日的，甲方（上诉人）有权解除合同，并要求乙方支付违约金。”虽然被上诉人于2014年4月2日向上诉人支付了200000元租金，但仍然拖欠上诉人租金1620716.38元。由于被上诉人未按照租赁合同、承诺的约定，向上诉人支付租金，上诉人分别于2014年5月6日、2014年6月27日向被上诉人发函，要求其按照约定支付租金，但被上诉人一直未支付租金。据此，上诉人依据租赁合同第十五条第五款的约定，决定解除租赁合同，并于2014年7月14日向被上诉人寄送了《解约通知书》，告知被上诉人：因其违约行为，上诉人按照租赁合同的约定，解除了与其签订的租赁合同。该《解约通知书》于2014年7月15日送达给被上诉人。根据法律规定，租赁合同于2014年7月15日依法解除。3、一审判决认定被上诉人2014年5月4日提起诉讼［（2014）雨民初字第747号］，要求解除租赁合同具有事实和法律依据，是错误的。对此判决，上诉人已就该案提起上诉，要求依法改判。4、一审判决认定“被上诉人于2014年11月19日向上诉人交付承租房屋的钥匙，归还承租房屋”是错误的。被上诉人虽然向上诉人交付了钥匙，但并未将所有的次承租人清场，现仍有次承租人占有承租房屋，因此，被上诉人没有向上诉人完全交付承租房屋，被上诉人仍然负有腾空房屋的义务。

租房屋过俗人本违约，该事实一审法院避而不谈合《租赁合同》约定”5、一审判决认定“自2014年4月1日至2014年4月15日，被上诉人使用承租房屋但经营受到影响，租金应予减免”完全是主观臆断，不符合《租赁合同》约定，且存在矛盾。一审判决已认定，自2014年3月份，因海韵公司装修导致被上诉人承租的房屋受到影响，上诉人未履行物业维护义务，因此，被上诉人可以拒付租金。但之后一审判决又认定是承租房屋经营受到影响可以部分减免租金，该认定互相矛盾的。被上诉人在2014年4月2日支付20万元租金，可见被上诉人明知自己存在违约行为。被上诉人自2014年3月15日开始拖欠租金的违约行为在先，虽然在2014年4月2日支付了20万元，但仍然拖欠上诉人租金1984859.66元，根据租赁合同的约定，上诉人有权采取停水、停电措施。6、一审判决认定“自被上诉人收到解约通知书之日（2014年7月15日）至实际迁让房屋之日（2014年11月19日）扣除合理迁让期间上诉人的租金损失”不符合法律规定，且与2014）雨民初字第747号《民事判决书》相矛盾。一审法院既然在（2014）雨民初字第747号案中判决涉案租赁合同自2014年5月4日解除，否定了上诉人2014年7月14日解约通知书的效力，就应按照其认定的合同解除之日，也即2014年5月4日开始计算，而非以被上诉人收到上诉人解约通知书的日期为起算点。7、一审判决认定迁让房屋期间应以30日较为合理，不符合法律规定。对于合同解除后的腾空房屋期间，《租赁合同》第十六条第二款约定，合同终止后，被上诉人搬迁超过15日，须支付超过天数的租赁费用给上诉人。因此，对于腾空房屋期间双方在合同已经进行了约定，一审法院擅自变更为30日，不符合租赁合同约定，损害了上诉人的合法权益。8、一审法院驳回上诉人其他诉讼请求无法律依据。本案是被上诉人拒不支付租金，根本违约，上诉人依据《租赁合同》约定，解除了《租赁合同》，根据法律规定，上诉人有权要求被上诉人支付租金、逾期违约金、房屋占有使用费以及房屋闲置损失。《租赁合同》第十五条第五款约定，乙方（被上诉人）逾期支付租金超过90日的，甲方（上诉人）有权解除合同，并要求乙方支付违约金。涉案《租赁合同》于2014年7月15日解除，合同解除前，双方仍在履行合同，被上诉人也实际使用租赁场所，被上诉人应当向上诉人支付的2014年4月至合同解除之日的租金，共计2184859.66元；但被上诉人仅在4月2日向上诉人支付了20万元，仍有1984859.66元未付，该部分租金应由被上诉人补交。因被上诉人未按《租赁合同》约定的期限和方式付清全部租金，对于逾期未付的部分应当按照《租赁合同》第四条第二款约定的违约方式，即按迟*部分每日千分之五向上诉人支付违约金。经计算至合同解除之日被上诉人迟*付款121天，违约金为1200840.1元，合同解除后被上诉人仍然未付租金，应当按照同期银行贷款利率的1.3倍向上诉人赔偿迟*支付租金的损失，该部分为60608.79元，被上诉人应当支付的违约金共1261448.89元，但上诉人仅主张其中的16.5万元，符合法律规定。合同解除后，被上诉人未及时退还房屋，还应参照合同约定的租金标准支付合同解除之日至2014年11月19日腾房之日的房屋占有使用费2549002.93元。同时，本案合同解除系由被上诉人原因造成，根据最高院和江苏**民法院有关审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的解释，被上诉人应当赔偿上诉人不超过6个月的房屋闲置损失，该损失以房屋租金为参照标准。现上诉人只向被上诉人主张40天的闲置期间损失，共计809207.28元，符合法律规定。《租赁合同》第十一条第十四款还约定，合同解除后，被上诉人应于合同解除之日起2个月内办妥租赁场地工商营业执照的变更登记，逾期应按5000／日标准向甲方承担违约责任。因此，合同解除后办理工商变更登记是合同约定的被上诉人的合同义务之一，现被上诉人不履行该合同义务，这将损害上诉人的合法权益，一审法院的认定不合法。

被上**丰公司、张*二审辩称：1、上诉人未及时履行物业管理义务，被上诉人据此迟延支付租金符合租赁合同第九条约定；根据该条约定，上诉人应免除相应期间的租赁费用。被上诉人迟延支付租金系行使履行抗辩权之行为，在上诉人履行维修义务之前，有权拒绝支付租金。且纠纷发生时被上诉人租金已支付至2014年3月31日，并不存在拖欠情形。2、上诉人断水断电致使租赁合同目的不能实现，被上诉人在催告无果情况下解除合同，符合法律规定和合同约定。按照租赁合同第四条约定，租赁费用支付时间应为2014年3月22日，而上诉人断水断电之日为2014年4月16日，未满合同约定的30日期限。3、承租场地自2014年7月已经腾空，但因双方存在纠纷，故直至2014年11月19日才交付钥匙，并不存在次承租人占有房屋之情形。同时，根据双方之前约定，2014年7、8月份应为免租期。4、被上诉人于2014年4月2日支付20万元是出于无奈，非出于法定或约定义务。5、原**院认定的合同解除时间、迁让时间及搬迁时间均属合理，至于租金、逾期违约金、房屋占有使用费及闲置损失等，因导致合同解除的根本原因是上诉人的违约行为，故上述费用、损失不应得到支持。6、本案应由南**公司而非张*承担责任。综上，请求法院驳回上诉，维持原判。

上诉人在二审中提交了其与案外人**务有限公司签订的租赁合同一份、银行进帐单、收据、中**银行来账凭证、现金缴款单及2013年8月20日《关于按期如数支付房租的催告书》，其证明目的为：1、涉争租赁场地直至2015年3月2日才正式再次出租，闲置期间远远超过了上诉人主张的40天，且租赁物的租金价格亦在下降。2、被上诉人支付租金均迟于催告书中记载的付款截止日期。被上诉人对租赁合同、银行进帐单的真实性予以认可，关联性、证明力不予认可；对收据的真实性、关联性均不予认可，认为该租赁合同无法证明涉案租赁物的闲置及租金下降是被上诉人造成的。被上诉人对于中**银行来账凭证、现金缴款单及《关于按期如数支付房租的催告书》的真实予以认可，但认为上述证据不能达到证明目的。因上述证据均为原件，本院对其真实性予以确认，对关联性、证明力将根据案件情况综合予以认定。

被上诉人在二审中提交上诉人于2012年9月4日发出的《催告书》、（2013）雨民初字第1778号案件相关卷宗材料、2013年6月17日发出的《关于支付2013年度4至6月份房租的催告书》及《公司准予变更登记通知书》，以证明上诉人同意其延长免租期，以及被上诉人已变更公司注册地址。上诉人认为2012年9月4日发出的《催告书》系复印件，其真实性无法核实，对真实性不予认可。上诉人对于（2013）雨民初字第1778号案件相关卷宗材料、《关于支付2013年度4至6月份房租的催告书》的真实性予以认可，但认为不能达到被上诉人的证明目的。对于《公司准予变更登记通知书》，上诉人同意由法院核实。因《催告书》并非原件，本院对其真实性不予认定。对于（2013）雨民初字第1778号案件相关卷宗材料、《关于支付2013年度4至6月份房租的催告书》及《公司准予变更登记通知书》，本院对其真实性予以确认，对关联性、证明力依据案件情况综合予以认定。

上诉人对原审法院查明事实的异议之处为：原审判决未查明被上诉人的违约在先的事实。2014年4月至6月的租金最迟应在2014年3月15日支付，是被上诉人迟延支付租金在先。租赁合同约定被上诉人迟延支付租金30天之后，上诉人有权对涉案商铺停水停电，因此上诉人于2014年4月16日停水停电的行为符合合同约定。被上诉人对原审法院查明的事实不持异议。本院对原审查明的事实中双方当事人不持异议的部分予以确认。

二审另查明：

涉争《租赁合同》第四条“租赁费用标准及支付方式”约定，本条所有款项中所指租赁费用为乙方（即张*，下同）按本合同约定使用租赁场地应支付给甲方（即明发南**产公司，下同）的全部费用，含租金和物业管理费、卫生费、设备设施使用费、公共能源费等综合管理费。上诉人陈述，根据惯例，该费用约占租赁费用比例的5%。《租赁合同》第三条“履约保证金”约定，若乙方有违约情形，乙方所应承担的费用、违约金、赔偿金及欠缴的租赁费用将从乙方保证金中抵扣。若保证金不足以抵扣，由乙方另行支付。《租赁合同》第九条“物业维护责任”约定，甲方应负责非由乙方原因造成的租赁场地和甲方提供的设施、设备无法使用等情况下的维修或更换。合同期内，由于甲方未及时履行其责任范围内的物业维护义务，给乙方或任何第三人造成损害，由甲方承担全部法律责任；如因上述原因致使乙方不能正常营业的，甲方应当免除此期间对应的租赁费用及其他各项费用。如导致乙方承租场地部分不能营业的，则免缴该场地部分不能正常营业期间的租赁费用及其他各项费用。第十条“甲方保证及责任”条款约定，甲方保证按双方约定的物业维护责任，履行物业维护义务。第十四条“合同的变更与解除”条款约定，经双方协商一致，可变更或解除本合同。第十五条“违约责任”约定，如甲方违反第十条的各项承诺，除合同另有约定外，如因此导致乙方不能正常营业的，乙方有权延付租赁费用及其他各项费用，并免除不能正常营业期间的租赁费用及其他各项费用；如因此导致乙方无法继续经营或本合同不能继续履行，乙方有权解除合同。第二十一条“未尽事宜”约定，合同生效后，下列形式的文件及补充协议，构成本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力，包括：1、本合同签订生效后，一方送达对方的加盖公章、并经对方确认的文件；2、本合同签订生效后，因未尽事宜或变更、确认合同履行有关事宜而签订的、有双方法定代表人或委托代理人签字或加盖双方公章的、以补充协议、会谈纪要、备忘录、确认书等各种形式表现的合同性文件；3、一方向对方出具的并加盖公章的以承诺书、保证函等各种形式表现的文件。

2013年6月17日，明发南**产公司向张*发出《关于支付2013年度4至6月份房租的催告书》，其中载明，因张*提出开业前期经营困难期等问题，明发南**产公司与张*经多次协商（分别于2012年6月20日、6月28日、7月5日、7月10日、7月11日、8月31日等）口头达成意向如下：在张*承诺近日付清2012年8、9两个月份租金共计人民币1168855元的前提条件下，明发南**产公司同意将合同免租期六个月（分两年执行）延长至十七个月（分三年执行），其中第一个租赁年（2012年）3、4、5、6、7及10、11、12月份为免租期，第二个租赁年（2013年）1、2及7、8、9月份为免租期，第三个租赁年（2014年）1、2及7、8月份均为免租期。张*当时在口头同意协议内容后至今未与明发南**产公司签订合同变更手续，截止至2013年3月20日仍以种种理由拖延支付所欠租金。现郑重告知张*，截止至2013年6月28日17时前主动与明发南**产公司联系，并根据口头协议内容变更合同，同时缴清2013年度4、5、6月份租金1753282.44元。望张*不要再以各种理由推诿拖延，届时如仍未缴纳租金和签订变更合同，即根本违反了会议中达成的口头协议，明发南**产公司也不再同意延长免租期，口头协议即时终止，对双方不再具有法律效力。2013年7月11日，张*作为承租人、承诺人向明**团出具《承诺书》，承诺截止至2013年7月8日尚欠明发南**产公司2013年4、5、6月房租1753282.44元。张*还承诺其将分别于2013年7月15日、8月15日、9月15日10时前向明发南**产公司缴纳租金578005.20元、597272.04元及578005.20元，2013年10月15日10时前向明发南**产公司缴纳2013年10月、11月、12月租金1772549.28元，并分别于2013年12月15日、2014年3月15日、2014年8月15日10时前，按原《租赁合同》第四条“租赁费用标准及支付方式”的约定，分别向明发南**产公司缴纳2014年3月、4月至6月、9月的房租。张*承诺其将严格遵守上述承诺条款并遵照执行，倘因其本人原因未能兑现以上承诺，视为其单方违约，由其本人承担一切违约责任，明发南**产公司有权按照原《租赁合同》第四条“租赁费用标准及支付方式”及“支付方式”之第2条载明的条款执行。该《承诺书》上还加盖了南**公司的印章。2013年8月20日，明发南**产公司授权明胜（**有限公司向张*出具《关于按期如数支付房租的催告书》，其内容为催告张*务必于2013年8月20日17时30分前按照《承诺书》缴清所欠房租。逾期仍未缴纳租金，即根本违反了会议中达成的口头协议，明发南**产公司也不再同意延长免租期，口头协议即时终止，对双方不再具有法律效力。后明发南**产公司向原审法院起诉张*与南**公司，要求其支付2012年10月至12月、2013年1月至2月、7至8月、10至12月共十个月的租金5860330元；该案件案号为（2013）雨民初字第1778号，立案时间为2013年11月5日，后经由原审法院调解结案。南**公司、张*陈述，双方已实际按照口头协议履行，2014年1、2月份亦为免租期。

另查明，涉争租赁场地分两层，负一层面积8320平方米，地上一层面积4523平方米。明发南**产公司陈述，二楼商户的装修并未影响整个市场的运营，仅对十余户商户造成了影响；南**公司、张*陈述，导致双方合同解除的根本原因并非涉争租赁房屋楼上的装修，而是上诉人断水断电。

二审中，双方当事人均认可租金已支付至2014年3月31日，且涉案房屋已经腾空。南**公司亦陈述其已自行办理了变更住所地的工商登记手续，并提供加盖南京市**雨花台分局登记专用章的《公司准予变更登记通知书》一份。根据该通知书记载，南**公司的原住所为南京市雨花台区玉兰路99号（明发商业广场2栋负一层、一层），现住所为南京市雨花台区板桥新城绿洲东路花样生活广场1栋155、156室，住所地变更事项已经该局登记。

关于被上诉人已缴纳的70万元保证金，被上诉人陈述根据租赁合同之约定，可用于抵扣其欠付的租金及其他费用。

以上事实，有《租赁合同》、《关于支付2013年度4至6月份房租的催告书》、《关于按期如数支付房租的催告书》、《承诺书》、《公司准予变更登记通知书》（2013）雨民初字第1778号案件卷宗材料、当事人陈述等在案佐证。

本院认为

本院认为，根据双方的诉辩情况，本案的争议焦点为：一、双方之间签订的租赁合同解除原因及租赁合同解除时间；二、租赁合同解除之后，所产生的法律后果。

就争议焦点一，本院认为，涉争租赁合同解除的原因应为被上诉人延迟支付租金所致。本案中，双方当事人签署的《租赁合同》合法有效，双方当事人应根据《租赁合同》、补充协议及合同履行过程中形成的变更合意等，全面履行合同义务。现双方当事人对租赁合同解除均不持异议，争议之处在于其解除原因。根据两被上诉人于2013年7月11日向上诉人出具的《承诺书》，其承诺将于2014年3月15日前向上诉人支付2014年4月至6月的租金；在上诉人明确同意该承诺的情况下，该承诺应视为对《租赁合同》中关于该季度租金的支付期限的变更，被上诉人应于2014年3月15日前支付上述租金。因《租赁合同》约定被上诉人迟延支付租金30天之后，上诉人有权对涉案商铺停水停电；现两被上诉人未能于2014年3月15日前向上诉人支付上述租金，故上诉人于2014年4月16日对涉争租赁房屋停水停电，符合租赁合同及双方当事人之间的约定。据此，本院认为，涉争租赁合同解除的根本原因，在于被上诉人未能如期支付合同租金所致。被上诉人虽主张其于2014年4月1日支付了20万元费用，可以维持10日左右的租赁期限，但缴纳上述费用并不能等同于其如期支付了2014年第二季度租金；故本院对被上诉人这一辩称，不予采信。

被上诉人还辩称，涉争租赁房屋楼上经营商户海韵公司于2014年2、3月份开始装修，装修对楼下造成破坏，导致其无法正常经营；在此期间上诉人多次要求上诉人履行租赁合同约定的物业维修义务，但上诉人未及时履行物业维修义务。根据《租赁合同》约定，上诉人未行使维修义务时，被上诉人有权拒绝交纳租金或迟延交付租金；因此被上诉人在《承诺书》或者《租赁合同》约定的时间内没有交纳下一期租金是合理的，系行使履行抗辩权的行为。本院认为，涉争租赁房屋为地面一层及地下一层，其面积分别为4523平方米与8320平方米，而受到二**公司装修影响的仅为地面一层的部分商户。上诉人陈述，二楼商户的装修并未影响整个市场的运营，仅对十余户商户造成了影响；被上诉人亦陈述导致双方合同解除的根本原因并非涉争租赁房屋楼上的装修，而是上诉人断水断电。涉争租赁合同亦对“乙方不能正常营业”与“乙方承租场地部分不能正常营业”的情形作出了区分性约定，即如上诉人未尽维修义务导致被上诉人承租场地部分不能营业的，免缴的租金仅为该场地部分不能正常营业期间的租赁费用及其他各项费用。据此，本院认为，二楼商户装修所致破坏应为导致被上诉人承租场地部分不能正常营业，并非导致该场地完全不能正常营业，从而不能构成被上诉人不支付或延迟支付租金的理由，亦不能构成合同解除的根本原因。因而对于被上诉人这一辩称，本院不予采信。

因涉争租赁合同解除的原因在于被上诉人未按期支付租金所致，故合同解除的时间应以上诉人解约通知到达对方的时间为准，而非被上诉人主张的2014年5月4日。因上诉人向被上诉人发出解约通知书的邮件于2014年7月15日投递签收，故本院确认，涉争租赁合同解除的时间为2014年7月15日。

关于争议焦**，因租赁合同解除的原因在于被上诉人未按期支付租金所致，故被上诉人应支付相应的租金、违约金、房屋使用费等款项。被上诉人认为，根据张*出具的《承诺书》及明发南**产公司出具的催告书等文件，2014年7月、8月应为免租期。对此本院认为，根据租赁合同约定，一方向对方出具的并加盖公章的以承诺书、保证函等各种形式表现的文件，构成租赁合同不可分割的组成部分，与租赁合同具有同等法律效力。上诉人虽认为该《承诺书》仅为单方承诺，但其实际上根据张*于该《承诺书》中承诺的付款时间计算停水停电期间，可视为其已认可了该《承诺书》的效力。上诉人还主张其已通过催告书、（2013）雨民初字第1778号案件起诉状等否认了《承诺书》中关于免租期的约定，但该案系经调解结案，并未对《承诺书》的性质作出处理，因此上诉人这一主张，本院不予采信。据此，基于双方当事人关于免租期的约定，上诉人应免于缴纳2014年7月1日至15日之间的租金。对于2014年7月15日之后的房屋占有使用费问题，被上诉人虽辩称承租场地自2014年7月已经腾空，因而不存在房屋使用费，但未提供证据对此加以证明，且双方均确认2014年11月19日才进行交接，故对于合同解除后的房屋占有使用费，被上诉人仍应支付。

关于被上诉人张*认为其不应承担违约责任的辩称，本院认为，张*作为南**公司设立发起人，以自身名义与上诉人签订合同并大量介入合同履行过程，包括磋商、付款等，其应当作为合同主体承担相应责任。据此，对张*这一辩称，本院不予支持。

对于上诉人要求被上诉人立即腾房并返还租赁房屋的诉请，因双方已进行交接，且上诉人在二审中认可涉案租赁房屋已腾空，故本院对该诉请不再重复处理。

对于上诉人要求被上诉人补交合同解除前的房租1984859.66元，及支付迟延交租违约金16.5万元的诉请，本院认为，因双方均认可被上诉人租金实际缴纳至2014年3月31日，故2014年3月28日至31日的租金部分，应从该部分租金中予以扣除；同时还应扣除2014年7月1日至15日之间的租金。此外，因承租场地一楼部分商户经营受海韵公司装修影响，根据租赁合同约定，对受影响地段租赁期间的租金亦应予以适当扣减。租赁合同还约定，涉争房屋租赁费用包含物业费、卫生费、公共能源费等费用，上诉人亦陈述该部分费用约占租金的5%；因涉争房屋已于2014年4月16日起断水断电，商户难以实际经营，故该部分费用亦应予以扣减。据此，综合考虑租金扣除情况、地面一层所占涉案房屋面积比例、商户经营状况受影响面积、程度、租赁费用构成情况等因素，本院酌定该段租赁期间的租金为120万元。对于上诉人主张的16.5万元违约金，因其远低于根据租赁合同约定的违约金计算方式所得出的违约金金额，亦不过分高于银行同期贷款利息，故本院对该诉请予以支持。

关于上诉人要求被上诉人支付合同解除后至腾房之日的使用费2549002.93元的诉请，本院认为，考虑到租赁场地的面积、用途等实际情况，原审法院酌定合理搬迁期间为30日，并无不当。据此，综合考虑合理搬迁期间、租赁费用构成情况等因素，本院对该段期间的房屋使用费酌定为180万元。

关于上诉人要求被上诉人赔偿闲置租金损失809207.28元的诉请，本院认为，在上诉人的违约金及房屋占用使用费诉请均已获得支持的情况下，已可以弥补其因合同解除所受到的损失，上诉人提供的证据亦不能证明其房屋未能及时出租系因被上诉人原因所致，故对于其主张的闲置租金损失，本院不予支持。

关于被上诉人张*已支付的70万元保证金，依据合同约定，在承租人违约的情况下，保证金可用于冲抵承租人所承担的费用、违约金、赔偿金及欠缴的租赁费，双方亦对此不持异议；故被上诉人向上诉人支付上述款项时，应扣除该70万元款项。

关于上诉人要求被上诉人立即办理案涉房屋名下的工商变更登记的诉请，因被上诉人已自行办理变更登记，故本院对该诉请，不再重复处理。

综上，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持南京市雨花台区人民法院（2014）雨民初字第1343号民事判决第二项；

二、变更南京市雨花台区人民法院（2014）雨民初字第1343号民事判决第一项为：南京铭丰**务有限公司、张勇于本判决生效后十日内一次性支付明发集**发有限公司租金1200000元、违约金165000元及房屋使用费1800000元，共计3165000元；在扣除其已支付的700000元保证金后，实际支付数额为2465000元。

如果南京铭丰**务有限公司、张*未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费50362元、保全费5000元，合计55362元，由明发集**发有限公司负担30616元，由南京铭丰**务有限公司、张*共同负担24746元。二审案件受理费50362元，由明发集**发有限公司负担27851元，由南京铭丰**务有限公司、张*共同负担22511元。明发集**发有限公司已预交部分，由南京铭丰**务有限公司、张*在履行给付义务时一并支付给明发集**发有限公司。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年七月九日